Как правильно ее провести и почему необходимо согласование, рассказали директор УЖК «Территория-Север» Евгений Березкин и директор юридической компании ЕПК «Астрея» Николай Судницын.
Какие изменения — «перепланировка»?
Покрасить стены, поклеить обои, переставить электроплиту в пределах кухни — это все относится к обычному ремонту. Но есть изменения, которые требуют обязательного согласования от управляющей компании, местных органов власти и согласования общего собрания собственников помещений в МКД, если перепланировка затронула общее имущество:
- установку другого бытового оборудования — вместо душевой поставить ванну, газовую плиту сменить на электрическую и т. д.;
- изменение границ помещений, стен, перегородок, оконных и дверных проемов, конструкцию полов (НО не подключение теплого пола). В т. ч. изменять конструкцию полов, если дом с деревянными перекрытиями;
- сломать стены и построить перегородки, сделать или заделать проемы, создавая новые комнаты;
- сделать антресоли (но не больше 40% от площади помещения);
- поменять системы отопления, водоснабжения, газоснабжения вентиляции.
Но при этом перепланировкой НЕ является: установка теплых полов с подключением от общедомовых систем горячего водоснабжения или отопления, перенос батареи на лоджию/балкон/веранду, пристройка лоджии и террасы на вторых и выше этажах, объединение газифицированных помещений с жилыми. Невозможна перепланировка в аварийных домах.
Евгений Березкин, директор УЖК «Территория-Север»:
— Изменения, которые затрагивают весь дом, например теплые полы, подключающиеся к общедомовой инженерной системе, могут быть даже опасны. Если в такой квартире прорвет трубу, заметить потоп вовремя и тем более остановить его будет очень трудно.
Как согласовать перепланировку?
Как проходит согласование перепланировки в «Территории»? Процедуру можно разделить на 4 основных этапа: согласование управляющей компании, получение решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения от администрации района, Получение акта приемной комиссии о готовности жилого помещения к эксплуатации, внесение изменений в ЕГРН.
На первом этапе — получение согласования от управляющей компании — потребуется проект перепланировки от организации, имеющей специальный допуск на выполнение соответствующих работ: строительные, электромонтажные, сантехнические и вентиляционные. Подтвердить подобный допуск может выписка о членстве в соответствующем союзе организаций.
После рассмотрения заявки вы получите пакет документов с печатью управляющей компании и подписью директора: проект перепланировки в трех экземплярах, заявление от собственника на имя директора о рассмотрении и согласовании перепланировки, копию правоустанавливающих документов на квартиру или нежилое помещение.
Следующий этап — получения решения о согласовании перепланировки из администрации района. Сделать это можно, обратившись в Центр муниципальных услуг, МФЦ или через сайт Госуслуг. Потребуются:
- выписка ЕГРН (готовит Росреестр, получить можно, обратившись в МФЦ);
- технический паспорт жилого помещения до перепланировки или план объекта по имеющимся данным (готовит БТИ — бюро технической инвентаризации);
- проект переустройства и перепланировки, один экземпляр с согласованием УК.
Директор ЕПК «Астрея» Николай Судницын:
— После ремонтно-строительных работ необходимо повторно обратиться в администрацию района, чтобы ввести измененное помещение в эксплуатацию. При этом возможно уменьшение общей площади квартиры — пугаться этого не стоит.
Если квартира куплена в ипотеку, то на этом этапе также потребуется получить разрешение банка, подав соответствующие документы: одобренный в БТИ план изменений, согласие от БТИ и управляющей компании, отчет страховой компании, которая в этом случае должна взять на себя риски ремонтных работ и их последствия, оценку специалистов по недвижимости, отражающую конечную стоимость жилья после перепланировки
Федеральное законодательство не определяет срок действия решение о согласования органом МСУ (орган местного самоуправления) переустройства и/или перепланировки помещения. Т. е. собственник не ограничен каким-либо сроком в выполнении действий по проведению соответствующих работ.
Евгений Березкин:
— Завершив этот этап, вы можете приступать к долгожданной перепланировке. Но важно помнить, что срок действия ограничения разрешения ограничен — всего 12 месяцев. После года он утратит силу вне зависимости от того, была проведена сама перепланировка или нет, и все этапы придется проходить повторно.
Третий этап — получение Акта приемочной комиссии. Вам потребуются: акт освидетельствования строительных скрытых работ, план квартиры после ремонта, выполненный ЕМУП БТИ, кадастровым инженером и т. д., копия правоустанавливающего документа на квартиру или нежилое помещение, план квартиры до проведения перепланировки.
Николай Судницын:
— Акт освидетельствования строительных скрытых работ готовит любое юридическое лицо или ИП, состоящее в саморегулируемой организации — СРО и имеющее свидетельство о допуске к таким работам.
Как итог, администрация подготовит и предоставит вам акты выполненных работ, которые должны быть подписаны в следующем порядке: проектная организация, управляющая компания, администрация района.
Директор ЕПК «Астрея»:
— Не забудьте предоставить в УК оригиналы актов ввода, копию плана после перепланировки квартиры из БТИ, копию решения о согласовании проекта из администрации района.
Заключительный четвертый этап — внесение изменений в ЕГРН. Вам потребуется: проект, согласованный УК, решение из администрации района, акт ввода помещения после перепланировки, планы помещения до и после перепланировки, правоустанавливающий документ на помещение. С этим пакетом документов нужно обратиться в БТИ или к кадастровому инженеру для подготовки технического плана с новой планировкой в электронном виде. Как правило, на CD-диске.
Провести всю процедуру согласования перепланировки может показаться непросто. Не сделав этого, вы рискуете не просто пройти все этапы регистрации изменений через суд, но и получить штраф. А в некоторых случаях суд выставляет требование вернуть помещению прежний вид. Как итог, потерянное время, деньги, силы.
Евгений Березкин, директор УЖК «Территория-Север»:
— При покупке квартиры стоит также обращать внимание на наличие незаконных перепланировок. Вы можете заказать правовую экспертизу квартиры и самостоятельно сверить планировку с поэтажным планом БТИ. После покупки квартиры все вопросы по узакониванию перепланировки придется решать вам, как новому владельцу. Поэтому лучше такого не допускать, чтобы сэкономить время, силы и деньги.
