В Екатеринбурге рынок промышленных складов формата Light Industrial остается нишевым. Девелоперы не запускают новые проекты, а спрос на профессиональные площади ограниченный, считают представители рынка.
| Light Industrial — это формат коммерческой недвижимости, предназначенный для размещения производств малого и среднего масштаба, а также складов и офисов. Фактически речь идет о гибридной «городской фабрике» площадью до 2 тыс. кв. м, сочетающей функции производства, хранения, шоурума и офиса. Такие объекты ориентированы преимущественно на малый и средний бизнес и реализуются в формате как продажи, так и аренды. |
По оценке независимого аналитика складской недвижимости Виталия Хиля, обеспеченность города площадями формата Light Industrial составляет около 150 тыс. кв. м. Если учитывать небольшие объекты до 1,5 тыс. кв. м, объем может достигать 200 тыс. кв. м. При этом общий объем складской и логистической недвижимости в Екатеринбурге, включая старые промзоны, не превышает 4 млн кв. м.
Гендиректор «Атлас Девелопмент» Владимир Городенкер в разговоре с 66.RU отметил, что за последние годы девелоперы вывели много объектов, в том числе построенных непрофессиональными игроками. При этом качественных проектов в классическом понимании Light Industrial немного.
По словам Городенкера, важно разделять профессиональный формат и модульные склады «ракушечного» типа. Профессиональный Light Industrial предполагает площади 500–1000 кв. м, продуманную планировку, достаточные мощности и инженерную инфраструктуру. Этот формат набирает популярность в Москве, но в Екатеринбурге, наоборот, рынок встал. На это есть три причины.
Высокая себестоимость строительства
Себестоимость модульных объектов может быть в пять раз ниже, чем у профессиональных складов. Строительство такой площадки сегодня обходится в 80–90 тыс. рублей за квадратный метр. А купить подобный проект для последующей сдачи в аренду в сегодняшних реалиях просто невозможно, считает Городенкер.
Высокие ставки по аренде
Экономически обоснованная ставка аренды складов Light Industrial должна быть около 1 тыс. рублей за квадратный метр. Для сравнения, помещения на старых производственных базах и модульные склады сдают по 300–400 рублей за «квадрат».
Дополнительная проблема — отсутствие долгосрочных арендаторов. Крупные федеральные инвесторы выбирают склады класса А и заключают договоры на 7–10 лет. Малый и средний бизнес, который интересуется меньшими площадями — 500–1000 кв. м, — не готов брать на себя такие обязательства.
«С долгосрочным арендатором у тебя есть гарантированный поток финансов, и ты можешь спокойно привлекать деньги под строительство таких складов. Потребитель маленьких площадей — это скорее средний и малый бизнес. Сегодня он снял, завтра съехал. Соответственно, здесь финансовая устойчивость слабая. Нет никаких гарантий по сдаче в аренду», — объяснил Городенкер в разговоре с 66.RU.
В Москве такой проблемы нет, потому что их даже малый и средний бизнес готов платить большие деньги за аренду. В Екатеринбурге рынок предпринимателей с высокими бюджетами для помещений очень узкий.
Дешевая альтернатива
Для малого и среднего бизнеса Light Industrial — это и склад — «ракушка», построенный где-нибудь за 30 тыс. за квадратный метр. Они конкурируют с профессиональными складами в глазах потенциальных арендаторов, хотя таковыми не являются.
Главные конкуренты — старые промпредприятия и производственные базы в черте города с низкой ставкой. Эти площадки рассматривают даже те, кому нужны большие площади в 500 тыс. «квадратов».
В Москве с этой проблемой не сталкиваются, потому что все промышленные предприятия и крупные базы вынесли за черту города. Площади освободили под жилье. В Екатеринбурге этот процесс только начинается. Владимир Городенкер считает, что в ближайшие 5–10 лет, а возможно и дольше, формат не получит широкого распространения в городе.