Сколько денег и усилий стоит спасти памятник архитектуры? Разговор инвесторов, и.о. мэра и госохраны
На форуме 100+ TechnoBuild прошла панельная дискуссия «Будущее памятников архитектуры. Реконструкция объектов культурного наследия под коммерческие проекты и жилье», организованная объединенной редакцией РБК УрФО и 66.RU при поддержке администрации города. В ней участвовали застройщики, представители власти и эксперты в области ОКН.
Темой встречи стали приспособление памятников архитектуры к современной жизни и поиск баланса между сохранением истории и интересами инвесторов. Участники обсудили сложную экономику проектов в домах-памятниках, где окупаемость растягивается на десятилетия, а также стоимость реконструкции одного квадратного метра. И поговорили о том, перестали ли исторические особняки быть для бизнеса «билетом в суд» и можно ли в Екатеринбурге повторить казанский опыт тотального преображения центра.
150 тыс. рублей за квадратный метр истории
Разговор об экономике реставрации начался с конкретных цифр. Директор Центра недвижимости «МАН» Николай Савин назвал среднюю стоимость реконструкции памятника архитектуры без отделки — около 150 тыс. рублей за квадратный метр.
«Если брать небольшой стандартный памятник, например, площадью 200 квадратных метров, его реконструкция стоит 30–50 млн рублей. Это сумма, которую потянет любой застройщик на любом участке. А вот крупные памятники площадью 2–3 тыс. квадратных метров — это уже 300 млн рублей и более», — добавил Савин.
Генеральный директор «Стройинвеста» Дмитрий Сарапулов, чья компания «Торговый дом «Спектр» купила разрушенный «Особняк статского советника Ф. Л. Миллера» на Шейнкмана за 180 миллионов, подтвердил: реставрировать дорого, но есть нюансы — конкурсная документация предусматривает вычет стоимости реставрации из покупной цены.
«То, что реставрировать объект дорого, — с этим я полностью согласен. Плюс всплывают вещи, которые ты не ожидаешь: гнилые балки, прогнившие перекрытия. Это всегда для тебя новое», — поделился Сарапулов.
Основатель «Ривьера Инвест Екатеринбург» Валерий Малышев, который включил старинный особняк на улице Бажова, 137 в проект современной клиники, признался: окупаемость в классическом понимании здесь практически недостижима.
«На реконструкцию здания площадью 700 кв. м. мы потратили более 200 млн рублей. Срок окупаемости исчисляется десятками лет. Речь идет скорее о капитализации актива, чем о возврате вложений», — объяснил Малышев.
Такой разрыв между вложениями и возвратом объясняет, почему крупные федеральные игроки пока смотрят на уральские памятники с осторожностью. Директор по градостроительной деятельности группы «Самолет» Дарья Дергунова подтвердила: для крупных девелоперов реконструкция ОКН возможна исключительно в локациях с ценой за квадрат выше 400 тыс. рублей.
«Поэтому, конечно, в первую очередь это Москва и Петербург. В регионах это делать сложнее», — резюмировала Дергунова.
Модератор сессии, главный редактор РБК УрФО Богдан Кульчицкий задал исполняющему обязанности мэра Екатеринбурга вопрос: выгодно ли администрации продавать инвесторам исторические памятники, чтобы те получили второе рождение, а город — деньги на развитие?
Цифры, которые озвучил директор «Екатеринбургского центра по охране и использованию исторического и культурного наследия» Леонид Генин, показали: на короткой дистанции продажа объектов культурного наследия приносит бюджету доход, но он невелик. С 2016 года город получил 800 млн рублей от продажи объектов культурного наследия, а инвесторы вложили в их сохранение более 2,5 млрд рублей. Своими силами мэрия смогла бы выделить только 1 млрд рублей, но этого недостаточно.
«Вопрос не в том, что это финансово выгодно, а в том, чтобы сами здания не пустовали и обретали какую-то новую жизнь», — отметил и.о. главы Екатеринбурга Рустам Галямов.
Эту позицию фактически поддержали все участники дискуссии. Тезисы звучали так:
— Памятники — это не совсем бизнесовая история. Это про красоту, историю и туризм. Мне доставляет удовольствие купить сарай и сделать из него конфетку, — рассказал Николай Савин.
— ОКН — это вообще не про окупаемость. Это некий портал из прошлого в будущее, — добавил Дмитрий Сарапулов.
— Даже типовые памятники — это материальное свидетельство прошлых эпох. Уже этим они представляют ценность, — уверена управляющая усадьбой Железнова Ольга Павлова. Она добавила, что «цена и ценность — это разные вещи».
Памятники истории как билет в суд
Экономические сложности — только часть проблемы. Участников рынка гораздо больше беспокоит правовая неопределенность, которая превращает работу с объектами культурного наследия в лотерею.
«Либо все идет как по маслу: ты восстанавливаешь памятник, передаешь его городу, а город благодарит тебя. Либо ты получаешь билет в суд», — описал ситуацию Валерий Малышев.
В качестве примера он привел случай из своей практики. Компания купила объект, получивший статус памятника истории: когда-то в нем был склад оружия революционера.
«Мы выяснили, что этому «революционеру» было 14 лет в то время. Он даже читать-то не умел, честно говоря. А мы бьемся как рыба об лед, пытаясь вывести объект из реестра или приспособить его», — возмутился Малышев.
Дмитрий Сарапулов предложил еще один способ решить проблему объектов, которые нужно реконструировать, но которым мешают установленные законом ограничения:
«Если есть объект, а предмет охраны в нем ограничен фасадом, давайте сохраним фасад, а все остальное уберем. Хотя за это меня коллеги-урбанисты готовы растерзать».
Дарья Дергунова отметила, что инвесторы часто воспринимают ОКН как объект с повышенными рисками и рассказала, как видит решение этого вопроса:
«Сложнее проектирование, выше требования к материалам и подрядчикам, больше согласований, а сроки реализации длиннее. Поэтому первый вопрос — как сделать экономику проекта предсказуемой. Нужна ранняя фиксация трех вещей: что именно является предметом охраны, что можно менять и какой сценарий современного использования допустим. Чем раньше инвестор понимает эти параметры, тем меньше вероятность, что уже после покупки объекта он столкнется с принципиальным пересмотром проекта».
От «бега по граблям» до собранного пазла
Несмотря на сложности, участники дискуссии считают, что индустрия реставрации ОКН в Екатеринбурге наконец сформировалась. К этому город шел много лет, но позитивные изменения произошли только сейчас. Это связано, в том числе, со сменой руководства Управления государственной охраны объектов культурного наследия Свердловской области.
Президент Гильдии строителей Урала Вячеслав Трапезников констатировал:
«У нас пять лет назад шли реставрировать памятник, только если лично губернатор брал ситуацию под жесткий контроль. А сейчас эта индустрия создана. У нас есть компании, которых уже много, они системно и профессионально занимаются этим как бизнесом. Теперь есть все три недостающих элемента: есть индустрия, есть правовой механизм, которого раньше не было, и есть компетентный и заинтересованный государственный орган, чего тоже раньше, по сути, не было. Пазл сложился прекрасно».
Земля за особняк
Наибольший оптимизм в вопросе восстановления объектов культурного наследия участники дискуссии связывают с изменениями в законодательстве и регулировании.
Заместитель начальника управления государственной охраны объектов культурного наследия Свердловской области Юлия Бердюгина рассказала о ключевых изменениях.
Во-первых, с 1 марта 2027 года проектную документацию для сохранения ОКН исключат из государственной историко-культурной экспертизы. Это должно существенно упростить процедуру для инвесторов.
Во-вторых, в Свердловской области готовят пилотный проект (масштабный инвестиционный проект – МИП): частный инвестор восстановит объект культурного наследия, находящийся в государственной или муниципальной собственности, и получит за это земельный участок без торгов.
«Уже сейчас на сайтах Министерства управления государственным имуществом и управления государственной охраны можно ознакомиться с перечнем объектов, которые предлагают для восстановления», — сказала Бердюгина.
Представитель управления государственной охраны ОКН также привела статистику: за квартал было выдало 120 разрешений на работы по содержанию памятников. Это говорит о растущем интересе собственников к сохранению наследия.
«С февраля мы как город вместе с управлением охраны — не поверите, какое количество документов было выпущено, которые ранее тормозились. Очень много сделано, поэтому я уверен, что и унифицированный документ, и подход к вовлечению памятников будут разработаны», — резюмировал Рустам Галямов.
- Дискуссия продолжила тематику традиционных сессий объединенной редакции РБК УрФО и 66.RU на форуме 100+. В 2024 году девелоперы и чиновники обсуждали, каким должен быть центр с точки зрения архитектуры и инфраструктуры. А в 2025 году — что мешает реновации центра.
