«Хуже было только в 2008-м». Девелопер Вячеслав Трапезников — о рекордах стройки на фоне плохих новостей

Пока ключевая ставка ЦБ остается высокой, девелоперы не могут рассчитывать на стабильный спрос, а государство больше не планирует поддерживать отрасль субсидиями. Около 40% компаний переносят сроки сдачи объектов на 8–12 месяцев, некоторые — на 3–4 года. Застройщики, которые планировали запускать несколько очередей КРТ, ограничиваются одной. По словам Вячеслава Трапезникова, это еще не самое худшее, что могло случиться.

Фото: Антон Буценко, 66.RU

«Никто из строителей не говорит: ловить больше нечего, мы сворачиваем бизнес и уходим»

— Почему вы покинули компанию «Астон. Екатеринбург», где были одним из учредителей и проработали больше 20 лет?
— Это сложное решение, во многом вынужденное. Его причиной стал конфликт вокруг строительства 32-этажного комплекса на улице Советской. Экспертиза, которую мы провели с советом директоров «Астон. Екатеринбург» и с юристами, показала, что сделка по приобретению земельного участка соответствует закону — здание можно строить. Тем не менее, события развернулись не по тому сценарию, который мы предполагали. В силу масштаба проблемы отвечать пришлось первому лицу.

— Как получилось, что вы создали совместный бизнес с владельцами ТРЦ «Гринвич»?
— Мы знакомы с незапамятных времен. Игорь Заводовский и Константин Погребинский — фигуры очень масштабные. С 2019 года Игорь Вениаминович хотел расширять свои девелоперские программы, и в моем лице вел переговоры с «Астоном». Продолжались они довольно долго, пока мы не нашли модель отношений, которая всех устраивала. Проекты жилой застройки на Щербакова, Куйбышева и Пехотинцев «Астон» начинал вместе с «Малышева-73» именно как партнерские. Когда я ушел из «Астона», мы создали «Синицу Девелопмент» — совместное предприятие владельцев «Гринвича» и бывших акционеров компании. Оно оказалось жизнеспособным, потому что производственная, личная и командная кооперация к тому времени уже сложились.

— «Малышева-73» для вас — выгодный партнер, у которого есть деньги и собственный земельный банк?
— И финансовое плечо, и земельный банк, и компетенции нам жизненно необходимы. В проектах с «Малышева-73» все это есть. По сути, для нас ничего не изменилось. Из этого офиса я 20 лет руководил «Астоном», и 90% наших сотрудников там работали. Мы просто переформатировали бизнес. Вместо «Астона» партнером «Малышева 73» стала «Синица Девелопмент» — мы подхватили часть проектов «Астона» и со временем запустили свои.

— Почему компанию назвали «Синица Девелопмент»?
— Честно говоря, я не люблю маркетологов. Хотя у меня работает прекрасный маркетолог, и многие специалисты из этой сферы мне знакомы, я не воспринимаю их на этическом уровне. У нас были опыты нейминга с классными маркетологами — иностранными и российскими. Их презентации всегда представлялись мне какими-то вымученными и искусственными. Мне кажется, мир устал от маркетологов — какие-то они мыльные. И в некоторых наших строительных проектах, и в названии «Синица Девелопмент» я хотел, чтобы мы идентифицировали себя с Екатеринбургом. Как-то я гулял по набережной выше Макаровского моста и на площадке «Атмофеста» увидел стенд с фотографиями пернатых. В том числе, с большой синицей. Я смотрел на нее и думал: это очень екатеринбургская история. Еще в детстве, когда мы жили в коммуналке на Ленина, 5, я замечал — голубей и воробьев никто не любит, а с появлением синицы взгляды людей теплеют. В общем, мне захотелось поделиться своими ощущениями с партнерами, и я рад, что они меня поддержали.

— С каких проектов вы собираетесь начинать?
— Последний год «Синица Девелопмент» готовила новые площадки. Инициирующий этап мы прошли — получили два разрешения на строительство. Первый дом будет в жилом комплексе «Сезоны» на набережной Нижне-Исетского пруда. Продажи предыдущих очередей, запущенных «Астоном» и «Малышева-73», показали, что жилье в этом районе востребовано, поэтому за рыночные перспективы мы не беспокоимся. В первом квартале 2026-го начнем строить большое здание на Куйбышева и планируем еще четыре масштабных проекта — сейчас они на разных стадиях проектирования. Рассчитываем стремительно ворваться на рынок. «Астон» в свое время входил в десятку лидеров по Екатеринбургу. Я уверен, что «Синица Девелопмент» будет претендовать на это место в ближайшие три года.

Фото: Синица Девелопмент

Фото: Синица Девелопмент
В 2025 году «Синица Девелопмент» начинает строить на Уктусе

— Вы переформатировали компанию в конце 2024 года. Для нового проекта в строительной сфере это, наверное, было не самое удачное время — льготная ипотека уже закончилась, а ключевая ставка выросла.
— Хуже мы чувствовали себя только в кризис 2008 года, когда за три дня продажи упали на 95%. Сейчас такого нет — рынок слабый, сложный, тяжелый, но мы относимся к этому философски. Никто из строителей не говорит: ловить больше нечего, мы сворачиваем бизнес и уходим. Более того, я вас уверяю, банки, хоть и ужесточают условия для девелоперов, но их аппетиты к финансированию жилищного строительства в Екатеринбурге не уменьшились. У банкиров — масштабные планы, спущенные, в том числе, из Москвы. Рекордные прибыли того же Сбера во многом основаны на том, что он успешно захватил финансирование отрасли. Я уверен, большинство конкурентов сейчас кусают локти от того, что упустили момент с началом эскроу реформы и активного проектного финансирования.

— Екатеринбургские девелоперы жалуются, что с трудом продают готовое жилье, но продолжают строить. К концу третьего квартала Екатеринбург обогнал Питер по квадратным метрам и теперь — на втором месте после Москвы. В чем секрет оптимизма участников рынка?
— За последние месяцы в Екатеринбурге стартовало несколько крупных проектов. Мотивации «вау, сейчас мы офигенно заработаем» у компаний нет. Скорее они руководствовались установкой «надо начинать, иначе банк нас не поймет». Это справедливо почти для всех площадок и в регионе, и в стране. В период льготной ипотеки девелоперы вложили огромные суммы заемных денег в покупку земли. Градостроительные вопросы они успели решить и могут строить. Наверное, им стоило бы отложить старт, но когда у тебя в течение двух лет тикают проценты, в том числе, по высокой ставке, выбирать не приходится. Они просто обязаны реализовать эту землю. Желающие ее купить вряд ли найдутся — в предыдущие годы цена на участки очень серьезно надувалась. Единственный вариант — конвертировать кредит на покупку земли в строительство и попытаться завершить финансовый цикл.

— Как это отразится на сроках строительства?
— Важный момент — в том, что девелоперы перестали форсировать стройки. Раньше для меня лично и для производственной команды было вызовом за два года возвести 100-метровую башню, например. Сейчас причин для соцсоревнования не осталось. Если я буду гнать стройку и за месяц освою 100 миллионов заемных денег, а на эскроу счета поступит, например, 30 миллионов, бизнес начнет прожирать сам себя. Недостающую сумму банк обложит повышенными процентами, которые увеличат мои затраты. Поэтому сроки строительства растягиваются. В банках сидят эксперты, которые говорят девелоперу: на 100 миллионов в месяц ты не продашь, надо планировать 30. Банкиры тоже не заинтересованы в штрафных санкциях и хотят заработать ровно столько, сколько запланировали. У них нет задачи разорить должника.

— Когда, по вашим ожиданиям, рынок вернется к ключевой ставке, при которой ипотека начнет работать?
— Еще недавно я рассчитывал, что в 2026 году мы доживем до ключевой ставки 12% — таким был прогноз Банка России. Но представитель ЦБ заявил на «Уральском форуме недвижимости», что речь идет о диапазоне 13–15%. Для строительной отрасли это некомфортные условия. Нужна ставка 12% — тогда федеральные застройщики откажутся от схем с ипотекой без первого взноса и высоких — больше 3% от суммы сделки — комиссионных риелторам. Такие девиантные практики, в нормальных условиях ненужные, характеризуют чрезвычайно напряженное состояние рынка.

Фото: Антон Буценко, 66.RU

«Мы строим жилье для физических и социальных тел»

— Глава ЦБ Эльвира Набиуллина считает, что льготная ипотека принесла больше вреда, чем пользы. По ее словам, девелоперы продавали квартиры дорого, и целевая аудитория эксперимента ничего особо не выиграла. Наверное, вы с ней не согласитесь.
— Вы знаете, я всегда очень скептически относился к утверждению, что цифры не врут. Цифры часто врут, особенно если их неправильно интерпретируют и получают ошибочные выводы. У нас своя арифметика. Мы продали тысячи квартир за этот период льготной ипотеки. Инвесторов, скупавших жилье, чтобы потом продать дороже, было не больше двух процентов. Остальные квартиры эконом-класса и комфорт-класса разобрали обычные люди. Я видел этих людей в отделе продаж, потому что регулярно там появлялся. Если вечером проехать мимо дома, введенного год назад, можно увидеть, что все окна светятся, значит, эти квартиры люди приобрели, скорей всего, в 2023–2024 годах с помощью ипотеки. А теперь председатель Центробанка, оперируя какими-то цифрами, пытается доказать, что там все плохо. Это ее право высказывать свою точку зрения. Я точно помню, что цена квадратного метра в Екатеринбурге увеличивалась не так быстро, как в абсолютном большинстве миллионников. У нас ведь очень открытый город — в 90-е он рос за счет торговли, в XXI веке — за счет стройки. Здесь очень напряженная конкуренция, серьезно замедляющая рост цен.

— Есть другое мнение. Местные игроки говорят: с приходом федеральных застройщиков увеличился спрос на землю, а вместе с ним и цены. За пять лет квадратный метр жилья эконом-класса подорожал вдвое, в элитном сегменте — в три раза. Это тоже результат конкуренции.
— Когда мне говорят: жирные коты-застройщики взвинтили цены в два раза, я спрашиваю: а что не подорожало в два раза за тот же период? Как изменилась цена на фотоаппарат Canon EOS R6 или автомобиль Lada Vesta SW Cross? В продуктовом магазине можно показывать пальцем — вот негодяи фермеры (негодяи колбасники, негодяи пекари и так далее) подняли цены на свои продукты. А насколько подорожало производство стройматериалов? Кстати, в Екатеринбурге федералы погоды никогда не делали. Тон задают местные компании. Я уверен — от конкуренции Екатеринбург больше выигрывает, чем проигрывает. Причем от конкуренции не с федералами, а с игроками из других регионов. Многие из них привносят на рынок интересные решения, которые остальные потом начинают тиражировать.

— Например, это какие решения?
— Возьмите, допустим, безбарьерный выход на улицу, когда нет перепадов высоты, ступеней, порогов и других препятствий. Кто-то из девелоперов сделал это первым, остальные посмотрели и сказали: наверное, это — новый стандарт. Но сказать — мало. Решение надо осмыслить — заложить в проекты, в технические задания, оценить в деньгах и понять, что действительно важно для потребителя, а что нет. Как вы считаете, архитектурная подсветка дома важна для потребителя?

— Если прожектор светит в окна, наверное, нет.
— А есть застройщики, которые в нее вкладываются, кстати, это объективно украшает город. Но вот смотрите — архитектурная подсветка на комплекс среднего размера сейчас стоит миллионов 30–40. А можно эти деньги вложить в благоустройство двора или вместо краски использовать в подъездах дорогую импортную штукатурку. Суть в том, что каждый застройщик постоянно ищет баланс — чего хочет потребитель, что он действительно оценит, и как правильно распределить ограниченные ресурсы. В этом плане местные застройщики и сильные региональные девелоперы на порядок эффективнее федералов. Федералы уже не могут так мыслить, для них главное — масштаб. А мы отталкиваемся от качества продукта — квартиры, локации, микротерритории. В этом наша сильная сторона.

Фото: Анастасия Кеда, 66.RU

Фото: Анастасия Кеда, 66.RU
На первом месте рейтинга — Свердловская область. Ни один из работающих в регионе девелоперов не контролирует более 5,5% строительного рынка, а на первую тройку крупнейших застройщиков приходится 15% площадей. Это лучший результат по стране. Первое место Свердловская область заняла и в 2024 году, в текущем году рынок региона стал еще более конкурентным.

— В поисках баланса девелоперы использовали разные продуктовые добавки (плюшки), переносившие часть функций из квартиры в общедомовое пространство — колясочные, лапомойки для собак, зоны ожидания для курьеров, которые оправдывали рост цен на жилье. Покупатели к ним привыкли, а теперь затраты на строительства нужно снижать, и плюшки становятся обузой.
— На мой взгляд, целый ряд проектов вышел за рамки баланса в продуктовых плюшках, и сейчас неизбежен откат к точке равновесия. Мне, например, до сих пор непонятно, зачем нужны соседские центры для совместного времяпровождения жильцов. Некоторые коллеги убеждают меня, что русским присущ коллективизм. Но это же очень давняя история, да? Еще в конструктивистских домах строили квартиры без кухонь, чтобы люди пользовались услугами фабрик готовой еды. Эксперименты с обобществлением быта закончились неудачей, потому что жилье мы строим для физических и социальных тел. Физическому телу важны размеры пространства, а ваше социальное тело хочет оставаться в покое. Вас ведь не обрадует, если в соседнем помещении устроят коливинг или коворкинг, а мимо вашей двери каждую минуту будут ходить курьеры. Это не входит в понятие комфорта и безопасного личного пространства. Тем, кто забывает об этом, придется возвращаться к базовым ценностям.

— К пространству для физического тела у покупателей нет вопросов?
— Наверное, тоже есть. Сейчас даже в домах высокого класса побеждает минималистский тренд. Площадь спальни, например, всего 12 квадратных метров. При этом на фасаде дома будет что-нибудь дорогое-богатое с архитектурной подсветкой. Когда я начинал работать в строительстве, 12-метровые комнаты называли скворечниками, а сейчас это база. В домах эконом-класса комнаты по 9–10 метров — уже абсолютная норма. Можно ли жить в 9-метровой детской? Можно, но о комфорте придется забыть. Наверное, когда-нибудь мы вернемся к пониманию, что пространство важнее лапомоек для собак.

— Аналитики Движение.ру посчитали, что в городах-миллионниках, включая Екатеринбург, снижаются продажи маленьких квартир и микростудий. Хотя это был ответ девелоперов на запросы рынка.
— Это действительно так — мы видим, что доля студий и микро-однушек в поздней экспозиции растет — к сожалению или к счастью, не знаю. Они уже не вымываются на начальных этапах, как это было 5–7 лет назад. Я не социолог, чтобы объяснить этот процесс умными словами. Скорей всего, число их покупателей оказалось конечным. Или они решили, что накопленный опыт использования этих маргинальных продуктов себя не оправдывает. В общем, стратегия «куплю любыми силами на ЕКАДе 18-метровую студию, зато у меня появится жилье в Екатеринбурге» больше не работает.

— Как вы думаете, что будет дальше со строительным рынком и его участниками?
— Количество активных системных застройщиков в Екатеринбурге сократится. Даже если две-три компании откажутся от своих планов и перестанут работать в Екатеринбурге, это уже повлияет на расстановку сил. Думаю, долго ждать не придется — максимум полтора-два года.

Фото: Антон Буценко, 66.RU