Как строительный рынок Екатеринбурга прожил 2025-й и с чем заходит в 2026-й
По итогам года стало ясно: рынок жилья вошел в более зрелую фазу. Быстрых и универсальных решений больше нет, зато появляется долгосрочная логика — с акцентом на качество среды, инфраструктуру и точную настройку проектов под реальный спрос.
По словам заместителя главы Екатеринбурга по строительству Рустама Галямова, 2025 год подтвердил устойчивость строительного комплекса города. Несмотря на внешние ограничения, Екатеринбург сохранил высокий темп ввода жилья — около 1,5 млн квадратных метров.
«Самое важное изменение — теперь мы стремимся не просто строить, а создавать удобное пространство для жизни. Теперь каждое новое жилье обязательно сопровождается полноценной инфраструктурой: детскими садами, школами, поликлиниками, спортивными площадками и зелеными зонами для прогулок. Конечно, это усложняет задачу и увеличивает затраты, но зато позволяет строить безопасный, экологичный и комфортный для жизни город», — отмечает Рустам Галямов.
Качество среды как новый стандарт конкуренции
Смещение фокуса с квадратных метров на качество среды обострило требования к девелопменту — и сделало вопрос стандартов принципиальным для рынка. Глава «Атомстройкомплекса» Валерий Ананьев говорит, что рост числа застройщиков, в том числе из других регионов, усилил конкуренцию, но одновременно создал риск размытия стандартов качества, к которым привык Екатеринбург.
«С одной стороны, это показатель потенциала свердловского рынка недвижимости, его высокой емкости, а с другой — риск снижения высоких стандартов качества, принятых нашим градостроительным сообществом. Это и качественная чистовая отделка, и просторные, функциональные квартиры, и закрытые, безопасные дворы, и приоритет в развитии застроенных территорий, а не застройке бывших сельхозземель, которая приводит к разрастанию города», — объясняет Валерий Ананьев.
Изменения затронули и поведение покупателей. Рынок перестал быть массовым и одинаковым для всех. Основатель BAZA Development Марк Заводовский отмечает, что сегодня ключевую роль играют финансовые инструменты продаж, которые приходится подбирать индивидуально под каждого клиента. Существенное влияние, по его словам, оказала и турбулентность вокруг льготной и семейной ипотеки: банки вводили комиссии для застройщиков, затем отменяли их, что создавало неопределенность в расчетах.
Дорогие деньги, дефицит кадров и ожидание развязки
Эти изменения совпали с общим усложнением условий для девелоперов. Дорогие деньги и сдержанный спрос стали фоном для большинства проектов. Генеральный директор ГК «Атлас Девелопмент» Владимир Городенкер называет 2025 год одним из самых сложных для отрасли. По его словам, дорогая ипотека и осторожность покупателей привели к сокращению вывода новых площадей, хотя сами стройки продолжали работать.
«Стройки не встали, но объем вывода новых проектов сократился — в первую очередь из-за дорогой ипотеки и низкого спроса. При этом к концу года наметился перелом: с каждым снижением ключевой ставки покупатели стали активнее», — отмечает Владимир Городенкер.
Дополнительным фактором давления на проекты стало сокращение рабочей силы. Ужесточение миграционной политики, уход части работников в промышленность или на СВО привели к росту себестоимости и увеличению сроков строительства.
«Нехватка рабочих рук уже влияет на себестоимость и сроки — и это становится системным фактором. Но рынок продолжает двигаться, в том числе за счет возвращения инвесторов в недвижимость», — отмечает Марк Заводовский.
2025 год стал для рынка первым серьезным испытанием в условиях работы и по новой системе 214-ФЗ — с проектным финансированием и жесткими требованиями к застройщикам. По словам Марка Заводовского, отрасль входит в этот кризис без запаса прочности и пока не готова к резким изменениям.
В этой ситуации, отмечает Ананьев, ключевым становится не только соблюдение финансовой дисциплины, но и сохранение баланса в развитии городской среды.
По его словам, задача рынка на ближайшие годы — удерживать высокие стандарты качества жилья, обеспечивая комплексное обновление территорий и синхронное развитие инфраструктуры. Речь идет не только о строительстве новых объектов, но и о реконструкции школ, детских садов и поликлиник в уже сложившихся микрорайонах.
«Комплексное развитие городской среды — это залог того, что в ней комфортно и интересно жить и работать, а значит, и залог устойчивого развития строительной отрасли», — говорит Валерий Ананьев.
На фоне этих вызовов рынок все чаще опирается на инструменты, которые позволяют распределять риски и сохранять управляемость проектов, — в том числе на механизмы государственно-частного партнерства и концессий. При этом застройщикам приходится одновременно решать сразу несколько задач.
«Нужно сдерживать себестоимость, адаптироваться к банковским условиям и контролировать объем рассрочек. Пока этот набор проблем остается неизменным», — говорит Марк Заводовский.
2026 год: сценарии вместо ожиданий
Рынок заходит в 2026 год без иллюзий и с прагматичной оптикой. Давление на экономику проектов сохраняется, и ключевым фактором становится рост издержек. Генеральный директор ГК «Атлас Девелопмент» Владимир Городенкер отмечает, что увеличение НДС, отмена льгот для малого бизнеса, рост зарплат и цен на материалы неизбежно будут закладываться в стоимость квадратного метра.
«Рынок оживает, и отложенный спрос даст о себе знать. Кроме того в 2026 году нас ждет рост издержек, и все это так или иначе отразится на цене жилья. Мы прогнозируем рост объемов продаж в Екатеринбурге на 15–20%, а стоимости — как минимум на уровень инфляции 7–10%, а в позитивном сценарии и значительно больше. Инструменты стимулирования, такие как рассрочки, будут постепенно уходить — они стали слишком дороги для застройщиков», — говорит Владимир Городенкер.
И если одни девелоперы рассчитывают на постепенное оживление спроса по мере снижения ключевой ставки, то другие настроены более сдержанно. Основатель BAZA Development Марк Заводовский не ждет роста и говорит скорее о сценарии стабилизации или замедления.
«При сильном сокращении льготных программ и медленном снижении ключевой ставки мы увидим охлаждение спроса. Скорее речь идет о стабилизации или замедлении рынка, но точно не о росте», — считает он.
На этом фоне в мэрии предпочитают смотреть на рынок в более длинной перспективе.По словам заместителя главы города по строительству Рустама Галямова, Екатеринбург продолжает расти, а значит, фундаментальный спрос на жилье сохраняется.
«Мы продолжаем развивать ВИЗ, Академический, Уралмаш, Эльмаш, юго-западный район, Уктус и Вторчермет. Постоянный приток населения подтверждает важность этого развития: к 2045 году число жителей Екатеринбурга вырастет почти до 1,9 млн человек. Это означает, что долгосрочный спрос на жилье сохранится», — говорит Рустам Галямов.
Поэтому, по словам заместителя главы города по строительству, отрасли важно сохранить управляемость и продолжить работу в партнерстве с государством.
«Независимо от возможных трудностей, важно сохранять спокойствие и уверенно двигаться вперед. Используя государственные программы поддержки, кредитные ресурсы и партнерство государства и бизнеса, мы приложим максимум усилий для укрепления рынка и стабильности», — говорит Рустам Галямов.
«Сейчас застройщикам конечно же надо работать над внутренней эффективностью. А властям очень постепенно снижать меры поддержки вместе со снижением ключевой ставки. Тогда, как мне кажется, к 2027 году мы придем в стабильном состоянии строительной отрасли», — заключает Заводовский.
Девелоперы входят в следующий год в режиме ожидания — не роста и не обвала, а развязки. Слишком долго рынок не может находиться в таком состоянии. Именно 2026 год покажет, было ли это временное сжатие рынка или новая норма, в которой отрасли предстоит работать дальше.
