Вячеслав Трапезников: «Исток» vs «Медный» — главная интрига 2013 года»

Вячеслав Трапезников считает наступающий год судьбоносным для девелоперов Екатеринбурга. Говорит, чтобы земли на ближайшие несколько лет было в достатке, первые торги должны быть образцово-показательными. Уверяет, что для этих целей очень даже подойдет детище бывшего вице-мэра Владимира Крицкого — проект микрорайона Медный, который имеет все шансы на воплощение.

— Что показали итоги этого аукционного года?
— Ну как. Побит очередной рекорд по количеству выставленной земли. У всех радость, но это смех сквозь слезы. Возникает когнитивный диссонанс, когда становится ясно, что у строителей кончились запасы земли, выделенной им до 2007 года — в «доаукционную» эпоху. Потому что в 2007–2009 годах предложений было ничтожно мало.

Судите сами: последний аукцион в этом году был на прошлой неделе. Участок на Шувакише ушел за 85 млн. Я сидел рядом с победителем, видел, на каких он эмоциях. Я сам торговался от 60 до 65 млн, дальше не пошел. А конечная цена - 85 млн рублей - в итоге будет заложена в стоимость жилья и сделает каждый квадратный метр дороже на 6 тысяч рублей. Хотя в этом месте можно построить только жесткий «эконом». И представьте, что покупатель за этот «эконом» переплачивает по 6 тысяч с метра из-за того, что у нас не хватает земли.

Причем 6 тысяч — это нечестная цифра, ведь цикл строительства займет не меньше двух лет, и при нынешней процентной ставке шесть тысяч легко превратятся в восемь.

85 миллионов за 0,7 га — это прекрасная иллюстрация того, что застройщикам не с чем работать, земли нет. Нам сейчас икаются те годы, когда мы продавали по 15–30 га.

При таких конечных ценах на землю нельзя говорить ни о каких массовых объемах относительно доступной застройки. Нам жизненно необходима новая урбанизация — освоение новых территорий, а также выдерживание тех ежегодных объемов аукционной земли, в которых мы нуждаемся. Это примерно 100 га в год.

— Насколько я понимаю, для этого еще нужно, чтобы город не лишился права распоряжаться неразграниченными землями?
— О да! Это основная интрига 2013 года. Вы помните, что тогда еще и.о. губернатора Евгений Куйвашев в мае продлил эти полномочия горадминистрации на год. 17 мая у нас будет «день икс», и если это соглашение не будет продлено и полномочия все-таки перейдут к МУГИСО, ждать больше будет нечего. Потому что в МУГИСО некому заниматься земельным вопросом так, как это делает Главархитектура. Не будет такого, что «Э-ге-гей, мы сейчас заберем полномочия и быстро все разрулим!». Будет очень долго, очень болезненно, и в конце концов все развалится. В правительстве области физически нет людей, которые могли бы все это делать: не просто торговать землю, а готовить аукционы.

— Зачем тогда вообще было отдавать полномочия МУГИСО?
— Недельский (тогдашний министр госимущества, — прим. ред.) сам говорил мне (теперь уже я могу на него ссылаться), что мотивация исключительно политическая: Мишарин сказал так, и стоял на своем. Это давняя мальчишеская игра — померяться чем-нибудь, в данном случае — у кого шире круг полномочий. И важно даже не то, что Куйвашев на год продлил полномочия муниципалитета, а то, что перед этим Дума отклонила поправки Мишарина. Слушайте, можно по пальцам сосчитать, сколько раз областной парламент зарубал инициативы губернатора!

И есть еще вторая интрига будущего года, не менее значимая: какой тренд победит — коррупционный или тренд на развитие города и региона.

— Очень громкие слова. Что вы имеет в виду?
— Они громкие потому, что я готов буквально кричать об этом. Проект «Истокский», он же «Южный», он же «Центр малоэтажного строительства» — это коррупционный тренд. Если лоббисты этого проекта выиграют, то застройщиков Екатеринбурга ничего хорошего не ждет. Инвестиционные программы монополистов будут перенаправлены на территорию, принадлежащую частной компании, у которой по всей области обманутые дольщики — как раз потому, что «Средуралстрой» не тянет на такие масштабные проекты.

Для нас это негативный сценарий. Мы считаем, что должна победить другая концепция: за счет бюджетных денег должен развиваться проект, который будет реализован на открытом аукционе. Принято считать, что город лоббирует проект «Медный», но когда об этом говорят, вкладывают сугубо негативный смысл, забывая о том, чем «Медный» принципиально отличается от «Истокского». В «Медном» земля принадлежит не частному лицу, а городу, она относится к категории неразграниченных, она будет продаваться с аукционов, а значит, город, как и областной бюджет, получат живые деньги.

По предварительным оценкам, если город запустит «Медный» или аналогичный проект, он получит миллиард рублей с земельных аукционов.

— Но «Медный» же продается небольшими участками по 10 соток?
— Нет, «Медный» — это несколько здоровенных кварталов. То, о чем вы говорите, — это лишь один из них, который по документации предназначен под застройку частными домами. «Большой Медный» — это еще пять кварталов зоны Ж4, многоквартирные жилые дома до 4 этажей. Без лифтов и подземных парковок, с небольшой плотностью застройки, с высокими потолками. По экономике эти дома — переосмысленные хрущовки, новый способ решения проблемы нехватки жилья.

Городу и застройщикам сегодня по силам освоить «Медный», для этого просто не надо им мешать. Нужно дать возможность подготовить «Медный» к аукциону, провести его, жестко ограничить срок освоения участка до 6–7 лет — под страхом потери земли. А деньги с аукциона можно пустить на расширение той же дороги до Медного. Сети будут построены за счет застройщиков и естественных монополий — для этого сейчас есть все механизмы.

— По-моему, это получается какой-то слишком масштабный проект…
— Это серьезный масштаб. Это вызов. Это, на мой взгляд, не вспоможение одному крупному застройщику построить красивый Академический — между прочим, очень спорный с точки зрения урбанистики — а прозрачное государственно-частное партнерство. Причем частники еще и платят за участие в нем, а не выклянчивают эту возможность у чиновников. Это безупречная схема!

— От чего зависит, какой проект победит — «Медный» или «Истокский»?
— Определяющее значение теперь имеет тот, кто станет министром строительства. Потому что я уверен, что ни до губернатора, ни до правительства области до сих пор никто не донес то, о чем я говорю. И до предыдущего губернатора этого тоже не донесли.

Однако последнее слово скажет губернатор. Он может ничего не сказать — и тогда полномочия муниципалитета прекратятся. Но это не значит, что заработает новая система. И потом, по федеральному закону, кто бы ни проводил аукцион, 80% дохода получает муниципалитет, 20% — субъект федерации. Так что денежная мотивация в принятии решения тут не работает — ничего не изменится.

— Мне вот что непонятно: если проект «Медный» еще жив, почему все эти огромные территории, о которых вы говорите, не подготовлены к аукциону до сих пор?
— Это большая работа, и поверьте мне, она ведется. Одними разговорами дело не ограничивается. Сейчас уже выбраны трассы всех магистральных сетей — через федеральные, областные, минобороновские земли. Полностью готова градостроительная документация — а это многолетняя работа. Сейчас идет межевание территории, уточнение концепции. Конечно, это та работа, которой не видно. Она такая, как у Маяковского в «Прозаседавшихся»: куча всяких рабочих групп, обсуждений, совещаний. Но все это очень важно.

И если сторонники «Медного» проиграют и земли не будут выставлены на аукционы, мы погрузимся в хаос олигополии, когда градостроительную политику будут диктовать 4–5 крупнейших лендлордов. А они все известны: это компании, которые скупили городские колхозы и сидят на них.

— Есть ли шанс успеть выставить земли «Медного» на аукцион до 17 мая, пока МУГИСО не отобрало у города право распоряжаться неразграниченными землями?
— Уверен, что есть. И надо готовить застройщиков к этому. Конечно, они несколько скептически смотрят на этот район, и это вполне оправданно, потому что в течение уже нескольких лет о нем только говорят, а дальше слов ничего не видно. Мы пытаемся сейчас убедить городскую администрацию повернуться к инвестору лицом, чтобы у него не было ощущения, что в «Медном» на одни только сети уйдет миллиард миллиардов. Устроить, если хотите, роуд-шоу, раскрыть информацию о «товаре» — обременения, плотность застройки, точки подключения к магистральным сетям, дороги, социалка.

И скорее всего, в феврале — марте эти роуд-шоу уже начнутся, потому что в муниципалитете - я верю - поддерживают эту идею. Потому что у нас развитый и конкурентный рынок застройщиков, два десятка компаний мирового уровня, и если им не предложить рынок, землю, мы их потеряем. Если у них не будет доступа к земле, они уйдут либо из бизнеса, либо из региона.

— Что, по-вашему, можно сделать, чтобы губернатор принял решение оставить городу полномочия по распоряжению неразграниченными землями?
— Показать, что система работает. На примере «Медного». Думаю, успешное проведение аукционов по «Медному» в апреле — начале мая 2013 года будет более чем достаточной демонстрацией.

— А в каком объеме планируется отторговать «Медный»?
— О, этот вопрос сейчас активно обсуждается. Либо всю территорию — полтысячи га, либо часть, которая позволит полноценно строить и куда будут заведены сети, дороги и прочее. Я категорический противник первого варианта, но я это не решаю, а могу только высказать свою точку зрения. Укрупнять лоты нельзя, иначе освоение территории выйдет из-под контроля.