Принимаю условия соглашения и даю своё согласие на обработку персональных данных и cookies.

Как универсам-банкрот вырос в самый большой ТЦ и поглотил целый квартал. История пяти очередей «Гринвича»

4 августа 2021, 18:03
Как универсам-банкрот вырос в самый большой ТЦ и поглотил целый квартал. История пяти очередей «Гринвича»
Фото: Антон Буценко, Анастасия Кеда, 66.RU
ТРЦ «Гринвич» — один из крупнейших в стране — владельцы агентства недвижимости «Малышева 73» строили 16 лет. За это время компания перекроила в свою пользу розничный рынок Екатеринбурга, отобрав арендаторов у стрит-ритейла. Успех проекта екатеринбургские ретейлеры и девелоперы объясняют по-разному. Одни говорят, что за учредителями стоят городские чиновники, другие — что бизнес всего добился сам.

«Гринвича» могло не быть, если бы универсам «Мария», с которого все началось, приобрела торговая сеть «Кировский», а земельные участки, примыкавшие к улицам Вайнера и Радищева, отдали другим девелоперам. В 2000 году муниципалитет насчитал в Екатеринбурге 71 площадку под торговые центры. 67 из них собирались возвести за пять–семь лет. К тому времени в городе работали «Универбыт» и «Успенский», «Дирижабль» строили, а «Сибирский тракт», «Екатерининский», «Парк Хаус» и универмаг «Покровский пассаж» были еще в проекте.

Девелоперов предупредили — готовых участков для ТЦ в застроенной части города нет. Прежде чем начать строительство, им придется сносить жилые дома, перекладывать инженерные сети и осушать болота.

Действующие лица и исполнители

Фото: 66.RU

Универсам «Мария» — один из первых советских магазинов самообслуживания, к концу 90-х пришел в упадок. Основным собственником здания была директор Наталья Быкова. Чтобы рассчитаться с ВУЗ-банком за кредиты, она выставила на продажу универсам с пристроем и еще девять помещений — собственных и арендованных. По словам Быковой, один из претендентов — владелец сети «Супермаркет «Кировский» Игорь Ковпак — предлагал за все объекты $800 тысяч, но такая цена ее не устроила. Помещения достались агентству недвижимости «Малышева 73», заплатившему вдвое больше.

«Малышева 73» учредили в 1993 году выпускники СИНХ Игорь Заводовский и Константин Погребинский, вложив в бизнес $30 тысяч, накопленные за год работы на автозаправке в Нью-Йорке, куда они отправились после вуза в поисках денег. О Заводовском отзывались как об успешном переговорщике и коммерсанте, склонном к авантюрам, о Погребинском — как о способном аналитике, подающем надежды.

Компания покупала квартиры на первых этажах, переводила жилую недвижимость в коммерческую и продавала под офисы, рестораны и магазины. «Помещения на первых этажах пользовались у коммерсантов бешеным спросом, а Игорь и Костя поставили их продажи на конвейер, — говорит Павел Кузнецов, в прошлом — гендиректор «Малышева 73». — Компания была финансово сильной еще в середине 90-х, а к тому времени, когда я пришел туда работать, безусловно лидировала среди агентств недвижимости. Покупка «Марии» в 2000 году стала началом ее главного проекта».

Бывший универсам доверили Дмитрию Сарапульцеву, возглавлявшему сеть бытовой электроники, которая тоже принадлежала «Малышева 73». С приходом федеральных игроков девелоперы поняли, что конкурировать с ними не смогут — бизнес нужно расширять или уходить с рынка. Собственники выбрали второй вариант. Сарапульцеву сказали: мы начинаем новый проект — подключайся. «Прежние владельцы довели универсам до ручки, — вспоминает он. — Первое, что я увидел, когда вошел, — прохудившийся потолок, с которого сочилась вода и свисали какие-то полиэтиленовые мешки. Оборудование было разгромлено, часть зала перекрыта, и торговля шла только в небольшом закутке. Пока Быкова передавала дела, всем управляло «Малышева 73», а потом мы решили, что без профессионального оператора не обойтись».

Партнером мог стать «Супермаркет «Кировский», но альянс не сложился. Екатеринбургские ретейлеры говорили: совместного проекта все равно бы не вышло, потому что Заводовский дешево не продает, а Ковпак дорого не покупает. Контракт сроком на 20 лет «Малышева 73» заключило с Олегом Ханом — основным владельцем «Свердловской продовольственной компании», которая с 1993 года возила из Москвы сигареты, консервы и кондитерские изделия.

За три года после кризиса Хан открыл в Екатеринбурге 16 магазинов. По словам Олега Хабибуллина, работавшего у него финансовым и коммерческим директором, вкладываться в покупку помещений и оборудования решили, когда сети и производители начали договариваться о поставках напрямую и доходы оптовиков упали. Хабибуллин называл магазины «Купца» мягкими дискаунтерами, подразумевая, что настоящая конкуренция начнется с появлением жестких.

Планов относительно торгового центра еще не было. На месте универсама «Мария» учредители собирались открыть лучший в городе супермаркет. К их удивлению, московские консультанты, нанятые, чтобы докрутить концепцию, заявили, что место для торговли продуктами выбрано неудачно: позади универсама — поле с бетонными сваями недостроенного универмага, жилья поблизости мало, а улица Вайнера теряется, не доходя до Куйбышева.

Но отступать от замысла инвесторы не стали.

Аппетит во время еды

Фото: Антон Буценко, 66.RU

По словам Заводовского, реконструкцию «Марии» партнеры финансировали совместно, а потом еще заработали «выше крыши». Договорились, что арендная плата «Купца» — это некий процент от оборота супермаркета. Торговый зал площадью 4600 кв. метров, включавший производство курицы гриль, открыли в день города — 18 августа 2001 года. Поднявшись по эскалатору, посетители попадали в ресторанный двор «Пир». Магазин работал круглосуточно — за день кассы отбивали около 10 тысяч чеков и еще тысячу — ночью. «Вся элита Екатеринбурга ходила за покупками в большой «Купец», потому что таких магазинов в городе больше не было, — говорит Татьяна Калинина, тогда — директор супермаркета. — Комитет по товарному рынку привозил к нам делегации ретейлеров. Мы рассказывали им о новых технологиях, а чиновники из городской администрации слушали и говорили: «Какие вы умные!»

Торжество едва не закончилось трагически. Через месяц после премьеры нового супермаркета Хана попытались убить. Он возвращался в Екатеринбург за рулем джипа, когда из-за кустов в 20 метрах от проселочной дороги выскочил человек с автоматом Калашникова и на бегу выпустил несколько очередей по машине. Хан не пострадал. Уголовное дело, которое сначала завели, потерялось в одном из районных отделений Невьянска, но на этом неприятности не закончились. После покушения компании предъявили налоговые санкции на сотни миллионов рублей, по словам Хабибуллина, сфабрикованные на пустом месте. Кого они считали заказчиком, партнеры не признавались. Отбившись от налоговой полиции, они вернулись к проекту с «Малышева 73».

Главный архитектор города Сергей Луканин рассчитывал, что улица Вайнера станет пешеходной и свяжет две торговые зоны — ЦУМ/Пассаж со стороны проспекта Ленина и универмаг, который собирались построить рядом с «Марией». При советской власти замысел не осуществили, но теперь к нему могли вернуться. Это не означало, впрочем, что заброшенную площадку отдадут «Малышева 73». Вице-мэр Виктор Контеев, отвечавший за товарный рынок, предлагал другие проекты.

Переговоры с мэром Екатеринбурга о торговом центре начались после запуска супермаркета. Хабибуллин и Погребинский рассказали Аркадию Чернецкому о мировых трендах в строительстве моллов, и тот согласился, что пустырь нужно использовать под новый проект. «От универмага, который начали возводить в районе Радищева — Вайнера, остались сваи и железобетонные конструкции фундамента, — вспоминает он. — Назначение этого земельного участка мы не меняли в ожидании инвестора, который запустит здесь розничную торговлю. Вариант, предложенный «Малышева 73», всех устраивал. Тогда они, наверное, и сами не предполагали, что застроят весь квартал».

Сарапульцев подтверждает — если бы девелопер сразу получил территорию, которую теперь занимает «Гринвич», его задача оказалась бы намного сложнее. У предпринимателей, открывших первые ТЦ в Екатеринбурге, поиски собственной модели заняли годы. «Универбыт» отказался от якорных арендаторов и товаров с большим жизненным циклом (мебель, бытовая техника), посчитав, что создать трафик поможет эксклюзивный ассортимент одежды. «Успенский», работавший несколько лет без «якорей», убедился, что это мешает бизнесу, и распрощался с небольшими магазинчиками, чтобы отдать их площадь «М. Видео» и «Снежной королеве». Наблюдавший за этими экспериментами председатель российского Совета торговых центров Олег Войцеховский заявил, что участники рынка в Екатеринбурге отработали внутренние ресурсы и помочь им могут только международные/московские консультанты. Заводовский думал так же. По его расчетам выходило, что деньги, потраченные на консультантов, не превышают одного процента от суммы инвестиций и эти затраты себя оправдывают. «Если задать неправильные параметры торгового центра, можно получить неказистую вещь, возможно, убыточную, — говорил Заводовский. — Нередко нам повторяют то, что мы и сами видим, но мы это делаем еще и для морального успокоения — мол, нам не примерещилось, а мысль правильная».

Проектировать вторую очередь «Купца» помогала международная консалтинговая компания Styles&Pyabokobilko.

Конфликт на голых эмоциях

Фото: 66.RU

К лету 2005 года у партнеров возникли разногласия, закончившиеся конфликтом и публичным скандалом. 22 июня девелопер остановил строительные работы в комбинате питания УГТУ-УПИ, где «Купец» собирался разместить магазин и фуд-корт для студентов. Одновременно в большом «Купце» закрыли медиамаркет Олега Хана «Сфера», предлагавший аудио- и видеодиски. По словам Заводовского, у Хана не оказалось договора субаренды. Самого Хана в Екатеринбурге не было — он жил на Украине и управлял компанией через интернет.

«Сфера» была оптовым поставщиком, дистрибьютором и ретейлером. Магазин в супермаркете «Купец» Хан открыл в 2004 году, поверив аналитикам, что рынок будет расти. Прогнозы оправдались — к 2008 году сеть открыла на Урале 27 точек с оборотом 100 млн рублей в месяц.
Причины конфликта стороны объяснили по-разному.

Хабибуллин, ставший в 2005 году депутатом Городской думы, уверял, что Заводовский и Погребинский хотят поссорить его с Ханом по наущению вице-мэра Владимира Тунгусова. Камнем преткновения стал устав Екатеринбурга, который собирались принимать 28 июня. Хабибуллин предлагал поправки, касавшиеся сроков полномочий мэра, статуса депутата и состава ревизионной комиссии. Политолог Лев Кощеев, тогда — главред холдинга «Уральский рабочий», подтверждает, что коллизия была: «Олег Хабибуллин считал, что прежний устав нужно отправить в корзину и принимать заново. Поскольку соотношение голосов за и против было таким, что устав мог не пройти, позиция бизнесмена вызвала недовольство вице-мэра Владимира Тунгусова».

По одной из версий, город поставил владельцам «Малышева 73» ультиматум — если они не убедят Хабибуллина проголосовать за устав, госкомиссия не примет шесть объектов недвижимости, которые компания строила в Екатеринбурге. В этом случае девелопер понес бы $12 млн убытка. Судя по тому, что «Малышева 73» закрыло «Сферу» и остановило строительство объектов «Купца», переговоры зашли в тупик.

Участники ассоциации торговых сетей «Альянс» рассказывали, что скандал вокруг «Малышева 73» пытались использовать областные чиновники, предложившие гендиректору «Купца» написать в прокуратуру заявление о шантаже. Хабибуллин посчитал это лишним. Ассоциация анонсировала большую пресс-конференцию с ретейлерами, которые собирались высказаться о конфликте, но на встречу с журналистами пришли только двое — исполнительный директор «Альянса» Алексей Подоляко и глава фонда «Город без наркотиков» Евгений Ройзман.
Учредители «Малышева 73» историю с административным нажимом отрицали. По их версии, речь шла о стратегических разногласиях, возникших задолго до истории с уставом Екатеринбурга. Заводовский объяснил — после запуска второй очереди «Купец» становился не главным действующим лицом, а одним из участников пула. В торговом центре мог появиться прямой конкурент «Сферы» — супермаркет «Титаник Видео Рекордс».

Мнения партнеров о дальнейшей судьбе «Купца» разошлись. «Переговоры вышли за рамки разумного — обе стороны просто запарились во всех этих экспрессивных возражениях друг другу, — признал Заводовский. — Но постепенно мы успокоились, поняли, что можем нанести друг другу серьезный экономический вред, прикинули последствия и обо всем договорились».
По словам Заводовского, пока конфликт был в острой фазе, екатеринбургские ретейлеры «оборвали все телефоны», рассчитывая перехватить место «Купца».

За день до голосования по уставу «Сферу» открыли. По мнению Заводовского, это доказывало, что политика ни при чем, но Хабибуллин проголосовал за устав, объяснив, что Чернецкому удалось всех уговорить. В том же году он оставил должность генерального директора сети «Купец», а еще через пару лет купил «Алапаевский молочный комбинат». Ретейлеры, знакомые с ситуацией, говорят, впрочем, что фактически Хабибуллин руководил «Купцом» до 2008 года.

Землю — девелоперам

Фото: Антон Буценко, 66.RU

Макет третьей очереди ТРЦ «Гринвич», выходившей на улицу Радищева, Дмитрий Сарапульцев показал потенциальным арендаторам на московской выставке «МОЛЛ-2005» в феврале. Концепция была предварительной. Девелопер считал, что понадобится еще один многозальный кинотеатр, боулинг и детский городок с аттракционами. По словам Сарапульцева, город соглашался выделить земельный участок — оставалось снести постройки за первой линией домов на улице 8 Марта, в том числе жилую пятиэтажку. Построить рассчитывали за три-четыре года, одновременно создавая управляющую компанию. Позже Игорь Заводовский пояснил, что пересматривать концепцию торгового центра придется еще не раз. «Смена форматов в торговле происходит достаточно быстро, — говорил он. — При том что успешный торговый центр окупается за два-три года, через пять лет работы его можно пускать «под бульдозер» и начинать строить новый».

Сложность была в том, что участок земли площадью 5,5 тысяч кв. метров, примыкавший к Радищева, арендовал у муниципалитета предприниматель Игорь Зятев, в прошлом — завотделом коммунального хозяйства в Ленинском райисполкоме. Он тоже хотел построить на этом месте торговый центр и отдавать землю «Малышева 73» не собирался.

Компания Зятева «ИТАЛЛ» сдавала в аренду торговые павильоны и остановочные комплексы. Связи в городской администрации помогли ему занять места с большим пешеходным трафиком в центре Екатеринбурга — на улицах Вайнера, Попова, в Банковском и Театральном переулках. «Административный ресурс был, есть и будет, — соглашался Зятев. — Сравните, у кого больше шансов: вы будете обивать пороги или я, 30 лет отработавший в районе. Я знаю многих во власти, они знают меня. Отношения, построенные на личном доверии, — самое главное богатство».

Деньги с арендаторов на Вайнера «ИТАЛЛ» собирал 10 лет, пока не пришло время менять проложенные под землей линии связи ФСБ, ГУВД, областного правительства и мэрии. Улицу Вайнера решили сделать пешеходной — постановление об этом мэр Аркадий Чернецкий подписал 15 мая 2002 года. Сначала собирались вырыть большой — сечением 16 квадратных метров — тоннель и вместе с коммуникациями спрятать под землю уличную торговлю, но нехватка денег и пространства под Вайнера сделали этот замысел невыполнимым.

Павильоны установили на Радищева. Переезд обошелся Зятеву в три миллиона, упущенную выгоду он оценил в 10 миллионов. Опасаясь, что его положение ненадежно, Зятев предложил Чернецкому построить на новом месте торгово-развлекательный центр с офисным блоком. Летом 2004 года главный архитектор Екатеринбурга Михаил Вяткин заверил Зятева, что «эскизный проект ТЦ в целом одобрен» и руководство ждет гарантий, что строительство не останется без инвестиций. Затем муниципалитет взял паузу.

Весной 2005 года замглавы города Владимир Крицкий сообщил, что в аренде участка под застройку «ИТАЛЛУ» отказано из-за долгов земельному комитету. Зятев настаивал, что ничего не должен. Когда с финансовыми претензиями разобрались, Крицкий уведомил, что участок решили выставить на конкурс.

Зятев пожаловался губернатору Эдуарду Росселю: «Надеюсь, вы остановите беспредел, творящийся с земельно-вымогательным манипулированием городскими властями». Другое ходатайство поступило от областного Союза малого и среднего бизнеса. Россель наложил резолюцию: «Прошу решить», но попытки МУГИСО вмешаться в земельные отношения ничего не дали. Участвовать в конкурсе Зятев не стал, посчитав, что землю уже отдали конкуренту.
Прежде чем строить, «Малышева 73» пришлось расселять жильцов пятиэтажного дома, где было сорок квартир, большей частью — коммунальных. «Это было здание, построенное в 1937 году, — вспоминает Павел Кузнецов. — Расселением на подряде занималось сразу несколько агентств недвижимости. Компания «Малышева 73» была первопроходцем — задачи такой сложности и масштаба до этого никому из частных девелоперов решать не приходилось».
Выкупив все квартиры, компания получила права и на земельный участок.

Покупателей подвозили автобусами

Фото: Антон Буценко, 66.RU

Вторую очередь «Гринвича» запустили в апреле 2006 года, когда «МЕГУ» еще не открыли, а «Парк Хаус» уже работал. Якорных арендаторов было четыре — супермаркет «Купец», медиамаркет «Сфера», магазин бытовой техники «Техносила» и многозальный кинотеатр «Титаник-Синема». По словам Сарапульцева, труднее всего оказалось привлечь иностранные компании с одежными брендами NewYorker, Benneton, Sisley, Mango, Adilisk и другими. «Потенциальный арендатор, приезжавший в Екатеринбург, видел торговые центры вроде «Универбыта», «Екатерининского» и «Дирижабля», где не было кондиционеров и эскалаторов, почти не было федеральных операторов, а в галереях преобладала мелкая нарезка магазинов, — вспоминает он. — В коммерческий потенциал «Гринвича» никто особо не верил. Владельцы элитного «Покровского пассажа» спрашивали: «Что вы там строите — еще один ярмарочный центр?»

У «Гринвича» появился вход со стороны Вайнера, но покупательский трафик не увеличивался. Машин на автостоянке не было. Помог случай. В октябре начал торговать центр «МЕГА», запустивший восемь бесплатных автобусов — они ходили от станции метро «Геологическая». Директор автопредприятия, работавшего по контракту, пожаловался Сарапульцеву, что ему неудобно высаживать покупателей из «МЕГИ» на 8 Марта — у водителей не было места для отдыха, и предложил сделать конечной остановкой паркинг «Гринвича». Сарапульцев согласился, что идея превосходная. Пассажиры, которых доставляли к дверям «Гринвича», стали заходить в торговый центр. «Арендаторы называли их топтунами, которые ничего не покупают, — говорит Сарапульцев. — Но люди освоились в «Гринвиче» и увидели, что бренды, за которыми они ездят в МЕГУ, можно приобрести в центре города. Так мы начали формировать поток покупателей».

Возводить многоуровневую парковку тренировались на ТЦ «Гермес Плаза», который «Малышева 73» достраивало в том же году и частями продавало ретейлерам. Желающие купить нашлись и в «Гринвиче», но собственники решили ограничиться арендой.

Растущая экономика внушала бизнесу оптимизм — на 2006–2007 годы у девелоперов были большие планы. Сергей Красовский хотел запустить еще два торговых центра, Леонид Базеров собирался перестроить квартал вокруг «Успенского», самарская группа «Время» обещала новые «Парк Хаусы».

В «Гринвиче» появилась очередь из арендаторов. Бренд торгового центра решили продвигать в ситкоме «Счастливы вместе», где действие происходит в Екатеринбурге и один из главных героев Гена Букин работает продавцом в обувном магазине. Сериал шел в эфире канала «ТНТ» и учредители считали его удачным. Со второй попытки «Малышева 73» договорилось в Москве с «ТНТ-Телесеть», что «Гринвич» станет спонсором семи серий. По контракту, торговый центр упоминали в 22 сценах, десять из них поместили в декорации торгового центра. За это «Гринвич» отдал телевизионщикам четверть годового рекламного бюджета — около шести миллионов.

Первые серии нового сезона компания «ТНТ» показала в кинотеатре «Титаник-Синема» в сентябре. Посмотреть на участников съемок пришло 50 тысяч человек. Эскалаторы в «Гринвиче» остановили из опасений, что они не выдержат нагрузки.

Тут начался кризис

Летом 2007 года московская инвестиционная компания Falcon Advisers сообщила федеральным ретейлерам, что выставляет на продажу 100% акционерного капитала объединения «Купец» в Екатеринбурге. Супермаркета в «Гринвиче» в списке объектов не было. Остальные магазины потенциальных инвесторов не заинтересовали. Борис Карнаухов, занимавшийся в то время продажами готового бизнеса, предположил, что обращение к интересантам было разведкой боем — владельцы «Купца» хотели выяснить, сколько стоит их компания. Причина расстаться с магазинами у Олега Хана была — финансовые показатели торговой сети его не устраивали. Хан говорил, что шесть лет не вмешивался в управление, полагаясь на компаньонов — Олега Хабибуллина и Олега Сотникова, а те слишком доверяли менеджерам, сидевшим на откатах. «Откатами они получали по 500 тысяч — ходили с миллионными суммами в карманах, — вспоминал он. — Не говоря о вопиющем случае, когда топ-менеджер, занимавшаяся региональной экспансией, украла 40 миллионов. Управленцев пришлось менять, а заодно и службу безопасности, которая не ловила мышей».

Владельцы «Малышева 73» тоже считали, что супермаркет «Купец» приносит мало денег, и высказывали партнеру недовольство. Вернувшись с Украины, Хан за шесть месяцев увеличил выручку сети на 15%. Но едва прибыль «Купца» начала расти, как подоспел кризис. Чтобы рассчитаться с банками, пришлось продать несколько объектов, в том числе мясокомбинат в Нижнем Тагиле и недостроенный торговый центр на Вторчермете.

«Малышева 73» тем временем рассталось с Girls-маркетом «ГринГо» возле архитектурной академии. «2008 год оказался самым тяжелым — учредители поняли, что глобально в кредиты лучше не залезать, надо быть осторожными, — говорит Сарапульцев. — Финансовая нагрузка вышла большой, учитывая, что годом раньше приобретали крупные объекты недвижимости. В общем, прошли буквально по краю».

Арендаторы «Гринвича» жаловались, что продажи падают — управляющей компании пришлось снижать ставки со $100 до $60 за квадратный метр в расчете, что к 2012 году плата вернется на прежний уровень. Труднее было с ресторанами, которые собирались сделать якорными арендаторами. «Московские операторы общепита, к которым мы обращались — Goodman, «Колбасофф», «Фиш-хаус», — работать в Екатеринбурге передумали, — вспоминает Сарапульцев. — Говорили: мы в Москве рестораны закрываем, какой смысл идти в регион?» Местную компанию «Реста Менеджмент» наше предложение тоже не заинтересовало».
Учредителей выручил ресторатор Олег Ананьев, с которым их связывала давняя дружба и совместный бизнес — комплекс «Ананьевские бани». Еще два заведения Ананьева работали в «Гермес-Плазе» и «Гринвиче». «Нормальной кормежки в торговом центре не было, если не считать японской кухни в «Гринвич-кафе», — вспоминает Ананьев. — Собственников интересовало, возьмусь ли я в короткий срок открыть три ресторана. Я сказал, что это возможно, и за год запустил «Хаш», «Красну хату» и «Труффальдино». А кто еще в Екатеринбурге сумел бы это сделать?»

Вариант с «Красной хатой» — калькой «Вечеров на хуторе», откуда Ананьев перевел в новый ресторан половину персонала, ресторатор считал беспроигрышным, а дорогую итальянскую кухню — экспериментом, который может провалиться, но из трех заведений «Труффальдино» оказался самым успешным.

Третья очередь «Гринвича», построенная за 2,5 года, увеличила площадь торгового центра втрое — с 53 до 157 тысяч квадратных метров.

Неприятности с «Пассажем»

Фото: 66.RU

Пока «Гринвич» строили, потенциальные арендаторы показывали пальцами на старейшие универмаги ЦУМ/"Пассаж» и говорили, что эта площадка нравится им больше. Московские консультанты уверяли, что ее коммерческий потенциал не исчерпан. В столице такие здания либо реконструировали, как «Москву», «Бухарест» и «Лейпциг», увеличивая торговые площади, либо сносили, чтобы построить на том же месте новые.

Помня об этом, в 2007 году владельцы «Малышева 73» купили оба универмага. Аналитики оценили сделку в 1,4–1,7 млрд рублей, но Заводовский позже назвал цифру $100 млн. Переговоры с основным собственником зданий Михаилом Антипиным продолжались несколько лет. «Малышева 73» было не единственным претендентом, но другим договориться не удалось. «Состояние магазинов — так себе. Все, что внутри, нужно перестраивать», — сказал Заводовский журналистам, добавив, что внешний облик зданий особо не изменится. По его словам, «Малышева 73» хотело превратить всю Вайнера в торговую улицу, заполнив пространство между «Пассажем» и «Гринвичем» магазинами и ресторанами. Участники рынка предположили, что девелопер будет покупать в этом районе и другую коммерческую недвижимость. Заводовский с Погребинским этого не подтверждали и не отрицали.

Фото: 66.RU

Магазин «Пассаж» за несколько дней до «реконструкции».

Реконцепцию бизнеса поручили консалтинговой компании Colliers International. Первый проект нового «Пассажа», предъявленный обществу в 2010 году, показал, что намерения собственника изменились. Площадь торгового центра собирались увеличить почти в 10 раз — с 6,5 до 63,6 тыс. кв. метров, потратив на перестройку $200 млн. «Но они не учли, что «Пассаж» — памятник архитектуры, который нельзя перестраивать, и долго не знали, как с этим быть», — сказала тогда министр торговли Вера Соловьева.

Способ, впрочем, был. Задолго до «Малышева 73» им воспользовался предприниматель Леонид Базеров, открывший ТЦ «Успенский» в здании бывшего драмтеатра на Вайнера, 10 — его относили к региональным объектам культурного наследия. По словам Базерова, он не мог перестраивать внутренние помещения, пока не добился, чтобы под охраной остался только фасад. После этого — с 2002 по 2004 год — площадь торгового центра увеличилась в шесть раз, в нем появились 24 эскалатора и централизованная система кондиционирования воздуха. Общественность отнеслась к реконструкции равнодушно.

Фото: Антон Буценко, 66.RU

Торговый центр «Пассаж» после «реконструкции».

«Пассаж» был памятником федерального значения. По словам Погребинского, компаньоны добивались нужного им решения в Росохранкультуры. В 2011 году ведомство разрешило считать предметом охраны три исторических фасада «Пассажа» и отдельные декоративные элементы.

О том, что универмаг будут сносить, «Малышева 73» объявило 7 марта 2012 года, здание начали рушить ночью, на следующий день местные архитекторы и оппозиционные депутаты собрались на месте событий и вызвали полицию. Депутат гордумы Леонид Волков заявил, что снос исторического здания «незаконен и нерационален». По словам Олега Букина, специалиста по государственной историко-культурной экспертизе, выступления против нового «Пассажа» стали самым громким общественным протестом из-за сноса здания-памятника. Позже Погребинский заявил, что зачинщик этой кампании (его имя он не назвал) вымогал у «Малышева 73» деньги и ему жаль людей, ставших орудием в руках манипулятора.
В ответ «Малышева 73» провело митинг в защиту своего проекта с участием сотрудников агентства, студентов и арендаторов «Гринвича». Рассудить участников конфликта взялся губернатор Александр Мишарин. По его указанию комиссия во главе с премьером Анатолием Грединым остановила снос здания и поручила Общественной палате Екатеринбурга найти компромисс. В Министерстве культуры и туризма, где девелоперу разрешили перестроить «Пассаж», начали служебное расследование. «Мне не нравится, что власти подобным образом реагируют на любую провокацию», — заметил Заводовский.

Общественная палата большинством голосов высказалась за реконструкцию, девелоперу рекомендовали учесть отдельные замечания.

В мае старый «Пассаж» доломали.

Последнее соло Хана

Фото: 66.RU

В начале 2010 года поставщикам «Купца» предложили заключать договоры с новым юридическим лицом — ООО «Гринторг». Появились слухи, что учредители «Малышева 73», недовольные работой ретейлера, решили контролировать супермаркет, а с партнером намерены расстаться. Хан все отрицал. «Спекуляции, что нас могут выгнать из торгового центра, беспочвенны, — уверял он. — Компанию «Гринторг» учредили, чтобы разделить финансовые потоки центрального «Купца» и других магазинов. Теперь экономика стала прозрачной — у компаньонов больше нет вопросов, на которые я не мог бы ответить».

Тогда же Хан заявил, что урегулировал отношения с кредиторами и в любое время может рассчитаться с долгами, продав пару объектов недвижимости, а выходить из бизнеса не планирует. Участники рынка утверждали обратное: продажа торговой сети — вопрос времени. «Купец» уйдет с рынка в течение двух лет — перспектив у сети нет, — говорил Валерий Бубнов, вице-президент ТС «Дикси». — Не исключено, что выживет только большой супермаркет в ТРЦ «Гринвич».

Прогноз сбылся. В марте произошло два события, повлиявших на судьбу «Купца». Сначала челябинский бизнесмен Олег Колесников приобрел 40 магазинов торговой сети, выкупив доли Олега Хана и Олега Сотникова, затем финский универмаг «Стокманн» открыл в «Гринвиче» гастроном, ставший конкурентом «Купца».

Супермаркет продержался еще два с половиной года. В марте 2014 года, когда запускали четвертую очередь «Гринвича», «Малышева 73» открыло собственный продуктовый гипермаркет площадью 6 тыс. кв. метров. По словам Сарапульцева, расставшись с продуктовой розницей, Хан потерял интерес к ретейлу и не хотел инвестировать в последний оставшийся магазин, а Заводовский и Погребинский строили большие планы. «Запускать ординарный проект нам не хотелось — тогда он плохо выполнял бы функцию якоря, — поясняет Сарапульцев. — Однако гастрономические сети вроде «Азбуки вкуса» или «Глобус Гурмэ» сразу сказали, что в Екатеринбург не пойдут. Пришлось все делать самим. Так появилась «Гипербола».
2014 год оказался не лучше кризисного 2008-го — к декабрю рубль подешевел на 60%. На запуск четвертой очереди «Гринвича» это не повлияло, но увеличилась смета для «Пассажа», который достраивали и запускали годом позже. С учетом близости «Гринвича», «Пассаж» позиционировали в категории «средний плюс» и успели собрать пул арендаторов, но их планы начали меняться. «Фирмы-бренды так и сказали: извините, что передумали, но другого выхода нет — мы уходим, судиться не станем — забирайте гарантийный депозит, — вспоминает Сарапульцев. — Часть операторов тогда совсем ушла из России, другие взяли паузу, и заполнить площади нам удалось только на 60%».

Для мультиплекса в «Пассаже» (семь залов, 1300 мест) управляющая компания искала оператора кинопроката, предлагая контракт за половину чистой прибыли. Первые полгода кинотеатром занималась компания «Премьер Зал», потом Погребинский поставил своих людей. «Киношники говорили, что показ фильмов — тяжелый неблагодарный труд и они по уши в убытках, а когда мы начали разбираться, оказалось, это нормальный бизнес — не хуже других», — говорит Сарапульцев. Еще через два года «Малышева 73» выкупило дважды менявший собственника кинотеатр «Титаник Синема» в «Гринвиче» и вложило в его реконструкцию 50 млн рублей, сделав мультиплекс на 13 залов (1740 мест).

С тех пор доля «Гринвича» и «Пассажа» в екатеринбургском кинопрокате выросла до 33%.

Люди из-под земли

Фото: 66.RU

Заводовский хотел увеличить покупательский трафик, соединив торговый центр с ближайшей станцией метро «Геологическая». По его расчетам выходило, что с запуском подземного перехода ТРЦ избавится от тупиковой зоны и получит пять тысяч новых посетителей в день, а если со временем построят вторую/третью ветки и станция станет пересадочной, пассажиропоток вырастет еще.

Тоннель обошелся инвесторам в 800 млн рублей — его открыли в 2016 году вместе с пятой очередью. Сарапульцев подтверждает — новые покупатели появляются в «Гринвиче» всякий раз, как на станцию прибывает поезд.

Выход в метро стал последним аргументом для японской компании UniQlo, которая отказывалась открывать двухуровневый магазин рядом с выходом на улицу 8 Марта. «По сути, инвесторы встроили «Гринвич» в городскую инфраструктуру, соединив торговый центр подземными переходами с метро и двумя центральными улицами, – говорит Чернецкий. – Это случай, когда частная фирма получила конкурентное преимущество, вложившись в строительство социального дорожного объекта. Похожие решения можно найти в Москве или Санкт-Петербурге, но в регионах такого еще не было».

Арендаторам, недовольным условиями работы, Сарапульцев объясняет, что торговый центр — высококонкурентная среда, которой нужно соответствовать. «У меня в «Гринвиче» больше 420 договоров аренды — можно считать, работает закон больших чисел, — говорит он. — У кого-то идет бизнес, у кого-то нет. Некоторых мы отговариваем заранее, объясняя, что в районном ТЦ им будет проще. А тех, кто собирается уходить, стараемся не отпускать. Мы всегда готовы договариваться».

Еще до пандемии Covid-19 «Гринвич» покинул ресторатор Олег Ананьев. Уходя, он сказал, что конкуренция между 18 ресторанами ТРЦ снизила выручку заведений «Хаш», «Труффальдино» и «Красна хата», а перестраивать их Заводовский и Погребинский не захотели. «Ресторанный бизнес рискованный и затратный — он постоянно требует обновления, — пояснил Ананьев. — Раз в пять лет приходится делать жесткий ребрендинг — менять концепцию, название и интерьер заведения. Но партнеры потеряли интерес к ресторанам, а у меня исчезла перспектива роста. Мы расстались, хотя отношения сохранились. В губы не целуемся, конечно, но на дни рождения друг к другу ходим».

«Гринвич» тем временем запустил новый для Екатеринбурга ресторанный формат. В марте 2021 года на четвертом этаже рядом с «Хаш» и «Труффальдино» начал работать фуд-маркет Estory, рассчитанный на 40 корнеров с общим пространством для посетителей площадью 5 тыс. кв. метров, где можно накормить 1100 человек. Четыре ресторана в фуд-маркете открыл Кирилл Шлаен, с которым управляющей компании не удалось договориться в 2008 году.

По данным Российского совета торговых центров, только в 2020 году крупные ТРЦ Екатеринбурга потеряли около 50% арендного дохода и накопили по 200–250 млн рублей прямых убытков. После первой и второй волн пандемии Covid-19 трафик в «Гринвиче» упал на 17% — часть покупателей осталась в онлайне. При этом, уверяет Сарапульцев, продажи увеличились за счет отложенного спроса, едва покупатели начали возвращаться. В отличие от «Пассажа», концепцию которого учредители намерены пересматривать, в «Гринвиче» пустует только 3% площадей.

Но в очередь арендаторы уже не стоят.

Еще больше новостей и историй — в нашем Telegram-канале. А еще любую публикацию там можно обсудить. Или, например, предложить нам свою новость. Подписывайтесь!