Общедомовое рабство: почему в Екатеринбурге невозможно сменить управляющую компанию

С прошлого года в «Лигу ЖКХ» через сайт поступило порядка 130 заявок от жильцов разных домов, которые хотели поменять управляющую компанию и присоединиться к нам. А получилось это только у шести домов. У этой воронки очень узкое горлышко: жильцы часто хотят сменить УК, потому что многие из них работают, откровенно говоря, плохо, но пройти весь этот путь по смене компании могут единицы. Причин здесь несколько.

Первая проблема, с которой сталкиваются жильцы на пути к смене управляющей компании, — нежелание соседей участвовать в жизни дома. Согласно действующему законодательству, принимать решение о смене УК нужно на общем собрании собственников, в котором должны участвовать собственники помещений или их представители, обладающие более чем 50% от общего числа голосов. И споткнуться можно уже на этом этапе. Зачастую жильцам приходится бегать по соседям, уговаривать их, объяснять, тратя на это силы и время. Многие сдаются. В такой ситуации иногда проще поменять дом, чем УК.

Вторая проблема — Государственная жилищная инспекция. Жильцы, которым удалось организоваться, собрать кворум и принять решение о смене УК, должны прийти в Жилинспекцию, принести соответствующие документы и попросить исключить их дом из лицензии старой компании и включить в лицензию новой. При этом сейчас в ГЖИ нет четко прописанных правил по проверке документов. Один инспектор просит принести ему одни бумаги, другой — другие, на свое усмотрение. Юридически не подкованным жильцам трудно с ходу разобраться в бумагах, из-за чего процедура затягивается и усложняется.

Еще жильцы могут споткнуться о сопротивление старой управляющей компании. Часто, когда жители многоквартирника активизируются и начинают проводить собрания собственников, появляются ребята бандитской внешности и начинают пакостить. Все знают эти истории с сожженными автомобилями и лифтами. По мнению управляющих компаний, это действенный способ запугать своих клиентов и заставить их остаться. Но, как показывает практика, многие дома все-таки проходят эту войнушку — и поджигатели машин в конце концов отстают.

Жильцам только что сданных новостроек заполучить желаемую управляющую компанию еще сложнее, чем обитателям старых домов. Во-первых, застройщики часто еще на этапе выдачи ключей проводят среди жильцов голосование по «выбору» УК, которую они сами же и рекомендуют. Получается выбор из одного варианта, и людям, которые хотят скорее получить ключи, сложно в этот период сплотиться и найти кого-то другого. Так что они берут то, что дают.

Если новый дом все-таки доходит до конкурса по выбору управляющей компании, то жильцам, скорее всего, достанется та, которую благословит организатор (то есть администрация района). В современных реалиях на конкурсе по управлению многоквартирным домом побеждает та компания, которая первой подает заявку. В правилах такое, конечно, не прописано, но по факту все так и есть. А первым заявку формирует тот, кто узнал о предстоящем конкурсе заранее от районной администрации. Так что старожилы рынка со своими связями здесь вне конкуренции.

Один из методов давления на жильцов — поджоги автомобилей. Таким образом старые управляющие компании пытаются удержать дома.

Как исправить положение? В случае с конкурсом по выбору УК даже правила менять не нужно. Достаточно их грамотно применять. Все должно происходить следующим образом: компании приходят на конкурс и знакомятся с перечнем дополнительных услуг, привязанных к дому. И каждый участник конкурса заявляет свои условия: кто-то предлагает оказывать дополнительные услуги на 8 руб. (не беря эти деньги с жильцов), кто-то — на 9 руб. Кто предложил больше, тот и выиграл. Сейчас компания, которая заявляется первой, просто прописывает максимальную сумму — и побеждает.

Загвоздка в том, что районные администрации прописывают такие услуги, как «дополнительный осмотр крыши». И невозможно проверить, действительно УК провела этот осмотр или сделала это только на бумаге. Поэтому чиновникам администрации имеет смысл осматривать каждый конкретный дом и прописывать дополнительные услуги, которые нужны именно ему: ремонт подъезда, покраска фасада, замена электрики, установка видеокамер и т.д. Тогда можно будет проверить, выполняет УК возложенные на нее обязательства или нет. В итоге мы получим способ бесплатно привести дома в порядок — без привлечения бюджетных средств.

Кроме того, нужно упорядочить процедуру проверки документов в ГЖИ, чтобы собственники, желающие сменить управляющую компанию, не бегали к инспекторам по несколько раз с разными документами.

Нормализация работы конкурсов на управление многоквартирными домами — возможность бесплатно привести дома в порядок.

Еще один способ помочь жильцам — упростить процедуру проведения собраний собственников. Сейчас в Минстрое как раз разрабатывается законопроект, который устанавливает кворум на уровне 25%, а не 50%, как сейчас. В итоге те, кому неинтересна судьба дома, смогут не участвовать в ней, а активистам будет проще принять решение.

Также большим шагом на пути к решению проблемы станет принятие законопроекта о прямых договорах собственников квартир с поставщиками ресурсов. Когда деньги от жильцов за воду, отопление и электричество будут идти напрямую поставщикам, у нечестных управляющих компаний, которые сейчас являются посредниками и могут оставлять деньги себе, пропадет возможность зарабатывать, и они просто уйдут с рынка.

Последний вопрос — как активизировать жильцов, чтобы они не ленились вникать в дела управляющих компаний и менять их, если работа не устраивает дом. Им нужно показывать больше хороших практик. Чтобы жильцы понимали: не все управляющие компании одинаковые, кто-то за те же деньги может сделать для дома больше.