Виталий Калугин: «Фактические цены на жилье в Екатеринбурге на 20–40% ниже запрашиваемых продавцами»

Давно я не обращался к фетишу современного русского человека — квадратному метру. Кто оказывает мне честь и читает давно — тема перестала быть интересной года два назад. То, что мы имеем на сегодня, было предсказано, обосновано и забыто за неактуальностью. И вот опять.

Что, собственно, сподвигло? Дело в том, что у горожан нет никакого представления о ценах, которые есть на рынке. Мы тут не в Америке и не знаем, какие цифры стоят в реальных договорах купли-продажи. Понятно, что в рамках одного отдельно взятого агентства или риелторской компании цифры сводные есть. Но, во-первых, это вещь секретная, а во-вторых, я подозреваю, публиковать их никто не станет и под дулом пистолета. Слишком страшна реальность.

Аналогично мало кто из девелоперов может выкатить статистику реальных договоров. Я так думаю. Ведь жизнь у них в сообществе идет по принципу «умри ты сегодня, а я завтра». Акции, скидки, бонусы — кто во что горазд.

Поэтому всё, на что может себе позволить ориентироваться город, — статистика Уральской палаты недвижимости. Разве я не прав? Но проблема в том, что целой команде умных аналитиков из УПН приходится оперировать цифрами «хотелок» и сроками экспозиций в 4–6 месяцев. Причем не всегда понятно: то ли квартира продана, то ли просто снята за безнадежностью.

Но вода, как говорится, дырочку найдет! Есть, есть у нас информация о реальных ценах сделок! Это — публичные торги. Как известно, публично продаются активы как минимум по двум крупным каналам:

• торги «Росимущества» арестованным, конфискованным и прочим обращенным в пользу государства имуществом (реализация имущества должников и заложенного, в том числе ипотечных квартир). Вот тут есть агрегатный поиск;
• торги по банкротству физических лиц.

Первые из указанных торгов я не очень отслеживаю. Там, насколько я понял, часто завышенные оценки, и торги отменяются за отсутствием желающих. Судебные приставы не очень хотят подставляться под разные жалобы, полагаю. Прокуратура не дремлет.

Во втором случае у конкурсных управляющих процедура гораздо более быстрая. И руки чуть более развязаны. Первичные торги — раз. Идут пять недель в среднем. Если не состоялись — повторные (-10% цены). Еще пять недель и пара недель между торгами. Если там не прокатило — через пару недель объявляются публичные торги, когда цена падает буквально в пол со скоростью в среднем 5–7% в неделю.

Посмотрим. Так получилось, что в конце 2016 года прошли двое интересных торгов, дошедших до стадии публичных. Что само по себе многозначительно. Интересное событие — на одной и той же улице. А теперь угадайте — сколько может стоить:

• 145,1 м² на Шейнкмана, 119 (это «Антарес», кто не в курсе), 2010 года постройки;
• 178,6 м² на Шейнкмана, 120, дом 1996 года, не новый, но приличный, красного кирпича.

На сайте УПН есть две «хотелки» по первому варианту: 147–150 тыс. руб. за «квадрат». Ну а что вы хотите — дом-то пафосный, позиционируется как элитный. По второму — только одна «хотелка»: всего 84 тыс. руб. за метр.

А теперь реальность:

• «Антарес» ушел всего за 70 тыс. руб. за «квадрат» (и это даже не в первом, а в третьем периоде публичных торгов, то есть потенциальные покупатели выжидали и знали, что будет дешевле). Это менее 50% от того, что хотел продавец.
• Второй объект — 39,8 тыс. руб., то есть аналогично — менее половины от желаний продавца.

Упс!

Это что, убитые в хлам объекты, в ремонт которых еще вкладывать и вкладывать? Сомневаюсь. Или все-таки реальность? Оскорбительно для тех, кто покупал гораздо дороже, ну а что теперь. Инвестиции — вещь рискованная. Можете теперь годами стоять в продаже за 25 млн своих 170 метров. Помните при этом, что альтернативный банковский вклад возможен под 7–7,5%. И это если не считать коммуналку и налог на имущество по высокой кадастровой стоимости.

Чтобы отвертеться от обвинений в нерепрезентативности, скажу, что были в 2016 г. несколько аукционов поменьше:

• «трёшка» 120,5 м² на Фролова, 29 (кирпичный дом 2005 года) ушла за 52,4 тыс. руб. за метр при «хотелках» в размере 72,4–82,6 тыс. руб. (то есть около 70%).
• «однушка» 39,5 м² на Викулова, 65 — за 45,7 тыс. руб. метр, хотя в соседних панельках (в самом этом адресе предложений нет, а на Викулова, 63/1–63/5 — есть) люди хотят от 55 тыс. руб. за метр (минус 20%).
• «трёшка» 65,2 м² на Тургенева, 30. Правда, первый этаж. Но всего за 29,6 тыс. руб. при запросе продавца (единственный вариант, но тоже на первом этаже) в 50 тыс. руб.

И опять все варианты, кроме последнего, ушли с публичных торгов.

Не получается, даже задешево, продать (ну или пока нет информации):

• «трёшку» 75,2 м², Родонитовая, 23а (правда, на первом этаже) из-за отсутствия заявок по 47,6 тыс. руб., хотя Родонитовая, 23 — минимальная цена «желания» 65,5 тыс. руб.;
• пару однокомнатных квартир на Чаадаева, 2 (обанкротившегося «ЮМАКСа»);
• «трёшку» на Победы, 17а;
• «однушку» на Донбасской, 41;
• «двушку» на Бахчиванджи, 17;
• «трёшки» на Сиреневом Бульваре, 1 и Краснолесья, 16.

И это только жилая недвижимость.

Были также аукционы по офисам в центре. Это 35–40 тыс. руб. за метр по итогу. Маловато! Но опять же — куча непроданных. Нет пока цен продажи по таким адресам, как:

• Репина, 22;
• Малышева, 164;
• Уральских Рабочих, 43;
• Лукиных, 5;
• Шарташская, 19;
• Сакко и Ванцетти, 62.

А может, и есть цены, но я их в спешке не нашел. Но факт в том, что это уже или повторные, или уже публичные торги. И фактические цены с высочайшей вероятностью опять на 20–40% будут ниже тех, что пытаются продать остальные собственники. Те, которые не банкроты (пока еще).

Впрочем, не всё так грустно. Я думаю, что недвижимость пора покупать. Почему? Потому что так говорит математический многофакторный анализ. Наука. Много цифр и формул. Сюда уже не вместить.

Кому интересно — попытку поверить алгеброй гармонию я предприму в продолжении этой колонки. Ждите вторую часть — там тоже будет интересно.