Малый метраж — большой спрос: как студии стали самым ликвидным жильем в Екатеринбурге

На фоне замедлившегося рынка жилья в Екатеринбурге один формат остается по-прежнему живым — студии. Когда «однушки» и «двушки» висят в продаже по пять месяцев и больше, небольшие квартиры уходят быстрее, с минимальным торгом и предсказуемым спросом.

В Уральской палате недвижимости фиксируют средний срок экспозиции квартир около 151 дня, то есть примерно пять месяцев, но для малых лотов этот срок существенно меньше.

Агентства недвижимости оценивают долю студий в сделках примерно в четверть всех продаж — при том, что в экспозиции они занимают не больше шестнадцати процентов. Это значит, что как только студия появляется на рынке, она быстро уходит, не успевая «залежаться».

Причин у этой живучести несколько. Прежде всего — порог входа. Средняя стоимость студии в Екатеринбурге сейчас составляет около 4–4,5 млн рублей, тогда как «однушка» тянет почти на семь. Для многих покупателей это решающий фактор: можно взять ипотеку без лишнего стресса и не ждать, пока накопится первоначальный взнос на большую квартиру.

Коммерческий директор «ЛСР. Недвижимость — Урал» Артем Минаев объясняет: «По действующей господдержке первоначальный взнос составляет около 20% от стоимости, и если квартира большая — сумма неподъемная. А у студий чек меньше, и именно они чаще становятся “входным билетом” на рынок».

Еще одно объяснение — инвестиционное. На фоне снижения доходности по банковским депозитам и осторожного отношения к фондовому рынку студии становятся «тихой гаванью» для частных инвесторов. Доходность от аренды в Екатеринбурге держится в диапазоне 6–7 % годовых, а срок окупаемости по типовым расчетам — около 13 лет. В некоторых рейтингах упоминается даже показатель 7,5 % доходности и 13,4 года окупаемости — один из лучших среди крупных городов России.

С учетом роста стоимости квадратного метра и арендных ставок совокупная реальная доходность инвестиций в жилье за последние три года составила 4,7 % в год — без учета аренды этот показатель был бы отрицательным. Для консервативного инвестора, который перекладывает деньги с депозитов в «твердую» недвижимость, это один из немногих предсказуемых инструментов.

Фото: 66.RU

При этом ликвидность студий объясняется не только инвестиционной математикой, но и реальным спросом. Екатеринбург — город мобильный: сюда едут студенты, молодые специалисты, командированные, строители и инженеры. Для многих из них компактная квартира становится промежуточным вариантом между съемным жильем и собственным.

Стереотип о том, что студии — только для студентов, постепенно разрушается. Формат эволюционировал: в новых домах появляются продуманные планировки, ниши под спальное место, большие окна, просторные балконы. Девелоперы научились превращать двадцать квадратных метров в полноценное жилое пространство, которое не воспринимается компромиссом. При этом по данным Дом.РФ, при выборе студии большинство покупателей ориентируется на площадь 20–25 м².

Эксперты рынка уточняют: ликвидность формата зависит не только от площади, но и от окружения. Студия в обычном доме продастся быстрее, чем та, что в “многостудийном” комплексе, где весь корпус похож на апарт-отель. Тем не менее даже с этой оговоркой малый метраж остается самым ликвидным товаром. По наблюдениям рынка, предложение студий на первичке в 2023–2024 годах было избыточным, но уже к середине 2025 года баланс восстановился.

Гибкость студий дает им еще одно преимущество — они легко «движутся» между категориями. Такую квартиру можно быстро продать, сдать, обменять или использовать как временное жилье при переезде. Для молодых семей это промежуточная ступень между арендой и полноценной квартирой; для пенсионеров — способ переехать поближе к детям, продав большую площадь в области; для инвестора — компактный актив, который всегда в обороте.

По словам Артема Минаева, студии стали для рынка тем, чем раньше были «однушки» — самым простым и понятным форматом. «Покупатели перестали воспринимать их как компромисс. Наоборот, мы видим, что студии часто выбирают сознательно: людям важнее удобство, качество отделки, вид из окна, чем лишние десять квадратов», - говорит он.

По сути, студии становятся эквивалентом «ликвидных денег» на рынке недвижимости Екатеринбурга. Их можно легко купить и так же быстро продать, не теряя в цене. В городе, где квадратный метр на вторичке уже стоит более 127 тысяч рублей, а покупатели все чаще выбирают не метраж, а функциональность, малые квартиры превращаются из компромисса в норму. В то время как крупные форматы переживают циклы замедления, студии продолжают ходить, как быстрая валюта — не обесцениваются, не залеживаются и остаются самым живым сегментом рынка.