Проведение оценки стоимости объектов недвижимости требует применения методов и подходов регламентированных Федеральными стандартами, собственно поэтому оценить стоимость имущества «на глаз» попросту невозможно.
Представленная в отчете итоговая цифра должна быть максимально точной. Для этого эксперты работают в соответствии со стандартизированными алгоритмами, обрабатывают огромный объем информации, учитывают множество факторов.
Выбор подхода
При оценке каждого отдельно взятого типа или вида объекта недвижимости применяется тот или иной, характерный только для него подход, включающий несколько методов.
Эксперт тщательно анализирует недвижимость (оцениваемый объект), занимается подбором наиболее подходящих, уместных инструментов, которые дадут возможность оценить специфические характеристики конкретной недвижимости. Пример — для оценки имеющих аналоги типовых объектов, чаще всего применяется сравнительный подход. Он наиболее целесообразен при оценке частных домов и земельных участков.
В случае, если требуется оценка уникального объекта может применяться затратный подход (оцениваются только затраты на постройку). Поскольку в данном случае найти недвижимость со схожими характеристиками будет практически невозможно. К коммерческим объектам применим доходный подход.
В этом материале мы более подробно рассмотрим именно доходный и сравнительный подходы.
Методы доходного подхода
Капитализация доходов. Суть способа заключается в том, чтобы определить доход при целевом использовании конкретного имущества на протяжении 365 дней путем умножения на срок капитализации, который нужен для окупаемости недвижимости, получения прибыли, либо через деление на числовой множитель капитализации.
Если доход, который можно получить в результате коммерческого использования нестабилен можно использовать способ дисконтирования денежных потоков. Отталкиваясь от суммы текущих поступлений, специалист оценивает объект недвижимости. Базовыми показателями при расчете текущих доходов являются: прогнозирование финансовых потоков в будущем, а также остаточная стоимость.
Доходный подход
Суть подхода заключается в прогнозировании прибыли, которую покупатель может получить от объекта. Эта методика применима исключительно к недвижимости, которая приносит доход в течение всего срока службы (эксплуатации). В основу положено 4 принципа: замещение, ожидание, эффективное использование, ожидание и предложение. Расчет стоимости производится путем подсчета дохода за последний год, или же через дисконтирование ожидаемой выручки на ближайшее будущее.
Оценщик делает прогноз как минимум на 5 лет. Кроме того, в учет берется прибыль от возможной перепродажи коммерческой недвижимости.
По итогу удается высчитать целевую рыночную стоимость, которая отражает уровень доходности конкретного объекта недвижимости, как эффективного актива предприятия, способного принести доход своим владельцам.
Доходный подход позволяет учесть потенциал дальнейшего развития объекта массу экономических составляющих, таких, как развитие конъюнктуры, инвестиционные программы и т.д. В общем все, что может хоть как-то повлиять на конкретный объект недвижимости с точки зрения его доходности.
Инфляция, курс валют, изменения в Российском законодательстве все это может оказать как негативное, так и положительное влияние на экономическое развитие объекта.
Расчет стоимости недвижимости с использованием доходного подхода довольно сложный в техническом плане процесс, поскольку прибыль, анализом которой занимается эксперт, распределена по довольно большому промежутку времени.
В ходе анализа могут использоваться ретроспективные, а также прогнозные данные, взятые из любого периода налогообложения объекта. Ключевым условием расчетов является тот факт, что исследование оцениваемой и сопоставимой недвижимости должно проводиться на одной и той же основе.
Сравнительный подход
Для проведения расчетов можно использовать информацию о цене предложения, либо о стоимости уже реализованных сделок. В случае, если оценщик не может получить документальное подтверждение совершенных сделок (например эта информация конфиденциальна) могут использоваться данные из открытых источников, но не стоимости продажи, а о ценах указанных в предложениях.
Аналог должен соответствовать оцениваемому объекту по нескольким характеристикам: материальным, техническим, экономическим, социальным. Плюс, сравнимая недвижимость должна принадлежать к одному и тому же сегменту рынка, должна быть сопоставима с объектом оценки по ценообразующим факторам.
Сравниваемая недвижимость должна соответствовать следующим требованиям:
- Площадь;
- Этажность;
- Класс и тип здания;
- Местоположение;
- Строительные характеристики;
- Благоустроенность территории;
- Качество и состояние отделки;
- Материал несущих стен, перекрытий, отделки, декора, дополнительных элементов;
- Уровень развития инфраструктуры.
- То, насколько престижным является район и т.д.
Выбору аналогов стоит уделить особое внимание. В идеале они должны располагаться в зданиях такого же класса и типа, что и оцениваемый объект. Если после начала анализа окажется, что похожая недвижимость по тем или иным параметрам все же отличается от оцениваемого объекта, то в ходе проведения расчетов стоимость будет корректироваться.
В ходе поиска аналогов специалисты используют информацию предоставленную сотрудниками крупных агентств, специализированных сервисов, а также данные опубликованные в СМИ или на сайтах недвижимости.
Методы
Метод моделирования рыночного ценообразования. В рамках данного метода оценщик формирует линейные или мультипликационные зависимости, проводит анализ огромного массива статистических данных.
Метод сравнительного анализа эффективный подход, основанный на анализе сделок по продаже схожих объектов.
