Что изменится на рынке недвижимости в 2026 году: ипотека, цены и новые правила
Льготная ипотека становится адресной
С 1 февраля 2026 года поменяются условия семейной ипотеки — ключевого драйвера рынка новостроек последних лет. Программа станет более адресной: оформить две льготные ипотеки на одну семью больше не получится, супруги будут обязаны выступать созаемщиками по кредиту. На фоне этих изменений рынок традиционно фиксирует эффект «успеть»: в конце 2025 года и в начале 2026-го часть покупателей старается закрыть сделки до вступления новых правил в силу.
Это решение напрямую повлияет на спрос и девелоперам придется перестраивать продажи под новые реалии. Чтобы удержать продажи, застройщики будут чаще предлагать рассрочки, субсидированные ставки и акции — не столько снижая цену, сколько удерживая «вменяемый платеж» для покупателя.
На практике это означает рост альтернативных схем покупки. Например, в «Группе ЛСР» уже делают ставку на рассрочки с минимальным первоначальным взносом — от 20% — и небольшими ежемесячными платежами на период строительства. Такой формат позволяет покупателям не заходить в ипотеку сразу, выиграть время для продажи старого жилья или накопления средств и принять решение уже ближе к вводу дома в эксплуатацию.
При этом правила льготной семейной ипотеки, вероятно, продолжат меняться и дальше. Сейчас власти обсуждают переход к дифференцированной ставке — в зависимости от количества детей в семье. Один из вариантов, который публично обсуждается: ставка 10% для семей с одним ребенком, 6% — с двумя и 4% — с тремя детьми. В каком виде и когда эти параметры будут закреплены окончательно, пока не ясно, но сам факт обсуждения показывает: модель «единой льготы для всех» уходит в прошлое.
Рынок без дешевых денег
Несмотря на ожидания смягчения денежно-кредитной политики, 2026 год рынок встречает в условиях все еще дорогих денег. Ключевая ставка может постепенно снижаться, но быстрого возвращения к «дешевой ипотеке» участники рынка не ждут.
По прогнозу Банка России, средняя ключевая ставка в 2026 году может быть в диапазоне 13–15%. Но рыночная ипотека обычно формируется как «ключевая + 3–4 п. п.», поэтому даже при постепенном снижении ставки кредиты останутся двузначными — ориентиром часто называют коридор порядка 15–18% годовых.
Такая ставка продолжит напрямую влиять на поведение покупателей. Все меньше сделок будет совершаться «с нуля», когда квартира покупается целиком в кредит. Все чаще будет использоваться комбинированная схема: продажа старого жилья, собственные накопления и относительно небольшой ипотечный заем.
В ответ на высокую ключевую ставку застройщики всё активнее развивают субсидированные ипотечные программы — прежде всего для покупателей, которые не попадают под льготные госпрограммы. В «Группе ЛСР» на Урале, например, делают ставку на программу «Ипотека для всех от 12,99%» (полная стоимость кредита от 15,957% до 15,613%). В сухом остатке это означает другое соотношение между суммой долга и ежемесячным платежом. В примере с однокомнатной квартирой в ЖК «Зеленый остров» на ВИЗе (стоимость — 6 688 180 рублей) при первоначальном взносе 20% сумма кредита снижается до 5,35 млн рублей. На 30 лет это дает такой расклад: при ожидаемой средней рыночной ставке по новостройкам — около 18% годовых — ежемесячный платеж составит примерно 80,6 тысячи рублей. При ставке 12,99% — около 59,1 тысячи. Разница — порядка 21,5 тысячи рублей в месяц, что на горизонте 30 лет превращается в экономию около 7,7 млн рублей.
Параллельно сохраняется интерес к трейд-ин и другим обменным форматам, когда застройщик или агент помогает продать старую квартиру и зачесть вырученные средства в счет покупки новой. Для части покупателей это становится единственным способом улучшить жилищные условия в условиях дорогой ипотеки.
Отдельный сценарий — покупка с расчетом на рефинансирование. Многие заемщики готовы взять кредит по текущим ставкам, понимая, что при дальнейшем снижении ключевой ставки смогут пересмотреть условия. Это не стимулирует взрывной рост спроса, но поддерживает рынок от резкого падения.
Страх вторички
Громкие истории конца 2025 года усилили внимание к юридической чистоте сделок и сформировали то, что участники рынка называют «юридической тревожностью». В итоге покупатели на вторичке все чаще требуют дополнительных гарантий: настаивают на нотариальном оформлении, запрашивают расширенные справки, привлекают юристов и риелторов для сопровождения сделки.
Для части людей вторичный рынок в принципе стал зоной повышенного риска, из-за чего они сознательно делают выбор в пользу новостроек — даже при более высокой цене, но с ощущением большей защищенности.
Цены держатся, рынок торгуется
Базовый сценарий, о котором говорят аналитики, — рост стоимости жилья сохранится в пределах инфляции или чуть выше. Но динамика первичного и вторичного рынков будет отличаться.
На рынке новостроек цены продолжат расти прежде всего из-за высокой себестоимости строительства. Дорожают материалы, работы подрядчиков, логистика, сохраняется дефицит рабочей силы. Дополнительное давление создают налоговые изменения, в том числе рост НДС, который напрямую не влияет на цену квартиры, но увеличивает издержки застройщиков.
Дополнительным фактором становится предложение: девелоперы осторожнее запускают новые проекты. В отдельных локациях это может привести к локальному дефициту предложения и поддерживать цены даже при сдержанном спросе.
На вторичном рынке ситуация выглядит иначе. Формально медианные цены могут оставаться стабильными, но доля объявлений с возможным снижением стоимости, по мнению аналитиков, будет расти. Все чаще продавцы будут готовы к торгу уже на этапе переговоров, особенно если покупатель готов быстро выходить на сделку. В результате реальная цена сделки будет все заметнее отличаться от той, что указана в объявлении.
Новые правила игры
В этом году на решения покупателей и собственников будут влиять не только рыночные факторы, но и изменения в регулировании.
С 1 января увеличивается ставка НДС — с 20 до 22%. Квартиры напрямую этим налогом не облагаются, но рост НДС увеличивает себестоимость строительства: дорожают материалы, работы подрядчиков и услуги. В результате это давление закладывается в цену новостроек и ограничивает возможности для снижения стоимости жилья.
Ее одно важное изменение — отмена моратория на штрафы и неустойки за срыв сроков сдачи домов. С 2026 года застройщики снова несут финансовую ответственность перед дольщиками за задержки. Это возвращает в повестку вопрос сроков ввода и делает репутацию девелопера более значимым фактором при выборе проекта. «Группа ЛСР», которая строит «Зеленый остров», что фигурировал в примере ипотечных расчетов, за все время работы в Екатеринбурге ни разу не нарушила сроки ввода в эксплуатацию и передачи ключей дольщикам.
Наконец, с середины года заработает механизм регистрации сделок с использованием биометрии. Он должен упростить дистанционные сделки и повысить их безопасность — особенно для покупателей, которые оформляют сделки удаленно или находятся в другом регионе.
В совокупности эти изменения не меняют рынок радикально, но усиливают общий тренд 2026 года: недвижимость становится сферой более взвешенных решений, где все чаще считают не только цену, но и риски, сроки и долгосрочные последствия сделки.
 Фото: © 66.RU |
|---|
| «Зеленый остров». Застройщик АО «Специализированный застройщик «ЛСР. Недвижимость — Урал». Дом №3 сдан, проектная декларацию на 4-ю очередь строительства на сайте наш.дом.рф. |
