Крупнейший девелопер РФ попросил помощи у Мишустина. Почему так произошло и что будет с отраслью дальше

Что случилось?

Крупнейший в России девелопер «Самолет» обратился к правительству с просьбой о господдержке, пишет РБК со ссылкой на письмо гендиректора компании Анны Акиньшиной в адрес премьер-министра, главы кабмина Михаила Мишустина.

«С учетом корректировки программы льготной ипотеки для исключения невыполнения обязательств перед дольщиками и инвесторами, росим рассмотреть в качестве меры поддержки возможность выделения компании льготного кредита или другого стабилизационного инструмента в объеме 50 млрд рублей на срок до трех лет», — говорится в тексте.

Позже в «Самолете» объяснили, что обращение за помощью к правительству во время жесткой денежно-кредитной политики — «нормальная рыночная практика», в том числе для крупных предприятий.

«Менеджмент группы обращался, обращается и будет обращаться во все доступные институты государственной власти для дальнейшей устойчивой и эффективной работы компании», — добавили представители девелопера.

Многие участники рынка восприняли это обращение как попытку запустить переговоры с потенциальными партнерами и кредиторами. О том, что на самом деле означает письмо «Самолета» и какие сценарии возможны дальше, 66.RU спросил у экспертов на рынке недвижимости.

Основные тезисы:

• обращение «Самолета» к правительству участники рынка воспринимают как публичный сигнал к участникам рынка, а не только как просьбу о прямой помощи;
• наиболее вероятный сценарий — сохранение бизнеса «Самолета» при возможной смене собственников;
• проблемы, о которых заявила компания, характерны для отрасли в целом;
• рынок жилья болезненно адаптируется к жизни без масштабной господдержки и дешевых денег;
• высокая ставка и банковское финансирование съели маржу застройщиков;
• системного кризиса и рисков массовых недостроев эксперты не ожидают.

Вячеслав Трапезников, глава «Гильдии строителей Урала» — «Самолет» останется, но управлять им будут другие

Фото: Антон Буценко, 66.RU

В период высокого спроса застройщики покупают много земли, чтобы строить больше недвижимости. Но как только спрос падает, девелоперам приходится принимать незапланированные решения, чтобы сохранить финансовую устойчивость. Обращение к правительству — одно из них, рассказал 66.RU Трапезников.

«Группа «Самолет» в предыдущие годы росла парадоксально быстрыми темпами. Сейчас, очевидно, настал момент корректировки стратегии. Подобные этапы проходили многие федеральные компании. При этом убытки и проблемы принимали на себя не бизнес и не дольщики, а владельцы. Насколько можно судить по обращению «Самолета», его акционеры также готовы брать на себя долю ответственности и рассматривать изменения в акционерном капитале — с обратным выкупом или без него. «Самолет» как бизнес находится в категории too big to fail. Это дает основания рассчитывать на сохранение компании», — сказал Трапезников.

Варианты выхода из ситуации могут быть разными, отмечает Трапезников. «Самолет» работает на чрезвычайно привлекательном столичном рынке, который стратегически интересен множеству игроков. Обращение к правительству эксперт считает сигналом рынку.

По его оценке, наиболее вероятный сценарий развития ситуации выглядит следующим образом:

• меняется собственник;
• новый владелец заходит в компанию вместе с кредитной поддержкой крупного банка;
• происходит замещение капитала, а не разрушение бизнеса.

В то же время, подчеркнул Трапезников, для застройщиков, работающих в Екатеринбурге, подобных рисков он не видит и системного кризиса не ожидает.

«Абсолютное большинство региональных игроков ведут умеренно консервативную политику и не допускают избыточной закредитованности. Кроме того, банки, работающие в регионах, сами по себе гораздо более осторожны в оценках и служат дополнительным фильтром — гарантом того, что в нужный момент жадность не победит страх. Я не ожидаю системного кризиса. Нельзя гарантировать, что кто-то еще не обратится за помощью, но институционально рынок сегодня защищен. Механизм эскроу и банковское проектное финансирование обеспечивают защиту дольщиков. Рисков массовых недостроев я не вижу — на этом уровне государство нас уже застраховало», — резюмировал глава «Гильдии строителей Урала».

Михаил Хорьков, руководитель аналитического комитета Российской гильдии управляющих и девелоперов — «Самолет» первым публично заявил о проблемах отрасли, застройщики отвыкли от жизни без господдержки

Фото: Федор Прохоров для РБК Екатеринбург

Девелопер «Самолет» стал первым, кто публично обратился за помощью, но, по оценке эксперта, вряд ли он единственный участник рынка, испытывающий подобные проблемы.

«Рынок новостроек с 2020 года жил в условиях постоянной государственной поддержки через льготное ипотечное стимулирование. Именно господдержка исказила реальное восприятие возможностей рынка жилья, снизила чувствительность к риску как со стороны девелоперов, так и со стороны тех, кто их финансировал», — заявил Хорьков в своем телеграм-канале.

Работа в таких «парниковых условиях», считает аналитик, привела к тому, что часть компаний утратила способность объективно оценивать экономические перспективы, платежеспособность покупателей и собственные финансовые ограничения. В результате на рынке сформировалось завышенное ощущение устойчивости и уверенность в собственной исключительной роли в экономике, которая не всегда подтверждается реальными рыночными условиями, подытожил Хорьков.

Александр Матофаев, директор Aleka Group — рынку тяжело

Фото: Антон Буценко, 66.RU

Основная доля застройщиков сейчас находится на грани рентабельности, уверяет Александр Матофаев. Спрос падает, а расходы застройщиков (на покупку земли, содержание команды, брокеридж и банковские расходы) растут. В итоге на проектах зарабатывают не застройщики, а банки.

«Сегодня единственный выход для застройщиков идти на субсидирование процентной ставки. Но это опять очень дорогие деньги для застройщика — очень высокий банковский процент. Фактически девелопером в стране является не застройщик, а банк. Порядка 20% от стоимости квадратного метра — это доход банка. Который зарабатывает на нем несколько раз», — сообщил 66.RU эксперт.

По его словам, сегодня застройщик находится «между молотом и наковальней»: с одной стороны — обязательства перед банками и государством, с другой — слабый, а местами отсутствующий платежеспособный спрос населения.

Стоимость квадратного метра жилья формируют три фактора:

• себестоимость строительства (стройматериалы),
• земля,
• банковское финансирование.

Чтобы реально помочь застройщикам стоит обратить внимание на них, считает Александр Матофаев. Например, снизить стоимость земли при реализации проектов КРТ, запустить какие-то специальные целевые программы с привязкой к территории. Подобные программы действуют на Дальнем Востоке, в ДНР и ЛНР. Еще один вариант — введение финансовых мораториев, предоставление льгот на год-полтора для застройщиков.

• Ранее государство уже применяло экстренные меры поддержки отрасли. В конце 2025 года правительство отменило мораторий на неустойки для застройщиков — временную меру, освобождавшую компании от выплаты покупателям штрафов и пеней за задержку передачи жилья. Такая поддержка действовала с пандемии коронавируса. По словам вице-премьера России Марата Хуснуллина, в итоге почти у 20% проектов сдвинулись сроки ввода, а застройщики накопили более 100 млрд рублей штрафов перед дольщиками.
• С 1 февраля 2026 года в России снова ужесточили правила льготной ипотеки. Получить льготный кредит под 6% теперь можно только на одну семью. Оформить ее можно лишь после погашения первого кредита и при рождении еще одного ребенка. Новости об изменении программы увеличили спрос на недвижимость в конце 2025 года, сейчас он резко уменьшился.
• Федеральный девелопер «Самолет» планировал пытался выйти и на рынок Екатеринбурга. Застройщик планировал возвести 635 тыс. кв. метров жилья на севере озера Шарташ. Во время общественных обсуждений юольше 800 человек высказали опасения, заявив, что застройка негативно скажется на экологии прибрежной зоны и экосистеме озера. По этой причине девелоперу отказали.

Авторы текста: Кирилл Смоленцев, Владислав Аскариди, Михаил Старков