Ключевая ставка и ипотека
Ключевая ставка ЦБ РФ — один из инструментов денежно-кредитной политики Центрального банка России, через который он влияет на уровень процентных ставок в экономике. Упрощенно — это минимальная процентная ставка, по которой ЦБ РФ кредитует коммерческие банки.
Поэтому, если мы хотим понять ближайшие изменения на рынке ипотеки, нам надо следить за динамикой ключевой ставки и теми комментариями, которые дает ЦБ РФ при ее подтверждении или пересмотре. Это можно сделать на сайте ЦБ.
| Если планируете брать ипотеку, следите за инфляцией, ключевой ставкой и комментариями ЦБ РФ. Это поможет вам с принятием решения. |
Дорогая моя ипотека, золотая моя…
Давайте на текущем примере разберем, что происходит с ключевой ставкой и ставкой на рынке ипотечного кредитования в 2019 году.
| Ставки по ипотеке движутся синхронно, повторяя направление движения ключевой ставки ЦБ РФ. |
Повышение ключевой ставки — это сигнал потенциальным покупателям к тому, что ипотека будет дорожать. Более дорогая ипотека — это более низкий спрос. Снижение ставки — обратная ситуация.
Такие движения формируют тенденции и ожидания рынка. Но в моменте необходимо смотреть, насколько привлекателен ипотечный кредит в текущих условиях.
Как правило, банки очень медленно подстраиваются под меняющиеся условия. И если мы сравним текущие средние ставки по ипотеке с ключевой, то увидим, что предложения банков слишком дорогие, чтобы быть привлекательными.
| Ипотечная ставка в настоящий момент остается завышенной относительно ключевой. |
В последние годы разница между средневзвешенной ипотечной ставкой и ключевой составляла около 2% (диапазон 1,5–2,5%). Но в 2019 году этот разрыв увеличился до 2,8%. Это максимальный показатель за последнее время.
Инфляция и ипотека
Центральный банк РФ, устанавливая ключевую ставку, ориентируется на большое число рыночных индикаторов, но один из основных — это инфляция. Поэтому, если мы пытаемся понять, как будет меняться ключевая и ипотечная ставка в ближайшие месяцы, нам надо понимать, как меняется инфляция. За этим показателем можно следить также на сайте ЦБ РФ либо на сайтах Росстата или Минэкономразвития.
| Инфляция в последние месяцы стремится вниз, создавая условия для дальнейшего снижения ключевой ставки. |
Так же, как и с ключевой ставкой, мы можем сравнить текущие предложения банков по ипотеке с уровнем инфляции. В результате получим реальную цену ипотечного кредита на момент его выдачи.
| В 2018 году ипотека дешевела, в 2019 пока дорожает. |
В августе 2019-го в экономике фиксируется дефляция. Это должно привести к снижению ключевой ставки уже в сентябре (до 7%) и увеличивает вероятность дальнейшего снижения к концу года. Если это произойдет, будут созданы все условия для последовательного снижения ипотечных ставок к минимальным уровням прошлого года.
В ближайшие месяцы можно ожидать дальнейшего снижения ипотечных ставок. И вполне вероятно, что предложения многих банков вернутся к минимальным значениям 2018-го уже в этом году.
Эти изменения позитивны для рынка жилья в среднесрочной перспективе, но создают определенные сложности на ближайшее время. Ожидания, сформированные на рынке, не способствуют принятию быстрых решений. Многие покупатели заняли выжидательную позицию и вернутся на рынок, когда средняя ставка по ипотеке будет на уровне 9% и ниже.
