Конституционный суд РФ потребовал урегулировать правила, по которым единственное жилье должников может быть изъято для погашения долгов. Но есть несколько ограничений. В частности, человека нельзя оставить без жилища площадью не меньше, чем предоставляется по соцнайму, или вынудить переехать в другой населенный пункт, если он сам этого не захочет.
До того в отношении таких споров действовал исполнительский иммунитет — запрет на отчуждение единственной квартиры, если она не является предметом залога (например, ипотечная).
Мы поговорили с юристами по жилищному праву, и они рассказали, что теперь меняется для должников и кредиторов.
Практика
Поводом для пересмотра правила стал случай жителя Калужской области Ивана Ревкова, который много лет назад дал в долг знакомой, а та не вернула ему деньги. Еще в 1999 году он потребовал возврата средств через суд, но только в 2009 году было возбуждено исполнительное производство. Впрочем, кредитор так и не смог вернуть свои деньги: через три года заемщица купила квартиру площадью 110 квадратных метров, а позже объявила себя банкротом.
Есть и другие примеры.
Предприниматель из Перми купил две квартиры площадью 229 и 460 кв. м, а потом объединил их в одну. В 2017 году его признали банкротом, но поскольку в собственности по документам у него числилось единственное жилье (хоть и размером почти 700 кв. м), на него нельзя было обратить взыскание по исполнительным документам. Кредитор настаивал на недобросовестности должника и доказывал, что тот начал согласовывать перепланировку уже после того, как финансовый управляющий обратился в суд.
Другой спор касался непосредственно замещения более дорогого жилья. Один из кредиторов внес в конкурсную массу гражданина-банкрота дешевую квартиру. В результате у него оказалось две жилплощади. Задумывалось, что на торги выставят более дорогую квартиру, после ее продажи кредитору компенсируют затраты, а оставшиеся деньги все разделят между собой.
Все бы ничего, но заемщику принадлежала квартира в 40 кв. м, а заместить ее хотели студией в 19 кв. м. Верховный суд указал, что имеющееся у должника жилье нельзя назвать роскошным и превышающим разумную потребность, сделку отменили.
Похожий случай в Екатеринбурге. У должника есть двухуровневая квартира площадью 147 кв. м. На собрании кредиторов ее предложили поменять на помещение поменьше — 32 кв. м стоимостью 2,7 млн рублей. Дело пока не дошло до Верховного суда. Недавно прошли первые торги, но их признали несостоявшимися (никто не заявился).
В чем проблема?
Как рассказал 66.RU руководитель екатеринбургского офиса юридической фирмы «Арбитраж.ру» Артем Комсюков, многие недобросовестные должники, чтобы не платить по счетам, переводят все свои активы в недвижимость.
Артем Комсюков, глава екатеринбургского офиса «Арбитраж.ру»:
— То есть у гражданина-должника, имеющего долги на десятки и сотни миллионов, квартира в 500 кв. метров в центре города, но она является единственным жильем, значит, на него распространяется иммунитет. Приставы и финансовые управляющие пытались бороться с такими злоупотреблениями как раз путем продажи роскошного жилья и последующего приобретения должнику квартиры в соответствии со стандартами. Но суды вставали на сторону должника.
По мнению партнера юридической компании «Генезис» Василия Сосновского, проблема заключается в том, что нет критериев роскошности жилья, а возможность его замещения более дешевым не прописана в законе. Отсюда возникает правовой вакуум. Конституционный суд указал на необходимость определить критерии еще девять лет назад, но с тех пор ничего не изменилось.
Василий Сосновский, партнер юридической компании «Генезис»:
— Не приходится ожидать, что в ближайшее время проблема будет разрешена на законодательном уровне, до сих пор никаких действий не предпринималось с 2012 года. Каждый кейс с замещением роскошного единственного жилья банкрота более дешевым индивидуален, имеет много нюансов.
В дальнейшем, считает юрист, суды будут учитывать эти нюансы при вынесении решений в каждом конкретном случае. И принимать во внимание уточненную позицию Конституционного суда.
Что дальше?
Конституционный суд и раньше высказывался о том, что иммунитет продажи единственного жилья не может быть абсолютным. Несмотря на то, что в России уже приняли законы, позволяющие гасить долги за счет разницы в стоимости квартир, суды все равно ставили в приоритет запрет на операции с единственным жильем.
Екатеринбургский адвокат Андрей Саунин рассказал 66.RU, что сейчас судьи при замене единственного жилья должны иметь в виду:
- оценку рыночной стоимости существующего жилья (требования кредиторов должны быть соразмерны той разнице, которая будет получена при замене большего жилья на меньшее);
- не нарушает ли новое жилье права должника и членов его семьи на достойное жилье;
- новое жилье не должно быть меньше норм предоставления жилья на условиях социального найма;
- кредитор может приобрести для должника новое жилье.
Опрошенные 66.RU банки или отказались комментировать новую норму, или на момент публикации материала комментарии не предоставили.
Тем временем финансовые возможности у россиян ухудшаются. Национальное бюро кредитных историй в начале года опубликовало свою статистику. Так, в феврале 2021 года в Свердловской области просрочка по потребительским кредитам составила 14,9%, а долговая нагрузка (ежемесячные платежи по всем займам к среднемесячному доходу) — 24,73%.
В марте в регионе средний размер выданных потребкредитов составил 289 тыс. рублей, увеличившись за год почти на 20%. Более того, жители Свердловской области стали чаще занимать в микрофинансовых организациях. За три месяца нынешнего года было выдано 207 602 микрозаймов (+30,8% по сравнению с прошлым годом).
