Алексей Чернышев эмигрировал из Екатеринбурга в Канаду в 1991 году. Работал программистом, потом — IT-консультантом по контракту. Первый доходный дом в пригороде Монреаля Сен-Жюли он купил в 2003 году в ипотеку под залог жилья. Чтобы сэкономить на ремонтах квартир, ему пришлось стать строителем, сантехником, плиточником, плотником и электриком. По словам Чернышева, со временем эти ремесла превратились в хобби, которые занимают все его свободное время.
Сделай сам
 Фото: Анна Коваленко, 66.RU |
|---|
В доходных домах, где квартиры сдаются в аренду, функции ЖКХ выполняет хозяин. Если он достаточно обеспечен (50–100 и больше квартир), то нанимает управляющую компанию, а маленькому домовладельцу, такому как я, это не по карману.
Покупая доходные дома, я всегда просчитывал рентабельность этого бизнеса. Получалось, что выгоднее вкладываться в здание с возрастом — несмотря на меньшую рентную плату, соотношение доход/цена там выше, чем у только что построенного. Короче говоря, за удобство «ничего в доме не делать» надо платить, и ремонты в моих домах были заложены изначально.
Если пустить все на самотек, приличные жильцы разбегутся, и возникнут уже другие проблемы.
Перед сделкой дом осматривает нанятый инспектор, который ищет проблемы. Скажем, если водопроводный кран течет — это проблема, а старый кран в рабочем состоянии — нет. Когда дому — 30 лет, то перекрытия, трубы, электропроводка, в общем, почти все — тоже тридцатилетние. За исключением крыши, которую меняют обычно раз в 10–15 лет. Однажды мне повезло с окнами — предыдущий владелец заменил старые рамы. В остальном пришлось полагаться на себя.
По канадским правилам, собственник доходного дома не имеет права делать у жильцов почти ничего, кроме уборки. Все работы должны выполнять дипломированные специалисты. Но их надо искать, договариваться, встречать, объяснять суть дела, контролировать. Я решил, что примерно за такое же время справлюсь сам. Главное — не нарушать канадский строительный код.
Все дома в Канаде строятся по общим правилам. Строительный код — бесконечно толстая книга, где подробно описано, как и что делать. В деталях. Например, фанеру вы можете крепить либо гвоздями определенного размера через каждые 15 см, либо шурупами — через 20. Расстояние между электрическими розетками, угол наклона лестниц, высота перил, изоляция — нормируется абсолютно все. Код постоянно обновляют с учетом научного подхода к постройке домов в холодном климате.
Если не отступать от буквы закона, никакая страховая компания не придерется.
Это важно — каждый дом в Канаде застрахован. Не от всех напастей, а от того, что считаешь важным. От ураганов, например, я не страхуюсь — как говорил персонаж «Берегись автомобиля», я не настолько богат, чтобы оплачивать стихийные бедствия. Тем более, ураганов у нас пока не было. О мелких поломках страховую компанию обычно не оповещают — слишком много хлопот. Другое дело, если ущерб перевалил за 5–10 тысяч, тогда смысл есть. Например, на том же 16-квартирном доме в 2014-м году бригада профессионалов перекрыла крышу.
Недешево — за 32 тысячи. Саму крышу сделали качественно, а вот опоры для подходящих к дому проводов укрепили так себе. Через месяц дунул сильный ветер — и опоры вместе с проводами скинуло с крыши вниз. Представьте: грохот, шум, толстенные кабели на земле искрят… только чудом никто не пострадал. Пожарные эвакуировали весь дом до подключения электричества. По идее, платить за это переселение должен был я, но понятливые жильцы сами разъехались по родным и знакомым. Из 25 тысяч ущерба страховщики возместили мне 22 с половиной. Позже они подали в суд на кровельщиков, я предоставил фотографии креплений опор на крыше до и после переделки, и через пару лет мы этот суд выиграли. Что интересно, на следующий год страховку мне увеличили на 40%, хотя виноват был подрядчик.
Управдом — друг человека
 Фото: Анна Коваленко, 66.RU |
|---|
В моем активе был опыт стройотряда — студентами-физиками мы возводили в Алапаевском районе свинарники, коровники, и даже было дело — железную дорогу. Потом, в конце 80-х, уже аспирантами каждое лето шабашили — строили дачные домики в Ленинградской области. Это не совсем то же самое, что менять окна-двери или класть керамику, но жизнь научила не бояться незнакомого, а университет выработал умение работать с книгой, быстро учиться у других и уважать профессионалов своего дела, даже если они убирают мусор.
Начинал я с малого.
В одном из домов весь пол был застелен ковролином, который притягивает пыль и требует специальной уборки. Когда-то это было модно. За три года и я постепенно заменил его ламинатом. Работал в основном в отпусках. Потом начал менять полы в кухнях-столовых с грязного пластика на керамику. Соответственно, инструменты покупал, учитывая, что буду заниматься этим в каждой квартире.
Конечно, не все получалось сразу, но 18 лет ремонтов кое-чему меня научили. Особенно после того, как я заменил 30 ванных с выносом стен, заменой труб и керамики.
Опыт показывает, что проблемы возникают всюду. Даже если жилец правильный, сам красит стены в квартире (краску я даю), все убирает и моет, у него время от времени что-нибудь ломается. Тогда он звонит мне и объясняет мое расписание на ближайшие дни, а то и часы.
Когда с потолка потекло, нужно все делать быстро — дом-то мой! — искать течь, оценивать проблему и решать, нужна ли помощь специалиста. Последний раз сантехника вызывала моя жена три года назад, когда я ездил в гости в Россию. Они безуспешно искали в доме вентиль, чтобы перекрыть воду из сорванного крана, заливавшую автопарковку. Пока дозвонились мне в Екатеринбург, пока починили… Ликвидация аварии обошлась мне почти в 900 долларов!
Получилось, что авиабилеты подорожали вдвое. Но все было по-честному — воскресенье, двойной тариф.
Поэтому выбор для меня сейчас очевиден — я все делаю сам.
Иногда мне кажется, что в поломках есть определенная сезонность. Как осенью птицы собираются в стаи, так порой и трубы в разных домах одновременно начинают течь. Или вдруг отказывает туалет за туалетом…
Инструментами я обрастал постепенно. Началось с засорившейся раковины — раскрутил трубы, прочистил — не помогло. Поковырялся толстой проволокой — не работает. Задело за живое — неужели не получится? Пошел в строительный, купил здоровенную электрическую дуру, похожую на пулемет Гочкисса, прочистил. Проблему решил, а инструмент остался. Пару раз в год я им пользуюсь. Когда перестраивал первую кухню, понял, что теми пилами, которыми резал ламинат, мебель не выкроить. Даже меламин на шкафчики ровно отрезать не получается, если пила стоит 100 долларов. Теперь 100 долларов у меня стоит один только диск, а уж пила-то…
Ремонтировать доходный дом или нет — мое личное дело. Право частной собственности в Канаде священно. Такого, чтобы все платили в некий общий фонд, а государство потом кому-то ремонтировало, тут нет. Если я хочу что-нибудь переделать, нужно получить разрешение в муниципалитете. Разрешение могут не дать, если нововведение нарушает правила. Например, на те же 16 квартир у меня 15 парковок, больше просто места нет. Нарисовал план, принес в муниципалитет — отказали, потому что нельзя делать асфальтовую парковку вместо газона. Даже на моей земле! Важно понимать, что городской бюджет целиком формируется из налога на недвижимость. Эксперт оценивает стоимость дома, и ты платишь городу определенный процент. На дом в 16 квартир этот налог превышает 17 тысяч в год, и городу совершенно все равно, пустуют эти квартиры или нет. Дом есть — плати. Каждые три-четыре года — переоценка.
На эти деньги муниципалитет содержит мэра и его помощников (и да, я знаю их зарплату!), полицию, чинит дороги и все прочее, а мне приходится искать жильцов, чтобы все эти расходы покрыть.
Жильцы такие жильцы
 Фото: Анна Коваленко, 66.RU |
|---|
Выбор жильца, наверное, самое важное. Проблемный арендатор может сделать жизнь хозяина просто невыносимой. Поэтому я встречаюсь со всеми и пытаюсь разобраться, кто ко мне пришел. Важны даже мелочи. Однажды пришли две девушки лет по 18. Долго им рассказывал, что рядом — спокойные соседи и как важно никому не мешать. «Да мы тоже нешумные такие!» — говорят. Вроде договорились. Выходим из офиса — мимо проезжает машина: молодой парень, окна открыты, музыка на всю улицу «Ббух-ббух-ббух!». Девушки радостно кричат ему: «Привет, Люк!», он кивает в ответ, а я стою и думаю: «Прощайте, нешумные вы мои…»
Проблемный жилец — это отдельная тема. Проще держать апартамент пустым, чем поселить там «неправильного» арендатора. Поэтому все жильцы проходят мой личный фейс-контроль. Если человек кажется нормальным и мне понятна ситуация (почему ему нужна квартира именно тут, именно сейчас и так далее), он заполняет анкету, и я отправляю ее в кредитное агентство.
Это занимает один день и стоит 45$. Агентство выдает мне всю доступную финансовую информацию (долги, банкротства, кредитные карты и прочее) об этом человеке, и нередко — дополнительные сведения. Например, из полиции. По закону я не могу отказать человеку, который ищет квартиру, если он платежеспособен. Но зачем мне жилец, которого полицейские задерживали за драки или воровство? Поэтому я сразу предупреждаю кандидатов — если в анкете мне что-то не понравится, отказываю без объяснения причин. Все соглашаются, но потом все равно звонят и спрашивают: «Что там у меня не так?»
На жильца, который потерял работу и перестает платить, можно подать платный запрос в «Бюро по съемным апартаментам» (Régie du logement) — за 45 дней его рассмотрят и еще через три недели пришлют документ о расторжении договора. В общем, работают там без спешки. Если жилец съезжать не хочет, его выселение может занять несколько месяцев и обойтись недешево (минимум 600 долларов), да я еще лишусь ренты за этот срок. Поэтому лучше договариваться. Пришел, побеседовал, подписали бумаги без претензий, и он съехал. Да, я потерял деньги за пару месяцев, но ведь могло быть и хуже.
А вот если проблемный жилец платит хорошо, это уже большая головная боль. Выгнать его невозможно, и он будет долго отравлять жизнь всем окружающим, включая владельца дома. Например, в одной из квартир жила дама, которая могла позвонить мне в шесть утра или в час ночи. И сразу принималась кричать. Например, из-за того, что кто-то оставил машину на ее парковке, хотя своего автомобиля у нее не было. Избавился я от нее с большим трудом, и это отдельная история.
Сам я ни разу за эти годы не повысил голос, хотя иногда хотелось. Представьте — в цокольной квартире мокнет угол. Разламываю стену и вижу, что соединение вертикального стояка с горизонтальной эвакуационной трубой развалилось — надо ехать в магазин за коленом большого диаметра. Я бегу к жильцу второго этажа, прошу не открывать на кухне никаких кранов. «Без проблем!» — соглашается он и тут же включает стиральную машину. Когда я пытаюсь хоть как-то закрепить сломанный узел, машина выплевывает всю воду в систему, то есть мне в лицо… Утершись, поднимаюсь наверх, объясняю парню, что он не прав… Когда спокойно и уверенно говоришь, глядя в глаза, этого обычно хватает.
В конфликты между жильцами я стараюсь не вмешиваться, сохраняю нейтралитет.
Но с проблемами все равно идут ко мне. Помню, один жилец (здоровый такой суровый мужик, байкер) купил «Ауди», а ребенок его соседа по парковке широко распахивал дверцы машины — мог задеть. «Если ты мне автомобиль поцарапаешь, — говорит первый, — я раздолбаю бейсбольной битой твою машину, а заодно и тебя». Сосед (француз, весь в наколках, но совершенно не брутальный — такой вот срыв стереотипа) прибежал жаловаться. Пришлось идти к байкеру. «Мы по полициям не ходим, — объяснил тот, — у нас на севере (он с севера Квебека) все проблемы решаем сами». «У нас в России — то же самое, — соглашаюсь я. — Но тут Монреаль, Канада… лучше держать себя в рамках!»
Мужик проникся, теперь считает меня за своего, а француза до сих пор не любит.
Так и живем.
