Почему в вашем доме открылись четыре алкомаркета. Объясняют градостроители и девелоперы
Город
Муниципалитет может определить территории, подходящие для стройки. В Екатеринбурге чиновники наметили несколько больших районов, где к 2045 году появится много нового жилья: 46 млн кв. метров — столько же, сколько сейчас есть в городе. Такая оптика не подходит для того, чтобы диктовать, какой бизнес должен въехать в каждый конкретный квартал, считает начальник «Мастерской Генплана» Павел Скачков:
«Когда мы мыслим такими масштабами, мы не можем точно сказать, в какие помещения понадобятся людям, какие услуги им там будут оказывать или какие товары продавать. Такие вещи на уровне градостроительной документации заложить невозможно. В свое время мы хотели нормировать количество общепита или торговли — столько-то квадратных метров на количество населения».
Не так давно чиновники прописывали в документах строгое назначения этих площадей, но экономика вносила поправки и дальше бумаг дело не шло. Помещения не всегда находили нужного покупателя или арендатора, уточняет Павел Скачков. Поэтому мэрия сосредоточилась на том, чтобы определять места для основной инфраструктуры — школ, больниц или спортивных площадок — а вопрос первых этажей оставила на откуп бизнесу.
Девелопер
Функцию первых этажей застройщики определяют на этапе создания концепции дома. Для магазинов, ресторанов или медицинских центров есть четкие требования, связанные или с местами разгрузок, или с вентиляцией, или с электрической мощностью, или нарезкой помещений, или их планировкой. Девелоперы стараются продумать все заранее. Переделывать коммерческий объект в последний момент под запросы покупателя — значит, заплатить дважды.
Поэтому сейчас проектируют универсальные пространства, которые подходят максимально большому количеству бизнесов.
«Проектируя помещение исключительно под ресторан, застройщик сужает себе выбор. Он потеряет часть стоимости этого помещения, или там может сесть не ресторан. И вложения просто уйдут в урну. Помещение должно быть мультиформатным. Условно, туда может заехать и кофейня, и офис, и пункт выдачи заказов, и магазин детских игрушек», — говорит заместитель коммерческого директора компании «Синара Девелопмент» Александр Щепкин.
Финансовая модель застройщиков в основном предполагает продажу коммерческих помещений. Без этого маржинальность проектов сильно ухудшается. Особенно в текущих условиях, когда покупательский спрос на квартиры оказался нестабильным, а проектное финансирования осталось дорогим.
Город, застройщики и покупатели могут сколько угодно договариваться, но в этой цепочке существует еще одно звено, без воли которого реализовать задуманное не получится.
Оператор
Типичный инвестор, который приобретает коммерческое помещения, мыслит не красотой фасадов дома и не пользой для жителей, а доходностью этих квадратных метров, утверждают девелоперы. Для многих арендаторов недоступны те ставки, которые сложились на рынке — особенно в новом жилом фонде.
«Наш житель заселяется и спрашивает: «У меня рядом — три продуктовых, пять ПВЗ и четыре магазина из двух цветов. Но где обещанная детская студия?». А ее нет, потому что она не выдержали конкуренцию. Инвестор купил дорогую недвижимость и устанавливает такую ставку, чтобы быстрее отбить свои вложения. А детская студия не тянет такие затраты, потому что финансовая модель не сходится», — объясняет коммерческий директор «Атлас Девелопмент» Анастасия Стройкова.
Застройщики жилья бизнес-класса иногда сами подыскивают арендаторов. В отличие от массового сегмента, доходность таких проектов позволяет им оставлять в собственности часть коммерческих помещений. В этом есть логика: они повышают ценность территории и добавочную стоимости проекта.
По словам руководителя отдела продаж курортного и коммерческого направления «УГМК-Застройщик» Алины Абакумовой, компания самостоятельно управляет четвертью бизнес-недвижимости:
«Мы идем в сторону того, чтобы управлять якорными объектами — под фитнес-центры, клиники, рестораны, образовательные учреждения, студии развития. Как правило, это площади более 400 кв. метров. Такие помещения увеличивают затраты на строительство минимум на 5%, зато прирост в цене квартиры достигает 15%».
Но такой подход применим не везде. Например, в бюджетных вариантах, где условия семейной ипотеки определяют гораздо больше, и цена на квартиру не включает в себя еще и нужное новоселам окружение.
- С 1 сентября в Свердловской области заработали новые правила розничной торговли спиртным. Время продажи сократилось на два часа — с 9:00 до 22:00. Кроме того, три дня в году стали полностью «сухими»: День защиты детей (1 июня), День знаний (1 сентября) и День трезвости (вторая суббота сентября).
- В 2024 году депутаты Заксобрания Свердловской области подготовили инициативу «наливайках», которые продают алкоголь по ночам. К сентябрю политики вышли сразу с двумя инициативами о запрете рюмочных и пивных в жилых домах и на прилегающих территориях. Как говорят специалисты, ни один из них не смог бы решить проблему — такие точки спокойно работают по двойным лицензиям, маскируясь после 23:00 под закусочные. Чтобы был эффект, нужно распространить запрет на весь общепит.
