Николай Савин: «Центр города — это дорого и неудобно»

Перед своим уходом Аркадий Чернецкий активно продвигал проект расширения границ Екатеринбурга. Конечно, получилось менее глобально, чем задумывали (не вышло присоединить Арамиль, Березовский и Верхнюю Пышму), но город действительно увеличился почти в два раза, вплотную подойдя к границам городов-спутников.

Для рынка недвижимости это означает, что в бюджетах города, области и РФ стали планироваться расходы на инженерную, транспортную и социальную инфраструктуру Екатеринбурга. Яркий пример тому — строительство ЕКАД.

На рынок вышло большое количество свободной земли. Актуализировался генплан города. Для простого обывателя это просто красивая картинка, но участнику рынка эта картинка дает представление о том, в каком направлении будет развиваться город, где больше свободного места, где лучше экология, куда будет проще добраться и так далее.

Все это подает нам знаки, расшифровать которые мы попросили одного из наиболее структурно мыслящих экспертов рынка — президента компании «Центр недвижимости «МАН» Николая Савина.

В центре города земли не осталось. А на окраинах, наоборот, появились очень масштабные проекты на бывших сельскохозяйственных землях. Самый свежий пример — микрорайон «Солнечный».

— В какую же сторону будет развиваться Екатеринбург?
— На сегодняшний день можно сказать, что весь центр города застроен. Увеличение площади города вдвое — это громадный потенциал для разгрузки и без того плотного центра, кривых, узких улиц и появление новых больших микрорайонов, которые еще вчера были колхозами, совхозами, лугами, телятниками.

А когда появляются такие микрорайоны, то за счет крупных инвесторов начинают проектироваться новые сети, дороги, маршруты общественного транспорта. Так, «Ренова» проектирует линию трамвая в Академический, а УГМК говорит даже про ветку метро до Верхней Пышмы.

Однако эти большие куски земли, о которых идет речь, достались не каждому. Мелкий и средний бизнес в основном не участвовал в их приобретении. Это по силам только большому бизнесу. Поэтому в последние годы мы наблюдаем интересный тренд: на рынке недвижимости появились непрофильные игроки. Вчера они катали трубы или занимались медью, а сегодня — активные участники строительного рынка.

Шесть лет назад, когда МАН только начинал строительство поселков «Золотой карп» и «Белые росы» (второй находится чуть дальше, в районе села Курганово), никто не думал, что будет особенно быстро развиваться именно Горнощитское направление.

— Ну подождите, «Форум-групп», которая презентовала проект комплексного освоения «Солнечный» на юге Екатеринбурга, — давнишний и крупный участник этого рынка.
— «Форум» — да, они занимались строительством. И новый микрорайон сейчас логично продолжает девелоперскую линию. После «Академического» это самый крупный проект комплексного освоения территории в Екатеринбурге. Причем, заметьте, здесь нет высотной застройки. Есть возможность ее не делать. Это в центре, где земля дорогая, все стараются рисовать по 18–25 этажей. Потому что мало земли, она дорогая, хочется максимальной эффективности.

— Градсовет тоже не любую башню согласует…
— На эту тему я рассуждать не хочу. До последнего времени у нас в городе можно было согласовать и построить все что угодно. Посмотрите, во что превратилась улица Радищева! На отрезке длиной меньше километра у каждого дома свой архитектурный стиль. Сейчас уже нам говорят, что это специально было так задумано, мол, тут представлены не только разные стили, но и разные технологии строительства. Но в цивилизованных странах так не делается.

Так вот, на примере «Солнечного» можно заметить, что этажность нового строительства снизилась. Сейчас новые правила игры и можно строить не 10–20-этажные дома, как в «Академическом». Обширные территории, развиваемые комплексно, позволяют проектировать жилые здания от двух до семи этажей. И девелоперы активно продвигают уже и малоэтажные проекты — такие, как «Мичуринский». Здесь нет лифтов, зато бесплатные наземные парковки, меньше соседей, закрытые дворики.

Люди, улучшающие свои жилищные условия, активно переезжают из центра на окраины. Просто потому что там стоимость квадратного метра в два раза меньше. В центре ты не получишь достаточного уровня комфорта и за сто тысяч за квадратный метр. Считая деньги, ты думаешь, взять ипотеку на 30 лет или на 10. Денег у людей немного — зарплаты быстро не растут, бизнес не развивается — и 90% интересует обычное жилье, без «наворотов». А массовое жилье на сегодняшний день — это многоэтажки от 10 до 16 этажей с отделкой или малоэтажка — 3–5 этажей — как новый формат, который только набирает обороты.

Для девелоперов генплан развития Екатеринбурга — это основной документ.

— А почему бы не строить высотные дома на окраинах?
— Потому что есть возможность этого не делать. У всех этих бывших полей и лугов совершенно иная цена. Можно купить 20, 30, 50 гектаров и мыслить масштабами полноценного микрорайона. Сам рынок, потребитель тоже стали более требовательными при ежегодно сдающемся миллионе квадратных метров.

— В каком направлении преимущественно будет развиваться город?
— Развиваться будет все. В том числе и ближайшие пригороды. Черта города — вещь очень условная. Приехал ты в Большой Исток — город кончился. А Горный Щит намного дальше, но формально в черте города. И последние 3–4 года примыкающие к Екатеринбургу города развиваются очень активно.

— Просто потому что там жилье дешевле?
— Да, ценовая политика окраин и пригородов Екатеринбурга очень сильно разнится. К примеру, южное направление. Цены на Химмаше на вторичном и первичном рынке — в районе 60 тысяч за квадратный метр. А если отъехать 10 км в том же направлении — Большой Исток, Арамиль, Патруши, вот эти всякие деревни-городки Сысертского района — там цена порядка 45 тысяч за м². В некоторых направлениях разница еще более значительная. Допустим, в Чкаловском районе вторичное жилье может стоить 65 тысяч за м², а цены в районе Горного Щита в прошлом году были 42–43 тысячи. Разница — 20 тысяч из-за каких-то 8–10 километров! При том что вся инфраструктура и там, и там уже есть.

План присоединения Верхней Пышмы, Березовского и Арамиля провалился, но территория уральской столицы все равно значительно расширилась.

— Чем вы объясняете такую разницу? Условными границами города?
— Нет. Просто пока еще нет массового оттока населения из центра к окраинам. Люди привыкли к центру, здесь в любое место можно попасть пешком, хорошие школы, большие магазины. А свежий воздух для многих не является большой ценностью. Но при этом проживание в центре стоит дороже. То же обучение в гимназиях стоит по 10–15 тысяч в месяц, плюс «вступительный взнос». Ни в каком Горном Щите такого просто не может быть.

— Но это и школы разные! А самое главное, что останавливает людей, по-моему, — транспортная доступность…
— С этим согласен. И социальная инфраструктура, и транспортная доступность ухудшается, когда мы удаляемся от центра. Резко отличается качество школ, садиков, магазинов и продуктов в этих магазинах. За городом проблемы с ЧОПами, с интернетом. Но со временем все они решатся. Там, где возникает спрос, там и предложения не заставят себя долго ждать.

Время нас рассудит. Город большой, условно столичный. По идее, в таких городах центр — деловой: гостиницы, бизнес-центры, торговые центры. Вокруг — спальные районы. Еще дальше — районы более комфортные. А еще дальше в крупных городах располагается самое дорогое и комфортное загородное жилье. Красивый лес, речка, хорошая экология, своя охраняемая территория и так далее. Естественно, все это окружено объектами социальной инфраструктуры, создающими комфортное проживание.

— Вы сейчас показываете все это на карте Екатеринбурга. При этом указываете на территории южнее центра. А северная часть, по-вашему, не будет развиваться?
— Все дело в том, что на юге больше полей, а на севере — леса и промышленные предприятия. На юге много места и при этом есть достаточно крупные населенные пункты с электричеством, газом, дорогами — Арамиль, Большой Исток. Тысячи гектаров в частной собственности, они свободно выходят на рынок. На севере же много государственной собственности и лесфонда. Что такое лесфонд? Это когда у тебя 49 лет аренды и ты ни одного дерева срубить не можешь.

Екатеринбург неуклонно растет на юг и почти не растет на север.

— Индивидуальное жилищное строительство тоже будет развиваться на юге Екатеринбурга?
— Начиная от Березовского направления и южнее. В большинстве поселков в той стороне продают землю без подряда. Это Шиловка, Шишкино, на Тюменском направлении — «Мельница», «Алые паруса» и другие проекты. Все это очень внятные предложения, с разумной ценой. Там уже проведены коммуникации, проложены дороги и огорожена территория. Кое-где запланирована и социалка. Тюменский тракт — это вообще направление, где совершается порядка 40% сделок, связанных с землей.

Южные направления тоже можно назвать массовыми — Полевское, Сысертское. Коттеджные поселки «Экодолье» и «Белые росы», микрорайон «Солнечный» — все это находится здесь. В этом направлении продается порядка 30% участков от общего количества на рынке. Земля недорогая, от 30 тысяч за сотку. Конечно, это цена за участок в чистом поле без коммуникаций, такие продаются гектарами. Но это частная собственность, которую можно осваивать. Земля в строящемся поселке будет стоить уже от 80 до 120 тысяч рублей за сотку. А готовый дом здесь можно приобрести за 7–12 млн руб. В «Золотом карпе», к примеру, дома продаются именно по такой цене.

Направление Московского и Чусовского трактов — это дорогие направления. Там все стоит по 20–30 миллионов. Пустая коробка 200 квадратных метров в «Палниксе» стоит 15 миллионов рублей.

На всех возможных профессиональных конгрессах Николай Савин советует коллегам: не стройте дома, продавайте землю. Это проще всего.

— Земля без подряда по-прежнему является самым ходовым товаром?
— Да. Земельные участки 10–15 соток без подряда, с газом, электричеством и дорогой. Это обязательный набор требований. Дополнительный, желательный набор — управляющая компания, охрана, огороженный периметр, водоснабжение, канализация. За счет набора этих условий ценник колеблется от 50 до 120 тысяч за сотку. Плюс цена зависит от удаленности. Эталоном можно считать участок в десять соток с сетями за миллион рублей.

— Получается, люди лучше сами построят дом, чем купят готовый?
— Да, и из-за этого у нас очень много начавшихся, но незавершенных поселков. Сегодня абсолютное большинство покупателей считает, что каждый сможет построить дом самостоятельно. Лучше, быстрее, красивее, чем покупать готовый. По факту это не так. Это самое большое заблуждение участников загородного индивидуального строительства. Поэтому я как профессиональный участник рынка постоянно рассказываю потенциальным покупателям коттеджей реальные истории о «жизни на стройке». Когда ты покупаешь готовый дом, тебе не приходится тратить время и нервы — их уже потратил кто-то до тебя.

— Но это ведь кот в мешке!
— Этого кота тоже можно изучить, провести техническую экспертизу. Есть оценщики, органы инвентаризации, БТИ, строители. Их деятельность четко регламентируется. Более того — обычно человек покупает готовый дом с ремонтом и мебелью дешевле его рыночной стоимости.