Александр Матофаев, Aleka Group: «У застройщиков один сговор — выжить»

Александр Матофаев — экс-директор агентства недвижимости «Атомстройкомплекс». В 2012 году он основал компанию Aleka Group, которая специализируется на консалтинге и продажах в области девелопмента. Эксперт уверяет: наше предположение о том, что стройку охватила тяжелая болезнь, — неверно: «Я пока не вижу, чтобы прямо всё стояло и умирало. Массово новые проекты не закладываются, но сейчас строят все». В интервью Порталу 66.ru он рассказывает о ситуации на рынке недвижимости Екатеринбурга, а также рассуждает о том, стоит ли опасаться оптимизации во время кризиса и ждать снижения стоимости «квадрата» в новостройках. С этого насущного вопроса и начинаем разговор.

— Есть ощущение, что стоимость квадратного метра жилья в Екатеринбурге в тучные годы была завышена. Сегодня, когда на дворе кризис, по логике, она должна снизиться. «Уральская палата недвижимости» отчиталась, что на вторичном рынке за три месяца этого года есть падение в 1,8%. Застройщики и девелоперы держат оборону и во всех прогнозах говорят, что на первичном рынке ждать снижения стоимости «квадрата» не стоит. Что вы можете сказать по этому поводу?
— Начнем с того, что рыночная цена складывается из нескольких факторов. Ключевое для застройщика — это строительно-монтажные работы (СМР). Это непосредственно стоимость самой стройки: возвести коробку, закрыть контур, провести коммуникации и так далее. Сегодня СМР по Екатеринбургу для жилья экономкласса в среднем от 35 тыс. рублей за кв. м. Но это только стоимость стройки. Дальше пошли: в целом, я не открою большой тайны, стоимость сотки земли в Екатеринбурге начинается с 700–800 тыс. рублей, а верхней границы нет. К примеру, цена за пятно застройки в пределах 0,5 Га может превышать 100 млн рублей.

— Цена на землю, судя по всему, в кризис не изменилась.
— Да, по моим наблюдениям, ценник на землю принципиально не изменился. Но вернемся к стоимости «квадрата». Я не знаю ни одного проекта, где бы на застройщика не ложились дополнительные обременения по проекту, начиная от самого простого — построить участок дороги или сетей рядом с домом, заканчивая садиками и школами. Ну и обязательная составляющая — застройщик привлекает деньги банков. Соответственно, проценты он тоже закладывает в стоимость квадратного метра. Дополнительно закладывается инфляция и другие финансовые издержки. Плюс доля импортных материалов и оборудования на стройке — от 10% до 40%. Более того, важно понимать, что застройщик деньги от покупателя видит сейчас, а строить будет еще полтора года, и он вынужден закладывать в проект финансовые риски. В результате все эти затраты формируют конечную стоимость квадратного метра, которая сегодня по нижней границе начинается от 45–50 тыс. руб. за метр, и я не вижу ни одной причины, чтобы цена принципиально снизилась.
— Многие объекты в городе достраивались в прошлый кризис, в 2008 году. А есть долгострои, на которых работы велись тогда и продолжаются сейчас. От рядовых работников компаний, которые выполняют подряды крупных застройщиков, я слышала разные вещи: что приходится экономить на всём, здания строятся не по ГОСТам, заливается бетон не тех марок… А знакомые недавно пришли смотреть строящуюся квартиру и обнаружили, что по стенам идут трещины, хотя дом еще не сдан. Как вы оцениваете риски оптимизации на рынке недвижимости?
— Есть технологически обоснованные вещи, а есть то, что должно испугать. Трещины на стенах — самое распространенное явление (если речь идет о контролируемых усадочных трещинах, предусмотренных самой технологией). Дело в том, что бетон схватывается несколько лет, особенно интенсивно это происходит, когда дом начинает эксплуатироваться. Другое дело — когда строительные дефекты бросаются в глаза: из такого объекта, конечно, нужно бежать. Но, слава богу, на территории Екатеринбурга я пока не встречал таких проектов, где было бы какое-то жесткое нарушение технологии.

Оптимизировать можно до определенных пределов. Дело в том, что объект проходит две экспертизы: первую — на стадии проектной разработки проекта, когда ведется оценка на соответствие технологическим характеристикам; вторую — по факту, когда объект построен, и он не будет введен в эксплуатацию, если эту экспертизу не пройдет. На самом деле это достаточно серьезные мероприятия. Оптимизировать до какого-то момента можно, но все понимают, что есть неотъемлемые законы физики и постулаты в технологии, и нужно понимать, что в этих домах будут жить люди.
— То есть, грубо говоря, если застройщик предлагает жилье экономкласса, это не значит, что он там на всём подряд экономил?
— Вы поймите один момент: технология — одинаковая что в экономклассе, что в «бизнесе»: и там, и там бетон, и там, и там арматура. Вопрос опций, «начинки» и местоположения участка — это принципиальное отличие между «экономом», «бизнесом» и элитным жильем.

Еще раз повторюсь: кто на сколько мог оптимизироваться по цене — уже это сделал. В конце концов, я думаю, что можно прийти сейчас к любому застройщику и предложить ему не заявленную на сайте цену, а свою за живые деньги — уверен, в 95 случаях из ста застройщик пойдет на ваши условия. Сегодня рынок покупателя — это однозначно. Тут особенной лирики нет: делают сегодня скидки и 10%, и 15%.

— Есть ли, по-вашему, среди застройщиков какой-то негласный сговор держать цены?
— Сегодня у застройщиков один сговор — выжить на рынке, потому что плохо всем. Застройщик сегодня пытается выйди хоть на какую-то рентабельность и старается сделать всё, чтобы стройка жила, не стояла и его компетенции не оскудели: он не распустил бригады и техника, которая у него есть, работала. Особенно сейчас, когда каждый застройщик дебет с кредитом сводит, чтобы выдать зарплату людям и заплатить налоги.

— А застройщику с живыми деньгами предоставляются какие-то скидки, например, на землю?
— Пока у нас ключевым фактором при покупке земли является аукцион, на котором выигрывает тот, кто предложил выше цену. Но тут же надо сразу сказать: с одной стороны, мы ратуем за появление доступного жилья и снижение стоимости квадратного метра, а с другой — на самой ранней стадии формирования проекта происходит увеличение итоговой стоимости «квадрата». Застройщик ведь ничего не придумывает. Как я уже говорил, он эту сумму, заплаченную за аукцион, закладывает в стоимость метра.

На мой взгляд, было бы правильнее, если бы государство в лице субъекта Федерации определило: «Вот вам цена (допустим, 39 тыс. руб. за метр), по которой вы должны продавать на рынке, мы выступаем гарантом и часть квартир готовы будем выкупить для бюджетников, мы поможем вам с льготным кредитом». А побеждает на таком аукционе тот, кто в эту цену сможет заложить больше опций комфортного проживания. Такие «голландские аукционы», на мой взгляд, были бы интересной задачей для рынка.

— Кстати, еще один вопрос по поводу стоимости метра. У вас есть, в частности, опыт работы в GR (Government Relations — «связи с властными структурами», — прим. ред.). Закладывают ли застройщики в цену за «квадрат» откаты и взятки чиновникам?
— Знаете, любое нестабильное время на рынке порождает недобросовестную прослойку — назову их честно — мошенников. Это люди, которые пытаются заработать на боли покупателей, застройщиков, еще чьей-то. От таких людей нужно держаться подальше. Проходимцев и шарлатанов сейчас развелось очень много, они и создают эти порочные слухи. Из практики скажу: если человек — профессионал (мы говорим о застройщиках) и за ним стоит дело, он совершенно нормально, в законном порядке решает свои вопросы.

Я думаю, сейчас дан зеленый свет любому застройщику, который намерен работать и никого не обманывать. По опыту могу сказать, что любой орган власти сегодня однозначно заинтересован в том, чтобы жилье строилось. Если ты приходишь с конкретным запросом, за тобой есть определенные возможности и компетенции — я пока не видел, чтобы были причины для отказа.
— Подытожим: сегодня, по-вашему, никто взятки чиновникам в стоимость объекта не закладывает?
— Вопрос очень поверхностный. Сегодня такими категориями мыслят либо полные идиоты, либо желающие попасть в тюрьму.

— Теперь давайте поговорим об отрасли в целом. Было ведь понятно, что рано или поздно жилая недвижимость тоже затормозит, как раньше это произошло с офисными зданиями…
— Поэтому сейчас идет тихая революция на рынке. Кризис форматов тех проектов, которые строились до сегодняшнего дня, очевиден. Будущее за компаниями, которые будут строить проекты со своим лицом. Это неизбежно.
— Но получается, что экономический кризис только ускорил процесс стагнации на строительном рынке, но не спровоцировал его. Почему, как вы думаете, застройщики не просчитали этот момент?
— Есть проблема системная — и есть проблема ментальная. Системная заключается в том, что у нас, к сожалению, сегодня нельзя ничего просчитать дольше чем на год. Если вы не Рокфеллер или Ротшильд и не можете прогнозировать на поколение вперед, то сложно что-то планировать. Конечно, можно о чем-то загадывать на три года, но это всё будет фантазией.
Вторая проблема — ментальная: когда всё хорошо, люди расслабляются, и только единицы стремятся к стратегическому развитию компании. Раньше было так: есть кусок земли под «коммерческое назначение» — строим офис. Сейчас то же самое произошло с жильем. Мало кто думал три года назад, что рядом построят еще три таких же жилых дома и продажи будут уже не те, что виделись на стадии проекта, а в пять раз хуже. Любой кризис оголяет проблематику.
— Строительная отрасль, можно сказать, в авангарде экономики: пока работает стройка — работают и смежные сферы: производство стройматериалов, логистика и так далее — перечислять можно долго. Всем выгодно, чтобы стройка жила. Сегодня застройщики снова заговорили о необходимости господдержки. Но, как вы думаете, должно ли государство искусственно поддерживать рынок?
— Я бы говорил не «искусственно», а «естественно». Человек, покупающий квартиру, сегодня наш самый главный инвестор. Его деньги идут на налоги и выплату зарплаты. Люди получили зарплату — и снова несут эти деньги в магазины, банки, опять возвращают в стройку — это такой постоянный круговорот. Поставить бы во главу угла задачу, что самый главный инвестор — это человек, покупающий квартиру, и от этого плясать: разрабатывать законодательные акты, банковские модели. Ведь застройщик не говорит: «Дайте денег»…
— Он говорит: «Дайте строить».
— Совершенно верно. И это самая главная задача. Ничего искусственного здесь нет.
— Но если спроса нет, разве это не искусственно?
— Поймите: почему сегодня нет спроса? Если вы выйдете на улицу и спросите каждого, не хочет ли он улучшить свои жилищные условия, количество желающих будет стремиться к ста процентам. Вопрос же в финансовой возможности. И вот ее надо со всех сторон создавать. Но сегодня пока такой системной работы, к сожалению, не ведется.