Минус одна ипотека: что изменится для семей и застройщиков в 2026 году

Как все работало

Программа «Семейная ипотека» была запущена как мера поддержки молодым семьям с детьми. Базовые условия: наличие ребенка, рожденного после 2018 года, ставка льготного кредита — до 6% годовых.

На практике она стала одной из ключевых опор рынка. По данным Единого ресурса застройщиков, только с января по апрель 2025 года на долю семейной ипотеки пришлось 84% кредитов по количеству и 87% по сумме в сегменте индивидуального жилищного строительства.

До сих пор супруги могли оформить льготный кредит каждый, что давало возможность семье взять две отдельные «семейки». Часто это означало: одна квартира для проживания, вторая — под инвестицию или для ребенка. Фактически государство субсидировало обе сделки.

«Льготная ипотека последние годы подменяла собой рыночную логику: две покупки вместо одной, «однушки» ради инвестиций, ускоренные сделки. Теперь эта эйфория заканчивается. Семьи начнут выбирать не количество сделок, а качество», — объясняет коммерческий директор «Группы ЛСР» на Урале Артем Минаев.

Что изменится

С 1 февраля 2026 года семейная ипотека будет работать по новым правилам. Главное — для семьи останется только один льготный кредит. Чтобы соблюсти это требование, банки будут обязаны включать обоих супругов в состав созаемщиков. Тем самым исчезнет схема, при которой муж и жена оформляли по льготной ипотеке каждый на себя — формально как два независимых заемщика.

Ограничения затронут и так называемую донорскую ипотеку. Раньше в кредит можно было включить родственника или знакомого с правом на льготу — формального созаемщика, благодаря которому семья без детей получала ставку 6% или сохраняла право второго супруга на будущий льготный кредит. С 2026 года такие схемы перестанут работать: льготный заем предназначен только для семей с детьми, и оформить его через «донора» уже нельзя.

При этом Минфин подчеркивает: если доходов семьи недостаточно, привлекать третьих лиц как созаемщиков по-прежнему можно, но только для подтверждения платежеспособности — не для получения самой льготы.

Изменится и порядок работы с комбинированными ипотеками, когда часть кредита выдается по льготной ставке, а часть — по рыночной. Сейчас при рефинансировании банк рассматривает такой кредит как новый и назначает рыночную ставку на всю сумму. С 2026 года эта норма уйдет: при рефинансировании будет учитываться льготная часть, а снижение ставки станет возможным и по ней. Эксперты считают это улучшением условий — но многое будет зависеть от желания банков участвовать в таких сделках.

Почему меняют правила

Причин несколько.

Во-первых, программа стала менее адресной. По оценкам Банка России, около 20% семейных ипотек использовались не для улучшения жилищных условий, а как инструмент вложения или покупки «второго жилья».

Во-вторых, бюджетная нагрузка. Поддержка льготной ипотеки — это огромный объем субсидий государству. В 2025 году на это направят больше 700 млрд — рекордная сумма за все время действия программы. Новые правила должны снизить расходы и вернуть льготу к первоначальной идее — помощи молодым семьям, которые покупают первое жилье.

В-третьих, рынок должен перейти к «здоровому» состоянию: меньше зависимости от субсидий, больше самостоятельно рассчитанного решения.

Кому важно успеть и почему

Если семья планировала воспользоваться схемой «две льготные ипотеки», 2025 год — последнее окно. Оформить две «семейки» можно лишь до конца января 2026-го (пока действуют текущие условия). Дальше — один кредит на семью, супруги выступают созаемщиками; если один уже воспользовался программой, второй право теряет.

Рассматривается и дополнительное ограничение — льгота только по месту регистрации семьи.
По мнению аналитиков, в большей степени это сейчас важно:

• Молодым парам, планировавшим разъехаться с родителями и оформить два объекта;
• Семьям, где супруги рассматривали покупку жилища каждому (для себя и для детей);
• Тем, кто планировал взять льготную ипотеку в другом регионе, до введения ограничений по месту регистрации.

Но список тех, кому важно успеть до изменения правил, не ограничивается только тремя сценариями. Отдельная льготная ипотека на каждого супруга долгое время была инструментом решения десятков жизненных задач.

Застройщики и банки уже отмечают повышенный интерес — семьи начинают «подстраховываться», пока можно. И разница между «успеть сейчас» и «покупать потом» — это не абстрактные проценты, а реальные деньги.

Например, квартира в ЖК «Мичуринский» от «Группы ЛСР» — одном из популярных проектов среди семей с детьми — сейчас стоит 6 147 312 ₽ и доступна по льготной ставке от (ПСК 20,819–21,026%) 6% годовых. При таком условии ежемесячный платеж составляет примерно 38 тысяч рублей при сроке 20 лет.

Если же брать ее уже по рыночной ставке (ПСК 19,009–26,74%) 19%, которая сегодня является среднерыночной, платеж вырастает почти до 100 тысяч рублей в месяц. Разница — плюс 62 тысячи рублей каждый месяц на протяжении десятилетий.

То есть для семей, которые еще надеялись на вторую льготную ипотеку, вопрос «успеть» перестает быть вопросом удобства — это разница между доступной покупкой и фактической невозможностью ее потянуть.

Как это повлияет на рынок

До конца 2025 года ожидается всплеск активности: ускорение сделок и рост выдач, особенно в эконом- и комфорт-сегментах. После февраля 2026-го вероятна коррекция.

Аналитики ДОМ.РФ прогнозируют, что в первый квартал после изменений рынок может потерять до 20% сделок — прежде чем адаптируется к новым условиям. Ситуация похожа на 2023-й, когда заканчивалась господдержка под 7%: сначала спрос вырос почти на треть, затем последовала коррекция цен и объемов.

Именно поэтому участники рынка называют грядущие изменения не просто корректировкой, а финалом эпохи дешевого кредита.

Фото: 66.RU