Что изменит вернувшаяся льготная ипотека. Актуальный прогноз цен на первичном и вторичном рынках жилья
Последние два года несколько сотен тысяч семей приобретали жилье, используя льготную ипотеку. Формально программа действует до 1 июля 2022 года, но после того, как ЦБ на фоне «спецоперации» российских войск на Украине поднял ключевую ставку до 20%, банки фактически перестали выдавать жилищные кредиты по старым условиям.
Несколько недель рынок оставался в состоянии неопределенности. А накануне на совещании президент России Владимир Путин одобрил предложение повысить ставки льготной ипотеки для новостроек с 7% до 12%. Одновременно с этим увеличатся кредитные лимиты: для Москвы, Подмосковья, Санкт-Петербурга и Ленобласти — до 12 млн рублей, для остальных регионов — до 6 млн рублей (вместо 3 млн рублей).
В контексте экономической ситуации и инфляции участники рынка недвижимости называют ипотеку под 12% адекватным уровнем, компромиссом. А вот как воспримут изменившиеся условия потенциальные покупатели — большой вопрос.
Михаил Хорьков, глава аналитического отдела Уральской палаты недвижимости:
— Ставка — это финансовый ориентир. Если ситуация в будущем улучшится, ипотеку можно рефинансировать, а если вдруг инфляция разгонится, то 12% — комфортная цифра. Сегодня вопрос не столько в величине ставки, сколько в общем фоне для принятия решения брать долгосрочные финансовые обязательства. Есть ли у людей уверенность в завтрашнем дне, своих доходах, рынке труда? Риски никуда не делись.
Другая сложность: программа будет действовать, как и прежде, только до 1 июля. Дальнейших ориентиров никто не дает, а у застройщиков горизонт планирования — несколько лет. Три месяца хоть какой-то определенности вряд ли дадут понимание, как выстраивать стратегии продажи и когда запускать новые проекты.
Есть мнение, что программа льготной ипотеки будет продлеваться. Девелоперы сейчас ждут конкретных решений, которые позволят запускать новые стройки и сделают так, чтобы рынок смог функционировать без длительных инвестиционных пауз.
Что касается поддержки застройщиков, то в правительстве озвучили предложение субсидировать их ставки по проектному финансированию — модели, по которой, к примеру, в Екатеринбурге строится более 90% жилья. Для строек с низким наполнением эскроу-счетов государство готово компенсировать до 15% при нынешних банковских ставках в 23–30% годовых.
Последствия от программы доступной ипотеки для разных городов могут быть противоположными. В краткосрочной перспективе цены на квартиры в Екатеринбурге драматичным образом не изменятся. За четыре недели, с двадцатых чисел февраля, средняя стоимость квадратного метра в новостройках подорожала на 5% (чуть больше 6000 рублей).
В предыдущие месяцы местные компании запустили рекордное количество строек (это видно по «индексу кранов»), так что дефицита предложения, из-за чего растет стоимость квадратного метра, быть не должно.
Подобная ситуация далеко не везде. Например, в регионах Северо-Западного федерального округа объемы текущего строительства упали. В период локдауна мы могли наблюдать, как вели себя цены при стимулировании спроса и снижающемся предложении. Видимо, государство в случае возникновения проблем будет решать их в ручном режиме.
Михаил Хорьков:
— Государство применяет шаблонные меры, как под кальку, для всей страны. Однако рынок жилья в зависимости от городов может быть контрастным. Может возникнуть диспропорция, когда половина господдержки уйдет на столичные рынки. С другой стороны, без этих пожарных решений все было бы еще хуже.
А «вторичка» после взрывного спроса конца февраля — начала марта перешла к стадии стабилизации. Месяц назад на готовое жилье установилась средняя цена в 97,7 тыс. рублей за квадратный метр, и на сегодняшний день она выросла незначительно — до 98,2 тыс. кв. метров. По мнению Михаила Хорькова, со временем на рынке накопятся непроданные квартиры и тот огромный дефицит, который сейчас существует, исчезнет.
