Виталий Калугин: «Такая поддержка ипотеки — уколы в деревянную ногу»

На текущем этапе телодвижения по спасению ипотечного рынка вызывают три последовательные реакции: недоумение — хохот — грусть. Субсидирование ставки по ипотеке — мираж. Обидно то, что кто-то поверит и наденет ярмо на шею.

20 миллиардов рублей субсидий — звучит гордо. Внушительно. Можно произнести вслух. Это сумма, которую родное государство с барского плеча кидает на субсидирование ставок по ипотечным кредитам тем, кто еще имеет надежду вернуть такие кредиты.

Но, увы, математику постановлениями правительства не перешибить. И законы сложного процента и аннуитета (это не мат) вечны.

Стандартная ситуация: квартирка за три миллиона рублей (по средней цене 75 000 за м² по городу это конура, но притворимся, что квартира). Первоначальный взнос 20%, как в проекте постановления. Остальное — 2,4 млн рублей — в кредит.

Как показывает текущая практика, банки не горят желанием выдавать кредиты под залог кирпичей ниже 17% годовых. И их можно понять — неликвид же страшный и переоцененный. Допустим, нашелся такой банк и, горя энтузиазмом, выдал такую ипотеку на 20 лет. Стандартный ипотечный калькулятор по этим параметрам выдает ежемесячный аннуитет примерно 35 000 с копейками в месяц. Для молодой семьи, счастливо купившей мечту своей жизни размером 40–45 метров квадратных это, считайте, 40–50% бюджета семьи при двух работающих. Что, положа руку на сердце, далеко не факт. А если дети, то точно не факт.

Но еще не все потеряно. Монстр под гордым именем «социальное государство» возник и с барского плеча снизил ставку до 13% годовых. Что освободило в семейном бюджете примерно 7 000 рублей, снизив аннуитет до 28 000 рублей в месяц. Теперь, похоже, с учетом коммунальных платежей можно даже на еду что-то тратить.

Итак, общая сумма процентов за весь срок в первом случае чуть более 6 млн рублей (что особенно пикантно в сравнении с кредитом на 2,4 млн). Во втором — примерно 4,4 млн рублей. Разница — 1,6 миллиона. Путем несложного деления выясним, что выделяемых 20 миллиардов хватит примерно на 12 000 квартир. Или что-то около 600–700 тысяч квадратных метров. Это примерно 1–2% сдающегося объема жилья в стране.

Можете мне сказать, что это по 20 миллиардов каждый год, но я как ипотечный заемщик должен жестко требовать субсидирования на весь срок кредита. Сегодня дали, завтра — нет. Не мои проблемы. Там или ишак умрет, или падишах сдохнет. Или наоборот, что сути не меняет.

Давайте посчитаем глобально. Совсем грубо. Если банки будут выдавать по триллиону ипотечных кредитов чистыми, то есть с учетом первоначального взноса в 20%, то на 20 лет сумма денег, требующихся на каждый субсидируемый процент, — около 165–170 миллиардов рублей. То есть если в конкретном 2015 году эта разница 4%, то нужно минимум 650–700 миллиардов заложить. Минимум.

Но не здесь проблему вижу.

Ставить ставку во главу угла нелепо. Решение брать кредит имеет два основных мотива: от отчаяния, и этот вид кредита вряд ли будет возвращен; и после предположения о том, что будущие доходы покроют ту ставку, которую хотят банки. Сколь бы велика она ни была. Согласитесь, если экономика несется вперед с темпом 20% в год или, как вариант, отрасль, в которой работает заемщик, платит каждый год индексацию с темпом 20%, то ставка ипотеки 17% не выглядит большой.

И наоборот, если экономика падает со скоростью пусть даже 2% в год, то даже кредит под 5% годовых будет невыгоден.

А теперь спросите себя, господа потенциальные заемщики под залог недвижимости на 20 лет: где вы себя видите хотя бы лет через 5? Стратегически.

Ситуация сегодня такова, что даже под 6–8% я бы не советовал покупать ипотечную недвижимость. Разве что со скидкой в 20% к рынку.

Помните также о том, что в России есть отличие от норм англо-саксонского права. Там, если у вас забрали квартиру из-за проблем с кредитом и продали ее только за 80% от суммы кредита, то оставшаяся часть — проблема банка. Там изъятие залога списывает с вас все риски и обязательства. Всем по барабану, что жить будете на улице, но хотя бы без долгов. У нас, если через суд квартира продана за полцены и полученная сумма не покроет кредит плюс пени, штрафы и прочие издержки, то разницу вы все равно будете должны банку всю оставшуюся жизнь. То есть и на улице жить, и приставы будут в палатку заглядывать.

Ну а тем, кому невтерпеж, скажу только одно: ставка ипотеки не должна превышать более чем на 1–2% эффективную (то есть с учетом всех коммунальных платежей и налогов, что важно) ставку аренды жилья. Которая на сегодня не более 6%, по моим расчетам.

Отдельно веселит стандартный пассаж в СМИ об ипотеке как якобы «малорисковом виде кредитования». Эту сказку активно культивируют банки. Вроде как вещный залог. Возможно, не за горами тот момент, когда на рынок массово хлынут десятки тысяч предложений от банков, забравших эти гири себе на баланс. Желающим отдельно расскажу про кварталы залоговой недвижимости в США в 2008 году. Почти задаром.

Единственно хороший залог — ликвидный. Недвижимость в этом ряду — где-то на последних местах. Даже скоротечный кризис 2008–2009 гг. оставил на банках массу никому не нужной недвижимости. И это просто чудо, что быстро кончился, иначе бы эти сотни тысяч квадратных метров торговых и офисных площадей, а также описанные приставами станки и оборудование положили систему еще тогда.

Впрочем, на сей раз отвертеться не получится.