Жильцы дома, расположенного по адресу ул. 8 Марта, 190 неоднократно обращались в управляющую компанию с жалобами на проблемы с водоснабжением и ухудшение качества воды. Чтобы выяснить причины, по которым на объекте, введенном в эксплуатацию в 2013–2014 гг., регулярно возникали сложности с подачей воды и аварийные ситуации, управляющая компания совместно с действующим Советом многоквартирного дома приняли решение заказать строительно-техническую экспертизу.
В 2020 году специалисты аккредитованной экспертной организации ООО «ИнПроЭкс» установили, что трубы находятся в аварийном состоянии: износ системы более 30%. Цинковое защитное покрытие внутри трубопровода разрушилось и отошло от стенок труб. Как следствие, трубы стали быстро покрываться коррозией. В некоторых местах коррозионные отложения достигали толщины 10 мм.
 Фото: предоставлено 66.RU партнером публикации |
|---|
Рекомендации были следующими: заменить всю систему металлического трубопровода (в т. ч. стояки) на современные полипропиленовые трубы. В противном случае качество воды продолжит ухудшаться и возрастут риски протечек и аварий на трубопроводах внутри дома.
Почему трубы в доме 2014 года в таком состоянии?
Сложности с инженерными системами в относительно новых домах – достаточно распространенное явление. В доме на ул. 8 Марта, 190 проблема кроется в материале трубопровода — магистральные сети проложены трубами из оцинкованной стали.
У таких труб есть несколько недостатков:
- коррозия и износ: оцинкованная сталь подвержена электрохимической коррозии особенно при контакте с водой, нагретой до 75 градусов по Цельсию. Это может привести к ухудшению качества воды и аварийным ситуациям;
- ограничения на температуру: оцинкованные трубы слабо устойчивы к высокой температуре, что ограничивает их использование в системах с горячей водой.
Именно при высоких температурах (выше 55 °C) в оцинкованных системах наиболее интенсивно разрушается цинковое покрытие, образуется коррозия и другие дефекты — трубопровод преждевременно изнашивается.
Наличие в системе горячего водоснабжения станции водоподготовки холодной воды для очистки и удаления растворенных в ней химических соединений и кислорода помогает избежать подобных проблем.
Но, к сожалению, на момент проектирования дома необходимость проведения водоподготовки в тепловых пунктах носила рекомендательный, а не обязательный характер, и по факту ее нет.
Как решить вопрос?
Проведение капитального ремонта в доме — дело не пары недель.
Бюджет на проведение ремонтных работ формируется из ежемесячных отчислений жителей в Региональный Фонд содействия капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах Свердловской области, а межремонтный интервал, согласно положениям Жилищного кодекса, составляет 30 лет.
Ускорить процесс помогает перевод взносов на капитальный ремонт из «общего котла» регионального оператора на специальный счет в банке, который позволяет проводить капремонт тогда, когда это необходимо дому, не дожидаясь очереди. Для этого нужно принять соответствующее решение на общем собрании собственников.
С предложением включить вопрос об открытии спецсчета дома в повестку общего собрания собственников управляющая жилищная компания «Территория-Юг» обратилась к Совету дома. Решение об открытии спецсчета было принято и вступило в силу через год после согласования с жилинспекцией и уведомления Регионального Фонда содействия капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах Свердловской области.
Чтобы провести сам ремонт, также нужно решение общего собрания собственников, которое проводится в доме в настоящий момент.
Для рассмотрения на общем собрании собственников управляющей компанией сформировано предложение по предельной стоимости строительно-монтажных работ по замене внутридомовых инженерных сетей водоснабжения.
Во сколько обойдется замена инженерных коммуникаций?
Предельная стоимость строительно-монтажных работ по замене внутридомовых инженерных сетей водоснабжения разработана на основании Приложения № 1 Приказа Министерства энергетики и жилищно-коммунального хозяйства Свердловской области №171 от 24.04.2023 г.
Расчеты:
1. Общая протяженность магистральных сетей холодного и горячего водоснабжения по дому: 6 606 погонных метров (далее — п. м.). На 01.01.2024 предельная цена за погонный метр установлена в размере 4000 руб. на производство демонтажных, монтажных работ с материалом. Умножаем и получается, что стоимость замены магистральных сетей холодного и горячего водоснабжения составляет 26,4 млн руб.
Для сравнения: в 25-этажном доме по адресу 8 марта, 188 подобный капитальный ремонт проводился еще в 2022 году. Тогда средняя стоимость п. м. была 3231 рубль при протяженности магистралей холодного и горячего водоснабжения в 910 п. м. Общие затраты на замену систем холодного и горячего водоснабжения тогда составили 2,94 млн рублей, при этом дополнительно выполнены работы по замене коллекторных узлов из полипропилена на 460 000 рублей. Общестроительные работы в местах общего пользования не проводились, учитывая конструктивные особенности технологических проемов для производства работ. Общая стоимость работ по замене холодной и горячей воды в единственном подъезде дома в 2022 году составила 3,4 млн рублей.
 Фото: предоставлено 66.RU партнером публикации |
|---|
2. Далее необходимо заменить коллекторные узлы в подъездах (этажные гребенки). Предельная цена материалов вместе с работами составляет 18 000 руб. за штуку. Всего в доме 330 таких узлов. Умножаем и получаем, что общая стоимость замены этажных гребенок в местах общего пользования — 5,9 млн руб.
3. Для замены узлов и стояков необходимо вскрывать короба, а затем восстанавливать отделочные покрытия. Предельная цена составляет 1 600 руб. за м2. Общая стоимость: 1,4 млн руб.
4. В соответствии с современными требованиями нормативных документов в тепловом пункте необходимо заменить трубопровод с оцинкованной на нержавеющую сталь. Предельная цена составляет 10 000 руб. за п. м. Всего в тепловом пункте 324 п. м. трубы. Получаем: 3,24 млн руб.
5. Такие же требования о замене труб на нержавеющую сталь и на станции пожаротушения. Трубы в этой станции имеют увеличенный диаметр (свыше 150 мм). Предельная цена установлена в размере 14 000 руб. при протяженности 183 п. м. Общая стоимость: 2,6 млн руб.
6. Кроме того, предусмотрен резерв в размере 4 млн руб. на замену шкафов управления, другого инженерного оборудования и возможные непредвиденные затраты. Тут стоимость будет зависеть из количества такого оборудования на насосных станциях и тепловом пункте.
При этом выполнение работ по пунктам 1, 2, 3 является жизненно
необходимым и обязательным для обеспечения надлежащего качества
водоснабжения потребителей.
Теперь суммируем все пункты и получаем итоговую предельную стоимость с учетом всех работ: 26,4 + 5,9 + 1,4 + 3,24 + 2,6 + 4= 43,54 млн руб.
Указанная сумма распределяется на общую площадь дома (64 000 м2). Таким образом, удельная стоимость капитального ремонта на 1 м2 составляет 680 руб.
При действующей ставке капитального ремонта 14,81 рубля на квадратный метр получается, что срок возвратности затрат произойдет в течение чуть менее 4 лет ((43,54/64000×14,81)/12 месяцев).
Сам процесс подготовки и проведения работ максимально прозрачен.
- Состав уполномоченных лиц, которые будут согласовывать основные условия договоров на выполнение работ и (или) услуг по капитальному ремонту, включая выбор материалов и сметные расчеты, определяется на общем собрании собственников.
- При проведении капитального ремонта каждый этап работ обязательно контролируется уполномоченными собственниками.
- После проведения работ подрядчиком составляются соответствующие акты, которые подписываются уполномоченными собственниками и представителями управляющей компании.
Приоритет управляющей компании «Территория-Юг» — комфортное проживание жильцов многоквартирного дома. Эксперты открыты для диалога и готовы ответить на все вопросы жителей.
Телефон: +7 (343) 286–11–16
