Индустриальные парки задумывались как инструмент развития. Это должны были быть универсальные площадки с готовыми сетями, где и малый, и крупный бизнес может запустить производство и не тратить время на согласования, техприсоединение и прочие бюрократические процедуры. Просто купил или арендовал землю, построил цеха и начал выпуск продукции. Но фактически эти территории превратились в дорогой товар.
Здесь, конечно, много НО, не всегда и не везде это так. Все зависит от локации и собственника: государственный парк или частный. Среди последних более-менее живет сектор логистики. Часто на территории таких парков нет производств, предприниматели просто выкупают или арендуют землю на перспективу либо на перепродажу. Причем выкупают втридорога.
У Екатеринбурга в этом смысле плохая слава. Он сильно выделяется на фоне сопоставимых городов-миллионников. Все перспективные земли в границах кольцевой автодороги были оформлены еще в 2000-е, а сейчас с учетом развивающейся инфраструктуры просто дорожают, становясь все менее пригодными для строительства промышленных площадок из-за своей высокой цены. Если еще в 2012-2013 годах можно было найти участок по цене 5 млн за гектар в районе ЕКАД, то теперь это 12–15 млн за гектар при небольших площадях, а иногда и все 30 млн. Как мне сказал один из больших землевладельцев: «земля не тухнет».
Компании готовы переплачивать только за предсказуемость: они рассчитывают получить участок либо с готовыми коммуникациями, либо с гарантией, что смогут подвести коммуникации. То есть фактически они платят за возможность прогнозируемого начала работ на площадке. Но в реальности даже на землях по 30 млн нет гарантий, что покупатель получит все, что обещано, и в срок. А эти средства компания могла инвестировать в оборудование, а не переплачивать за землю.
Государство попыталось создать механизмы, при которых часть расходов на создание инфраструктуры будут компенсировать управляющим компаниям. Но большинство мер поддержки имеют отложенный характер, то есть затраты возмещаются уже «по факту». Соответственно, никто не станет урезать стоимость продаваемой земли с мыслью о том, что когда-то эти деньги получит от государства. За все сейчас заплатит покупатель.
В результате земля получается очень дорогой, потому что в стоимость закладывается все: и прямые затраты, и прибыль, и, конечно, ошибки управляющей компании. Часто при сделке продавец обещает выполнить какое-то условие, что-то сделать. Но вот сделает ли — это уже риск покупателя. Хотя есть и удачные примеры.
По данным Ассоциации индустриальных парков России, на конец 2020 года в среднем по стране индустриальные парки заполнены чуть больше чем на 60%. Да, цифра очень хорошая. Но если взглянуть на нее с точки зрения открытых производств, а не проданной земли, то выглядеть она будет сильно скромнее.
У государственных парков другая проблема. Если частные открываются как девелоперские проекты для извлечения прибыли, то здесь показатели эффективности другие — создание рабочих мест или привлечение инвестиций в регион. Только в итоге промпарки открывают ради открытия, а все инвестирование останавливается на этапе деклараций и соглашениях о намерениях.
По-моему, хорошим решением может стать привлечение частной команды управленцев на государственный проект. Но необходимо установить для них конкретные плановые показатели эффективности парка и по расходам на инфраструктуру, и по инвестициям. Но не просто инвестициям, а именно в основные средства: оборудование, здания и сооружения. Сам факт привлечения резидентов, о которых сейчас парки отчитываются, ни для кого ничего не означает.
Землю и коммуникации здесь надо предоставлять по низкой стоимости, а окупаемость такого проекта считать через рабочие места и налоги. И необходимы вознаграждения за привлечение нового инвестора. Частная команда должна быть мотивирована на эффективность, а инвестпривлекательности Екатеринбурга и его окружения будет достаточно, чтобы создать классный проект. Но это все очень романтический взгляд, в реальности имеем то, что имеем.
