Снимать или покупать в 2026 году: когда ипотека обходится дешевле аренды
Что изменилось в семейной ипотеке в 2026 году
Льготная программа сохранилась — ставка по-прежнему до 6% годовых. Но с февраля 2026 года она перестала быть «массовым окном возможностей» и стала инструментом точечной поддержки.
Главное изменение — принцип «одна семья — один льготный кредит». Повторно воспользоваться программой нельзя. Кроме того, супруг в официальном браке теперь обязательно включается в сделку как созаемщик (за исключением отдельных случаев).
Для Екатеринбурга лимит кредита по льготной ставке составляет 6 млн рублей. Все, что выше, — уже по рыночным условиям или через комбинированные схемы. Минимальный первоначальный взнос — 20%.
Что происходит с арендой
Арендный рынок Екатеринбурга за последние три года прошел через резкий рост, частичную коррекцию и последующее закрепление на новом уровне.
В 2024 году ставки заметно подскочили: средняя аренда однокомнатной квартиры достигла примерно 33,7 тыс. рублей в месяц, двухкомнатной — около 38,3 тыс.
В 2025 году рынок стал спокойнее: к середине и концу года средняя аренда однокомнатных квартир держалась на уровне 34–35 тыс. рублей, двухкомнатных — 36–37 тыс.
В начале 2026 года ставки фактически закрепились: однокомнатные квартиры стоят в среднем 33–34 тыс. рублей в месяц, двухкомнатные — 37–38 тыс.
При этом в 2020 году «однушку» можно было снять примерно за 17 тыс., а «двушку» — за 25 тыс. рублей. За пять лет аренда практически удвоилась. И в отличие от ипотеки, этот платеж не фиксируется: собственник может пересмотреть цену через год или раньше, а сам объект — выставить на продажу.
Чтобы понять, действительно ли покупка сегодня может конкурировать со арендой, сравним два платежа напрямую — на конкретном примере.
Семейная ипотека 6%
Берем двухкомнатную квартиру в ЖК «Мичуринский» стоимостью 6 346 512 рублей. При первоначальном взносе 20% (≈ 1,27 млн рублей) сумма кредита составит около 5,08 млн рублей. Срок — 30 лет.
Ежемесячный платеж при ставке 6% (ПСК 18,313–21,989%) — около 30,5 тыс. рублей. Это ниже средней аренды двухкомнатной квартиры в Екатеринбурге, которая сегодня держится на уровне 37–38 тыс. То есть семья платит за собственное жилье на 6–7 тыс. рублей меньше, чем за аренда.
За год эта разница составит примерно 80 тыс. рублей. За пять лет — около 400 тыс. При этом платеж фиксирован на весь срок кредита: он не вырастет через год или два.
Через 30 лет квартира останется у семьи. При аренде за тот же период будет выплачено более 13 млн рублей (при условии, что арендодатель не будет все эти годы повышать цены) — и собственности не появится.
Рыночная ставка около 21%
При рыночной ипотеке (ПСК 19,3–27%) ежемесячный платеж вырастет примерно до 90 тыс. рублей
За 30 лет выплаты по такому кредиту кратно превысят стоимость самой квартиры. Для большинства семей это запретительный уровень — именно поэтому рынок в 2026 году фактически держится на льготных и субсидированных программах.
Субсидированная ипотека 12,99%
При условии, что рыночная ставка остается запреттительной, а семья не проходит по условиям льготной программы, отдельные застройщики предлагают собственные субсидированные решения. В частности, «Группа ЛСР» совместно с банком запустила программу со ставкой от (ПСК 15,597–15,613%) 12,99%— это не универсальное предложение рынка, а специальное условие на конкретные проекты.
В этом случае ежемесячный платеж по выбранной квартире составит около 56 тыс. рублей. Это почти на 20 тыс. рублей больше средней аренды двухкомнатной квартиры. За год разница со арендой превысит 200 тыс. рублей.
Экономика меняется: покупка становится дороже в краткосрочной перспективе. Но платеж фиксируется на весь срок кредита, а средства по-прежнему идут в формирование собственности — в отличие от аренды, где платеж не создает актива.
Почему «Мичуринский» в этом уравнении выглядит рационально
Проект уже сформирован как полноценный жилой район: школы, детские сады, дворы без машин, благоустройство, инфраструктура на первых этажах. Это не «пустая коробка на поле», а среда, где можно жить сразу после получения ключей.
Для семьи это снижает еще один риск — расходы на ремонт и обустройство. В домах предусмотрена чистовая отделка, что позволяет въехать без дополнительных вложений.
При стоимости двухкомнатной квартиры 6,3 млн рублей она практически полностью укладывается в лимит семейной ипотеки для региона.
 Фото: 66.RU |
|---|
| Застройщик «Мичуринский» АО СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК ЛСР. НЕДВИЖИМОСТЬ — УРАЛ, проектная декларация д. № 49 по ПЗУ на наш.дом.рф. Продажи осуществляются по договорам участия в долевом строительстве с использованием счетов эскроу в соответствии с Федеральным законом № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». |
