Принимаю условия соглашения и даю своё согласие на обработку персональных данных и cookies.

Колонка редактора. «Я видел будущее рынка недвижимости Екатеринбурга»

17 сентября 2014, 08:00
Колонка редактора. «Я видел будущее рынка недвижимости Екатеринбурга»
Фото: Дмитрий Горчаков; 66.RU
На инвестиционном форуме в Москве назвали пять основных тенденций столичного строительного рынка. То основное, что рано или поздно появится у нас. И у меня вопрос к нашим девелоперам: как скоро мы догоним столицу по этим параметрам?

Известно: все тенденции, которые появляются в Москве, рано или поздно доходят до периферии (коей мы с вами являемся). Я отправился на форум PRO Estate, чтобы зафиксировать для себя те тренды, которых уже можно ждать в Екатеринбурге. Хотя некоторые из них, признаться, уже добрались из столицы страны в столицу Урала.

Я погрел уши и попродавал глаза на нескольких деловых встречах и побеседовал со многими умными людьми. Они, конечно, говорят массу самых разнообразных интересных вещей. Я выделил пять основных тезисов, в которых сходится большинство из них. Но мне интересно, что об этих трендах думают не столичные эксперты, а наши, местные девелоперы. А потому — приглашаю к диалогу.

1. Не пора ли отказаться от идеи выселить предприятия за пределы Екатеринбурга?

«Постиндустриальная экономика», особенно на периферии, — это миф. Практика показала, что, вынося промышленные производства из мегаполисов, мы лишаем их (мегаполисы) жизни. И сейчас во всем цивилизованном мире производства пытаются вернуть с окраин обратно. Конечно, сделав их при этом предельно экологичными. Потому что замены этим точкам притяжения никто так и не придумал. Пресловутый редевелопмент территорий — пустая трата ресурсов, если на месте промышленных гигантов строится исключительно жилье или торговые зоны.

ЧТО У НАС? Давайте пристально разглядим крупные проекты застройки в Екатеринбурге. «Академический»: жилье-жилье-жилье, ТРЦ, парк; пытаются (и правильно!) затащить в район «образовательный кластер». «Солнечный»: жилье-жилье-жилье, парк, большая торговая зона. Широкая Речка: жилье-жилье-жилье, небольшие торговые центры. «Новый Среднеуральск»: жилье-жилье-жилье, один многофункциональный центр, плюс пока не поддерживаемая властями идея создать в городе-сателлите индустриальный парк. При этом везде заложена социальная инфраструктура, но, кроме нее и торговли, всем этим людям совершенно негде работать. Единственный проект, в котором изначально заложено создание производственных площадей, — это «Островки» группы компаний «Виктория». Но без поддержки властей его не осуществить, а власти что-то не спешат поддерживать.

Колонка редактора. «Я видел будущее рынка недвижимости Екатеринбурга»

Промышленным гигантам старого формата, конечно, не место в городской черте. Но выносить и без того пустующие и сданные в аренду цеха порой не имеет смысла. Гораздо эффективнее таким образом переосмыслить промплощадки, чтобы уместить на них максимальное количество высокоэкологичных предприятий.

2. Не слишком ли много жилья мы строим с нашими-то ценами?

Вторая тенденция, которую из предыдущего абзаца все, наверное, и сами заметили: мы строим слишком много жилья за те деньги, за которые хотим его продать. Пока международные санкции в отношении России повлияли на рынок жилья исключительно положительно: люди кинулись избавляться от заначек, первым делом вкладывая деньги в квадратные метры. Но это только пока. Летом всплеск прошел. И теперь на рынке висит огромное количество нереализованных квадратных метров.

ЧТО У НАС? 1 млн квадратных метров жилья сдается в год. Этот показатель может снизиться только из-за политических игр «город vs область». 2,5 млн квадратных метров строится на текущий момент. Это проекты, которые находятся в разной степени готовности, они уже запущены, и их не остановить. Причем эта статистика не учитывает все более многочисленные проекты апартаментов, которые весьма существенно дополняют картину. И, кстати, именно апартаментов касается еще один тренд, который выделяют в Москве.

Колонка редактора. «Я видел будущее рынка недвижимости Екатеринбурга»

Когда-то объемов сдачи жилья катастрофически не хватало. Сейчас ситуация обратная. Что будем делать — снижать цены или увеличивать срок экспозиции?

3. Когда сравняются в цене апартаменты и жилые квадратные метры?

Покупатели все меньше разделяют между собой жилье и апартаменты. Если раньше последние считали «недоквартирами», то сейчас в сознании покупателей они стали полноценным жильем, со своими (и, кстати, незначительными) особенностями. А поскольку строительство жилья — это самый быстрый оборот, именно туда потекли новые финансовые потоки. Проекты коммерческой застройки, остановленные было из-за «переоценки ценностей», явились миру вновь в виде апартаментов.

ЧТО У НАС? В Екатеринбурге масса примеров пересмотра проектов, которые раньше представляли собой коммерческие — и даже промышленные — площади. И если местоположение стройплощадки не позволяет строить здесь бюджетные «студии» (больно жирно!), появляются апартаменты бизнес-класса. «Главный проспект», «Кандинский хаус», «Опера тауэр» — лишь некоторые из них. Но для рядового горожанина важнее другие апартаменты — на Юмашева, на Фронтовых Бригад, на Студенческой, на 40-летия ВЛКСМ. Цены в них, которые были заметно ниже, уже сейчас начинают догонять стоимость жилых квадратных метров. И «бюджетным» это жилье можно назвать исключительно из-за его крохотных площадей.

Колонка редактора. «Я видел будущее рынка недвижимости Екатеринбурга»

В погоне за конкурентными преимуществами уже даже гостиницы переформатируют часть номерного фонда в апартаменты (например, отель «Высоцкий»).

4. Что нужно нашим КОТам, чтобы стать полноценными районами?

Сейчас заявлено очень много проектов комплексного освоения территорий. Но большинство из них нежизнеспособны из-за того, что не предполагают решения самых главных вопросов. Во-первых, транспортная доступность. Если ее нет, то проект проиграет любому другому. Во-вторых, должна быть привлекательная архитектура. В-третьих, инфраструктура — садики, школы, поликлиники.

ЧТО У НАС? Ну, хотя бы в этой теме мы в тренде. Единственное, чего, пожалуй, не хватает нашим проектам КОТ, — это рабочих мест. Все они строятся по большому счету как спальные районы. А это слишком мелкий масштаб для XXI века. Комплексные девелоперские проекты пока не учат тому, что жить рядом с работой — это круто. Но они непременно будут разрастаться и через несколько лет обязательно дадут понять, что это, конечно, здорово, когда у тебя комфортный микрорайон с богатой инфраструктурой и прогулочными бульварчиками, но каждый день в 8 часов придется всем вместе выбираться из него, а в 19 — заезжать обратно.

Колонка редактора. «Я видел будущее рынка недвижимости Екатеринбурга»

Комплексное освоение территории без рабочих мест было актуально во времена строительства Ботаники и ЖБИ. Все эти люди много лет ездили на работу в другие — не спальные — районы. В основном — в центр. Но с ростом мегаполиса такая логистика становится все менее осуществимой

5. Придут ли в Екатеринбург крупные федеральные инвесторы?

Банально, но не сказать об этом нельзя: рассчитывать на иностранные инвестиции в сегодняшней ситуации не приходится. И все разговоры об открытых рынках сейчас развернуты на 180 градусов: ищем для своих проектов местные деньги.

ЧТО У НАС? Сидя в западной части башни «Высоцкий», я смотрю на панораму Екатеринбурга. Именно с этой стороны еще несколько лет назад должны были появиться два небоскреба «Стражи Урала». Но не появились. А в этом году — вспомните-ка! — должно было закончиться строительство делового квартала «Екатеринбург-Сити». Конечно, коррективы внес кризис 2008–2009 годов. Но и инвесторы — ни отечественные, ни западные — не бегут, сверкая начищенными каблуками, вкладываться в непонятное и оттого рискованное «замкадье». За 2000 км от Москвы сложно привести не то что иностранные, но и столичные капиталы.

Колонка редактора. «Я видел будущее рынка недвижимости Екатеринбурга»

На самом деле вот он, памятник чудовищной инвестиционной привлекательности Екатеринбурга. Ворох непобедимых проблем вокруг недостроенной телебашни пытается решить не одно поколение чиновников.

Задать эти вопросы девелоперскому сообществу Екатеринбурга — мой профессиональный долг. Уверен, вам есть что сказать. Портал 66.ru готов стать дискуссионной площадкой на эту тему. Ну а мой телефон у вас есть.

Итак, кратко:
1. Не пришло ли время пересмотреть концепцию выноса предприятий за пределы Екатеринбурга?
2. Не слишком ли много жилья мы строим с нашими-то ценами?
3. Когда сравняются в цене апартаменты и жилые квадратные метры?
4. Что нужно нашим КОТам, чтобы стать полноценными районами?
5. Придут ли в Екатеринбург крупные федеральные инвесторы?

Фото: Слава Степанов (gelio.livejournal.com)