Покупка квартиры от застройщика

При выборе недвижимости возникает вопрос: какой сегмент рынка лучше рассматривать? Часть людей склоняется к покупке вторичного жилья из-за уверенности в надежности сделки. Остальные склоняются к выбору новостройки от застройщика. Однако изучение характеристик новых домов в Москве мотивирует потенциальных клиентов отказаться от покупки, или расширить зону поиска.

Недоверие к компаниям вызвано обилием мошенников, которые обманным путем реализуют фантомные квартиры. Это недвижимость, которая присутствует только на «бумаге» и к реальным домам не относится. Человек вкладывает деньги в несуществующий проект, изначально лишаясь возможности заселения в приобретенное жилье.

Несмотря на беспокойство, такие схемы сегодня не встречаются, поэтому покупка недвижимости от застройщика считается юридически безопасной. Если выбрано вложение инвестиций в новый дом, необходимо учитывать несколько моментов, которые могут повлиять на конечное решение.

Общая информация

Под категорию квартир от застройщика попадает следующая недвижимость:

1. На этапе строительства. Доступно заключение договора на стадии котлована. Клиент имеет представление о формате жилого комплекса по проекту.

2. После сдачи дома в эксплуатацию. Подразумевается возможность заселения сразу после оформления договора.

Разница в сроке ожидания. В первом случае застройщик указывает определенный временной интервал, к которому обязуется завершить строительные работы. Однако вероятность соблюдения договорных обязательств крайне мала. За счет этого покупатель приобретает недвижимость по цене ниже рыночной.

Справка! Заключение договора на этапе подготовки котлована сопровождается рисками. Даже проверенные организации могут «заморозить» работы и перевести комплекс в статус долгостроя.

Реализация объектов недвижимости осуществляется напрямую через застройщика или специальные агентства. От частных лиц такие предложения единичны. Например, покупка на стадии котлована с последующей перепродажей по завышенной цене.

Организационная сделка имеет ряд преимуществ:

1. Экономия времени на просмотре вариантов. Специалисты организаций-посредников без участия покупателя выезжают на объекты. Выбирают несколько квартир, соответствующие требованиям клиента и согласует встречу.

2. Документальное сопровождение. ЖК от застройщика имеют собственный юридический отдел, проверяющий чистоту жилья.

3. Помощь в оформлении ипотечного кредитования. Менеджера оказывают содействие в подборе оптимальных условий покупки жилья.

Дополнительно проводится проверка технического соответствия здания нормам строительства.

Риски

Покупка недвижимости в строящемся доме влечет некоторые риски:

1. Нарушение договорных сроков сдачи объекта в эксплуатацию. Особенно важен момент лицам, оплачивающим ипотеку и не имеющим альтернативного жилья.

2. Несоответствие техническим требованиям. Если жилой комплекс достраивается «в спешке», есть вероятность присутствия инженерных дефектов, препятствующих заселению. Например, некорректно спроектированная вентиляция, нарушение геометрии при выкладке перегородок, ошибки монтажа оконных или дверных проемов.

3. Использование строительных материалов низкого качества. Оценка проводится независимым экспертом.

Однако такие недочеты исправимы и в результате человек получает купленное жилье. Согласно нормативам, вложения в квартиры от застройщика на этапе строительства защищаются несколькими способами:

1. Заморозка средств дольщиков. Компания может выводить средства только после сдачи дома.

2. Наличие на счете компании финансовой «подушки безопасности». Это формирование определенной суммы, которая гарантирует своевременное устранение недостатков.

3. Сотрудничество с банками. Подразумевается возможность оформления ипотеки. Кредитные фирмы не контактируют с заведомо убыточными организациями.

Степень защиты сделки фиксируется условиями договора, поэтому рекомендовано перед подписанием передать документы юристу на проверку.

Мошеннические схемы

Большинство ЖК от застройщика имеют положительную репутацию, поэтому проблем не возникает. Однако некоторые фирмы прибегают к обману дольщиков с целью получения дополнительной прибыли. Среди распространенных практик выделено:

1. Долгострой. Подразумевается заведомое нарушение сроков сдачи для искусственного увеличения стоимости жилья. Например, требования доплат мотивируется удорожанием за годы простоя строительных материалов. Вторая причина — перепродажа по более высокой цене. Пайщику возвращаются изначальные вложения, и квартира реализуется по рыночной цене. Клиенту такой формат убыточен. Из-за длительного ожидания взнос обесценивается, препятствуя покупке жилья с аналогичными характеристиками.

2. Подписание дополнительного соглашения. Приложение к договору, в котором корректируется срок сдачи дома в эксплуатацию и сумма. Изменения в соглашение могут вноситься неограниченное количество раз. Отказ от подписания приравнивается к расторжению договора по инициативе клиента. В этом случае может возникнуть проблема с возвратом части вложенных средств.

3. Навязывание дополнительных услуг. Покупателю отказывают в заключении ДКП, если не соблюдены условия застройщика. Например, оформление договора страхования недвижимости, жизни владельца, передача прав на подготовку документов. Зачастую услуги реализуются по ценам, существенно выше рыночных. Оплата одного страхового полиса может составлять свыше 50% от цены самой квартиры.

4. Заключение договора с третьей компанией, которая не относится к застройщику. Продавцом выступает стороннее юридическое лицо, не связанное с ЖК.

Зачастую мошеннические схемы нацелены на требование с клиента дополнительных вложений, превышающих изначальные договоренности. Если сделка расторгается, есть риск потери части средств, которые прописываются в договоре неустойкой.

Как защититься

Недвижимость от застройщика в Москве пользуется колоссальным спросом. На фоне повышенной популярности формируется все больше теневых компаний, чья деятельность направлена на получение прибыли без оказания услуг. Без знания нормативной базы и помощи специалистов «попасть на удочку» мошенников крайне велика.

Чтобы не оказаться в проигрышном положении, необходимо обращать внимание на следующие пункты:

1. Наличие в договоре обязательных реквизитов сторон. Со стороны фирмы — юридический адрес, контактная информация, реквизиты, печать, подпись. Со стороны покупателя — ФИО, паспортные данные, подпись. Недвижимость — адрес, технические характеристики, цена. Права и обязанности сторон. Отсутствие одного или нескольких пунктов делают договор недействительным.

2. Нефиксируемые документально вложенные денежные средства. Например, предложение продавца внесения определенной суммы, не прописанной в документах. Доказать назначение платежа и вернуть сумму практически невозможно.

3. Заниженный процент рассрочки. Комиссия находится примерно в одном ценовом диапазоне у всех застройщиков. Слишком низкая ставка вызывает сомнения.

4. Проверка компании. Существует множество сервисов оценки деятельности фирмы — от официальных государственных реестров до сайтов с отзывами. В первом случае уточняется время застройщика на рынке, наличие сданных в эксплуатацию объектов, количество замороженных проектов. Во втором, можно ознакомиться с отзывами реальных клиентов, оформляющих сделку через выбранного представителя.

Зачастую неосведомленность людей и стремление сэкономить становится причиной заключения договора с мошенниками. Чтобы избежать неприятных последствий, рекомендовано обращаться к юристам и независимым экспертам.

Рекомендации

Покупка квартиры в новостройке — важное мероприятие, требующее комплексной проверки исполнителя. Включает несколько этапов:

1. Оценка рейтинга застройщика, включая изучение отзывов клиентов.

2. Отказ от импульсивной покупки. Подразумевается «остановка» на первом попавшемся варианте.

3. Согласование спорной информации со специалистами. Это вопросы проверки юридической чистоты, контроля технического состояния квартиры, наличия обременения.

Кроме этого, не переводить застройщику денежные средства, которые не учитываются документально.