На форуме 100+ TechnoBuild прошла панельная дискуссия «Реновация центра Екатеринбурга: что мешает девелоперам реализовывать коммерческие проекты?», организованная РБК Екатеринбург при поддержке администрации города. Дискуссионная площадка собрала ведущих застройщиков, представителей мэрии и экспертов в области объектов культурного наследия (ОКН).
Темой встречи стало развитие центра города и барьеры, мешающие девелоперам реализовывать коммерческие проекты. Речь шла о перспективах реконструкции и строительства в центре, юридических и законодательных ограничениях, экономически жизнеспособных форматах, а также о практическом опыте работы с памятниками и разрушенными зданиями.
В центре («утюге» в границах улиц Московская — Челюскинцев — Восточная — Ткачей — Фурманова) сосредоточено около 700 ОКН: их нельзя сносить, сложно перестраивать и приспосабливать под современные функции. Вокруг них установлена охранная зона. Тем не менее, девелоперы видят именно этот район ключевым для реновации и развития.
 Фото: Антон Буценко, 66.RU |
|---|
Шесть проблем реконструкции и реновации
1. Нехватка ресурсов
Редактор РБК Екатеринбург Богдан Кульчицкий начал сессию с успешного примера реконструкции ОКН — Дома купца Афониных на пересечении улиц Чапаева и Декабристов. Здание, построенное в 1870-х годах, отреставрировало и приспособило под офис агентство Be Brand People.
«Раз уж у нас тема — «что мешает девелоперам», то расскажу о двух проблемах, с которыми столкнулись мы. Это нехватка ресурсов — компаний, которые умеют проектировать и реставрировать. И материалы. Безусловно, для таких памятников нужны специальные материалы, которые можно класть на старинный кирпич, и их приходится привозить из столиц. Мы реставрировали год вместо трех-четырех месяцев, потому что нам справедливо приостановили ремонт. И полгода мы просто ждали, собирая документы и проводя экспертизу», — рассказал основатель агентства Артем Дрыгант.
 Фото: Антон Буценко, 66.RU |
|---|
| Гендиректор Forum Сергей Мямин и основатель Be Brand People Артем Дрыгант |
На реконструкцию арендуемых 600 метров ушло 30 млн рублей, рассказал Дрыгант. Впрочем, участники дискуссии заметили, что 50 тыс. рублей за квадратный метр — еще очень бюджетный вариант в современных реалиях.
«Все, я нашел подрядчика. За такие деньги работать с памятником — это просто невероятно. За полтинник сделать объект и офис? Занимайте очередь! Я бы всю дискуссию посвятил этому примеру: как это возможно, чем они кормят сотрудников, сколько метров занимают? Это действительно уникальный и ценный опыт», — пошутил в ответ гендиректор Forum Сергей Мямин.
2. Несоответствие памятников современным нормам
 Фото: Антон Буценко, 66.RU |
|---|
| Гендиректор PRINZIP Геннадий Черных и гендиректор «УГМК-Застройщик» Евгений Мордовин |
Один из главных вызовов при работе с памятниками — их непригодность к современному применению. Маленькие комнаты, узкие коридоры и отсутствие возможности провести инженерные сети делают почти невозможным использование ОКН под что-то, кроме музея.
«Все, что было запроектировано в XIX веке, в XXI уже не соответствует [требованиям для большинства типов помещений]. Поэтому главная проблема — найти смысл, для чего восстанавливать такие объекты. На Хохрякова нам, можно сказать, повезло — памятник [дом Башуровой] был почти разрушен, осталась одна стенка, вокруг которой мы построили новый объект. Там разместится ресторан русской кухни. Но такие случаи — редкость. По остальным объектам мы буквально сидим и выдумываем, что можно сделать, ведь ни рестораны, ни школы, ни жилые дома там не проходят», — рассказал генеральный директор «УГМК-Застройщик» Евгений Мордовин.
3. Слишком жесткие требования
Президент «Гильдии строителей Урала» Вячеслав Трапезников уверен, что переделка памятников под коммерческое использование выгодна, но упирается в проблему слишком жестких ограничений, которые мешают использовать внутренние пространства.
В качестве примера он привел гостиницу «Мадрид» на Уралмаше, которую невозможно восстановить и использовать под офисы, жилье и рестораны, несмотря на коммерческий потенциал объекта: «Зачем в предмете охраны планировка? Вы теряете «Мадрид». Просто собаки на сене. С акцентом на слове «собаки».
 Фото: Антон Буценко, 66.RU |
|---|
| Замначальника Екатеринбургского центра по охране и использованию исторического и культурного наследия Светлана Полякова и президент «Гильдии строителей Урала» Вячеслав Трапезников |
Коммерческий директор «Атомстройкомплекса» Данил Кузнецов добавил, что компания была готова отреставрировать «Мадрид». Но помимо жестких требований помешало то, что ОКН сдавали в аренду, а не продавали.
«Даже при наличии опыта и готовности инвесторов преобразовать старинные планировки в жилые апартаменты условия аренды делают проект экономически невыгодным. В итоге здание продолжает разрушаться, так как текущие условия не позволяют провести эффективную реконструкцию. В таких сложных памятниках нужно убрать требование об аренде», — считает Кузнецов.
 Фото: Антон Буценко, 66.RU |
|---|
| Коммерческий директор «Атомстройкомплекса» Данил Кузнецов и директор бизнес-центра «Высоцкий» Андрей Гавриловский |
Президент «Центра недвижимости «МАН» Николай Савин добавил, что малый и средний бизнес может работать с памятниками, если им предоставляют возможность покупки и долгосрочной эксплуатации. И привел несколько примеров ОКН, которые он пытался купить, но не смог. Один из них — дом купца Лебедева, где областное министерство культуры хотело открыть музей Виталия Воловича, но так этого и не сделало.
В ответ Евгений Мордовин предложил купить у него ОКН — дом Медведева на Хохрякова, 64. В отличие от соседней разрушенной усадьбы Башуровой, здание сохранилось и к нему можно подвести современные коммуникации и сделать косметический ремонт. «Мы готовы продать, деньги можно потом отдать. Стоимость там небольшая, 10 млн рублей. Вы его восстановите и перепродадите», — предложил Мордовин.
 Фото: Антон Буценко, 66.RU |
|---|
| Президент компании «Центр недвижимости «МАН» Николай Савин и Евгений Мордовин |
4. Дорогая археология
Девелоперы отмечают: проблема археологических раскопок в Екатеринбурге в высокой стоимости работ и низкой прозрачности результатов. По словам гендиректора «УГМК-Застройщик», за три года в районе «Екатеринбург-Сити» компания потратила 100 млн рублей на извлечение археологического слоя, но при этом так и не знает, какие именно артефакты нашли, в чем их историческая ценность и где они.
«Археологи — это нечто вымогательное, которое откладывает, собирает с нас деньги, формирует свои мешочки, куда-то их увозит за сотни миллионов рублей. А мы все нервно год или два ждем на площадке, когда они эти мешочки просеют. Законодательство пошло не туда и создает огромные проблемы именно в центре города», — подтверждает генеральный директор Forum Сергей Мямин.
5. Сложная экономика
Гендиректор «Атлас Девелопмент» Владимир Городенкер считает, что главная проблема реализации проектов в центре Екатеринбурга связана с устаревшей законодательной базой, влиянием памятников культурного наследия и сложностями с экономикой. Даже если объект не является памятником, рядом стоящие исторические здания накладывают ограничения, требующие длительных экспертиз и больших затрат.
 Фото: Антон Буценко, 66.RU |
|---|
Городенкер отметил, что при определенной поддержке власти застройщики могли бы брать на себя восстановление памятников, но сегодня большинство проектов возможно только «от чистого сердца», без экономического расчета.
С этим мнением согласен и руководитель проектов в Екатеринбурге группы «Самолет» Георгий Шулев. Он подчеркнул, что ключ к успешной реставрации памятников и исторических объектов заключается в соблюдении баланса интересов города, жителей и инвесторов.
 Фото: Антон Буценко, 66.RU |
|---|
| Андрей Гавриловский, руководитель проектов в Екатеринбурге группы «Самолет» Георгий Шулев и член общественного совета при управлении госохраны ОКН Свердловской области Юлия Бердюгина. |
«Просто взять памятник и сделать с ним что-то недостаточно — проект должен сочетать историческую ценность и коммерческий потенциал. Надо понимать, что стоит реновировать и на что тратить время и силы с точки зрения монетизации проекта или исторической ценности», — добавил спикер.
6. Законодательные коллизии
Заместитель главы Екатеринбурга Рустам Галямов подчеркнул, что вопрос изменения законодательства назрел давно. Сейчас в городе складывается такая ситуация, что даже уничтоженные памятники архитектуры невозможно вычеркнуть из списка объектов культурного наследия и построить на их месте что-то новое. В качестве примера он привел комплекс брусковых коттеджей на Большакова, которые возвели в 40-х годах для работников консерватории. Сейчас из четырех осталось три: один уничтожили в начале 90-х, когда жилые дома еще не признали ОКН.
 Фото: Антон Буценко, 66.RU |
|---|
| Заместитель главы Екатеринбурга Рустам Галямов |
«Коттедж сгорел. И когда вопрос стоит вычеркнуть его из списка, нас надзорные органы спрашивают: кто-то понес наказание за это? Нет? Значит, и мы вычеркивать не будем. В результате дома продолжают разрушаться, а местные управления охраны ограничены в действиях, так как решение об исключении объекта принимается на федеральном уровне», — рассказал Галямов.
По словам вице-мэра, требуется упрощение процедур и изменение регламентов. Потому что их выполнение требует столько времени, что объекты разрушаются и пропадает смысл их восстанавливать.
Пути решения проблем
 Фото: Антон Буценко, 66.RU |
|---|
Упростить работу с памятниками
По этому направлению подвижки уже есть, считает заместитель начальника Екатеринбургского центра по охране и использованию исторического и культурного наследия Светлана Полякова. По ее словам, с 1 марта 2026 года вступят послабления для жителей многоквартирных домов — объектов ОКН. Изменения коснутся размещения навесного оборудования, кондиционеров, прокладки инженерных сетей по фасадам, что позволит улучшить комфорт проживания, не нарушая исторического облика зданий.
Член общественного совета при управлении госохраны объектов культурного наследия Свердловской области Юлия Бердюгина рассказала еще о трех законодательных инициативах, которые должны упростить ситуацию:
- Возможность быстрее исключать из реестра разрушенные памятники областного и местного значения (такие полномочия дадут регионам). Эти изменения позволят оперативнее реагировать на случаи с уже уничтоженными зданиями, такими как сгоревшие деревянные домики. Процесс будет занимать не больше года.
- Относить к объектам археологического наследия следы существования человека, возникшие до начала XIX века.
- Введение нового механизма — привлечение средств дольщиков для реконструкции ОКН.
Богдан Кульчицкий увидел в первом пункте «хорошую новость».
 Фото: Антон Буценко, 66.RU |
|---|
| Главный редактор РБК Екатеринбург Богдан Кульчицкий |
«Мы все помним, как 10–15 лет назад в Екатеринбурге проходили «ночи дыма и ковшей» — неизвестный бульдозерист приезжал ночью, сносил дом какого-нибудь инженера, и на этом месте начиналась новая жизнь. Понятно, что виновных никто не находил, но теперь есть надежда, что на месте руин появится что-то достойное. И это, на мой взгляд, позитив», — прокомментировал он.
— То есть бульдозерист будет спать спокойно — и в этом радость? — ответили на его реплику девелоперы.
— Или просто уедет домой, в Таджикистан.
 Фото: Антон Буценко, 66.RU |
|---|
«Чтобы подобных историй не было, нужна законодательная база. Если она будет, то и исключение руинированных объектов станет нормальным процессом. Такие здания не нужны — их надо списывать», — отметил Владимир Городенкер.
Сократить предмет охраны
Вопрос о существовании юридического механизма сокращения предмета охраны памятников поднял Вячеслав Трапезников. По словам Юлии Бердюгиной, такой механизм предусмотрен нормативной базой Минкульта: «Есть основания для изменения предмета охраны, и в Екатеринбурге уже были прецеденты».
На уточнение, почему эта практика не применяется шире, она ответила: «Сокращение происходит только по договору между заказчиком и проектной организацией, с участием экспертов. Массового запроса на это не было».
 Фото: Антон Буценко, 66.RU |
|---|
| Гендиректор «Практика» Александр Невмержицкий |
В ответ генеральный директор «Практики» Александр Невмержицкий добавил, что помочь в решении вопроса сможет способ передачи памятника застройщику:
«Если объект достается через аукцион, то в документацию сразу включается охранно-арендный договор, и поменять его практически невозможно. Но есть и другая практика, когда в аукционной документации прописано, что собственник сам должен провести процедуры по установлению охранных обязательств и определить предмет охраны. Это рабочая модель: девелопер и собственник могут найти компромисс и определить, что подлежит охране, а что нет».
По его словам, важно быстрее проводить такие аукционы: «Просто продайте здание, а предмет охраны мы установим уже сами. И поверьте, мы не будем злоупотреблять».
Идею поддержал замглавы администрации Екатеринбурга Рустам Галямов. «Хороший механизм, надо проработать. Отличная возможность вовлечь памятник в оборот и получить хороший результат», — резюмировал он.
Сократить число объектов культурного наследия
Участники сходятся во мнении: 700 объектов культурного наследия в Екатеринбурге — слишком много. Этому есть историческое объяснение, но подход надо менять.
«Не все ОКН имеют одинаковую ценность, и к ним следует применять дифференцированный подход. Часть зданий была признана памятниками «искусственно» и не представляет реальной исторической ценности, тогда как другие объекты действительно уникальны и требуют строгого соблюдения ограничений», — отмечает Юлия Бердюгина.
Евгений Мордовин предложил пересмотреть реестр, собрать список руинированных памятников и работать только с тем, что реально можно сохранить, иначе смысла в этом процессе нет.
Директор «Высоцкого» Андрей Гавриловский напомнил, что многие здания Екатеринбурга включили в реестр ОКН в начале 90-х. Причин, по его мнению, могло быть две — расчет на выгоду от продажи будущих памятников и получение средств из федерального бюджета на их содержание.
 Фото: Антон Буценко, 66.RU |
|---|
«Все, что было, правительство области включило в памятники. У нас их 700. Зона охраны каждого памятника составляет около 150 метров, что фактически блокирует застройку и передвижение в зоне «утюга». В Казани 400 ОКН, а в Париже всего 80. Мы в десять раз круче, это же маразм», — считает Гавриловский.
Но тут все упирается в то, что сокращать список ОКН может только федеральное министерство культуры.
Сергей Мямин видит в качестве пути дальнейшего снятия излишней перерегулированности передачу полномочий регионам и городам. «Нужна местная комиссия, которая решает, что сохранять, а что нет. Памятники надо сохранять, без них не будет души, истории, айдентики, но не надо размазываться на 700 объектов», — считает гендиректор Forum.
 Фото: Антон Буценко, 66.RU |
|---|
Генеральный директор PRINZIP Геннадий Черных добавил, что архитектурное сообщество города активно и профессионально, а регулирование вопросов сохранения памятников не представляет технической сложности.
«У нас много своих хороших архитекторов, прекрасные специалисты на уровне администрации города. Должна быть возможность, если это региональные памятники, чтобы уровень региона принимал решение — памятник это или нет. Если памятник, регион должен его содержать. Сейчас люди, принимающие решения на основании хайпа, не несут ответственности, и зияют эти умирающие объекты, как полусгнившие зубы на теле всего города», — добавил Черных.
Он привел пример федеральной практики, когда соблюдение обязанностей владельцев и контроль со стороны городских органов позволяет поддерживать объекты в порядке: «В Москве управы смотрят за содержанием объектов, выписывают предписания, если фасад обваливается, и потом идут взыскивать оплату. Там большинство объектов отремонтировано и в хорошем состоянии. А у нас почему-то так не происходит».
