7 мая 2013, 11:50

Лед тронулся: мэрия признала легитимность апартаментов

Городская власть поставила два условия, при которых могут существовать в виде жилья гостиничные площади. Первое — должно быть достаточно парковок. Второе — застройщики должны объяснять покупателям все плюсы и минусы нового формата.

Администрация Екатеринбурга больше не в силах сдерживать строительство апартаментных комплексов в Екатеринбурге. Эта альтернатива жилому строительству необратимо набирает обороты. Пять застройщиков Екатеринбурга строят апартаменты-квартиры уже официально. Еще несколько проектов находятся на рассмотрении в Главархитектуре.

Екатеринбургские девелоперы вынуждены срочно что-то делать со своими же площадками, предназначенными для коммерческой застройки. Сроки аренды этих земельных запасов заканчиваются, а бизнес-площади в былом количестве рынку уже не нужны. Городу нужно жилье, каким бы ничтожным ни было количество земли, выставляемое городскими чиновниками на торги для жилищного строительства.

Вячеслав Трапезников, директор СРО «Гильдия строителей Урала»:

— Борьба с коррупцией привела к тому, что мы не можем построить жилье на участке для коммерческой застройки, не выставив этот участок на аукцион. А у прошедшего процедуру торгов участка может запросто смениться застройщик.

Апартаменты стали таким же логичным обходом действующего законодательства, как нерастаможенные автомобили, число которых бесконтрольно растет из-за слишком высоких таможенных пошлин. С момента сдачи первых апартаментов на улице Стачек прошло всего несколько месяцев, а количество застройщиков, анонсировавших подобные проекты, уже достигло пяти (если считать УГМК и ее башню «Исеть», которую можно, скорее, назвать элитным прообразом современного коммерческого жилья в Екатеринбурге).

Единого рецепта позиционирования и ценообразования апартаментов нет. Но в основном застройщики анонсируют апарт-проекты как реальную альтернативу доступному жилью. Главным ориентиром в такой схеме реализации апартаментов стал проект компании «Атомстройкомплекс», которая, собственно говоря, и продвигала новый формат.

Проект «Атомстройкомплекса» на улице Стачек.

Больше года девелоперы Екатеринбурга шпионили за отделом продаж АСК, оценивая риски и ликвидность проекта. Опыт оказался положительным, и теперь Главархитектура завалена проектами апарт-отелей, площади в которых собираются продавать дешевле квартир. Некоторые из них уже согласованы.

Например, проект компании «Астон» «Стрела» на улице Летчиков. Однокомнатные квартиры-апартаменты (студии) продаются здесь по цене от 1,25 млн рублей за 27 м2 (46,3 тыс. руб./м2). После получения разрешения на строительство совладелец «Астона» Вячеслав Трапезников, будучи юристом, превосходным оратором и руководителем крупнейшей местной СРО строителей, удвоил, если не утроил атомовские усилия по пропаганде нового вида жилья.

Беспрестанное объяснение горожанам всех плюсов и минусов апартаментов как раз и является одним из двух важных условий для получения разрешения на строительство апарт-отелей. Боясь возникновения новой формации обманутых дольщиков, городские власти требуют от застройщиков нарочито подробно рассказывать будущим покупателям все нюансы.

Их, впрочем, немного: на апартаменты не распространяются требования к инфраструктуре (детские площадки, парковки, инсоляция и т.д.); пожаробезопасность, наоборот, повышена (вплоть до обязательной второй лестницы); тарифы на энергоресурсы отличаются лишь в строке «электроснабжение» — в апартаментах цифра примерно в 2,5 раза выше.

Других отличий нет, в том числе касаемо формы собственности — свидетельства выдаются на отдельные помещения, а не на абстрактную долю в общей площади. А пропиской в апартаментах является временная (продлеваемая раз в пять лет с согласия остальных собственников помещения) регистрация, дающая те же преимущества, что и постоянная: садики, школы, больницы по месту жительства.

Проект компании «Астон» «Стрела».

Самым привлекающим и в то же время настораживающим фактором апартаментов является цена. Она и так значительно ниже, чем у жилья, а учитывая маленькие площади, и вовсе становится смешной. И хоть девелоперы уверяют, что такие дешевые студии — идеальные варианты для студентов и молодых семей без детей, фактически такие объекты привлекают еще и огромное количество мигрантов. Таких покупателей, пожалуй, даже больше, чем молодежи, а значит, основная масса контингента будет состоять вовсе не из студентов.

В мэрии, где привыкли быть и умными, и красивыми, отчетливо видят эту целевую аудиторию апартаментов. Пропагандируя повсеместно стабильный выброс большого количества нового жилья на рынок, там все же пытаются держать планку, чтобы в Екатеринбург не хлынул еще больший поток мигрантов, к которому придется подтягивать инфраструктуру.

Михаил Волков, заместитель начальника департамента архитектуры, градостроительства и регулирования земельных отношений администрации Екатеринбурга:

— Такой вид проживания востребован в Москве, где больше приезжих. Екатеринбург пока не испытывает такого наплыва временно проживающих людей. Говорить о том, что такой формат очень востребован, было бы опрометчиво — категория граждан, которые испытывают спрос на это жилье, весьма мала.

Например, проект СК «Уралэнергостройкомплекс» «Апарт-отель «Октава» на улице Крестинского строится в микрорайоне Ботанический, где доля мигрантов составляет приличный процент среди жителей. Против возведения дешевой жилой площади уже возмутились местные жители, написали письма замгенпрокурора Юрию Пономареву и полпреду Игорю Холманских.

Из обращения инициативной группы жителей Ботаники полномочному представителю президента:

— Возведение этого комплекса приведет не только к неизбежному нарушению образовательного процесса наших детей в детском саду и школе, но и вызывает у нас серьезные опасения в связи с проживанием в апартаментах огромного количества людей без обязательной регистрации и наличием кафе и ресторанов в непосредственной близости от вышеназванных образовательных учреждений.

Проект «Уралэнергостройкомплекса» «Октава» стал яблоком раздора между строительной компанией и местными жителями.

Очевидно, что подобные точечные конфликты неизбежны. В администрации очень осторожны, особенно такие народные возмущения никому не нужны накануне выборов. Но загребать жар своими руками здесь не намерены — проще замотать разрешение на строительство, чем тратить на пропаганду ресурсы, так необходимые сегодня. А строители — люди небедные, вот пусть за свои деньги и продвигают апартаменты.

Впрочем, эксперты отмечают, что интенсивная раскрутка девелоперами нового формата может привести к тому, что уже через год цены на жилье и апартаменты выровняются. Как только девелоперы решат, что новое понятие улеглось в сознании людей, они начнут продавать апартаменты по цене жилых квадратных метров. Свою позицию на этот счет уже заявил главный локомотив продвижения апартаментов.

Виктор Ананьев, заместитель генерального директора по развитию НП «Атомстройкомплекс»:

— Думаю, что апартаменты подорожают в 2014 году, когда рынок поймет, что они не хуже квартир. Потом рост цен будет идти в ногу с остальным строительством.

И все равно коммерческое жилье будет стоить дешевле, поскольку нормы площади, применяемые к нему, позволяют делать квартирки очень маленькими. Например, по СНиПу, рекомендуемая площадь однокомнатной квартиры составляет от 28 до 38 м2. Студию, которая по документам является гостиничным номером, можно сделать и 15 м2, при этом она будет представлять собой отдельное жилье, а стоить меньше миллиона.

И тогда апартаменты становятся уже интересным способом инвестиций на небольшие суммы, ведь при увеличении стоимости квадратного метра с 45 до рыночных 55 тысяч рублей рост составит порядка 22%. Об инвестиционном интересе говорит и опыт других городов, прежде всего двух столиц, где апартаменты эконом-класса представлены уже в гораздо большем объеме, чем в Екатеринбурге.

Александр Погодин, первый заместитель генерального директора ГК «Пионер» (апарт-отель «YE'S» в Санкт-Петербурге):

— 95% инвесторов, которые покупают жилье в апартаментах, не собираются там жить — для них это инвестиции. Люди рассматривают владение недвижимостью как свой бизнес. Фактически это прекрасный залоговый инструмент. Уверен, что в Екатеринбурге достаточный спрос на съемное жилье, этим он ничем не отличается от Москвы. А вот предложений — значительно меньше.

Впрочем, всячески открещиваясь от апартаментов, мэрия не готова включать их в анонсируемый «ежегодный миллион квадратных метров» жилья. Так что новый формат может увеличить этот миллион еще на 10–15%.

new-dom.ru, aston-ekb.ru, архив 66.ru