«Весь бизнес в России ждет конца октября». Девелопер – о трендах 2025 года на рынке жилья
Одним из ключевых инструментов развития земельного банка сегодня становится механизм КРТ — конкурсы на право застройки. В этом году в регионе планируется выставить около 25 участков общей площадью 127 гектаров, что может обеспечить строительство порядка полутора миллионов квадратных метров жилья. Это позитивный тренд: прозрачные торги позволяют формировать земельные участки с уже согласованными параметрами, снижая административные риски. Однако для нас большинство локаций, выставленных по КРТ, пока не представляют интереса — они находятся в зонах, не соответствующих нашей продуктовой стратегии. Мы ориентированы на центральные и околоцентральные территории, где можно реализовать проекты с высоким уровнем качества среды. Если такие участки появятся в формате КРТ, мы будем рассматривать участие в торгах.
Альтернативный способ получения земли — покупка на открытом рынке — сопряжен со значительными сложностями. Средняя цена участка в локациях первого-второго пояса составляет около 700 млн рублей за гектар. Это напрямую влияет на структуру себестоимости: при плотности застройки в 20 тыс. м² на гектар, стоимость земли добавляет к каждому квадратному метру порядка 35 тысяч рублей. Для проектов эконом-класса такая нагрузка делает финмодель нежизнеспособной. Условно, затраты на землю должны укладываться в 10–12% от стоимости реализации квартиры. Если цена продажи — 200 тыс. руб./м², то на землю можно потратить до 24 тыс. руб./м². В более низких сегментах этот порог еще ниже — 7–8%. Это серьезно ограничивает возможности выбора локаций.
Еще одна проблема — расселение частного сектора. Процесс может затягиваться на годы. Например, в проекте на улице Московской мы начали осваивать первый участок в 2012 году, а споры с последним из собственников были урегулированы лишь в 2025-м. Один из владельцев частного дома отказывался от сделки на протяжении многих лет, требуя сумму, многократно превышающую рыночную. Мы не могли форсировать процесс принудительно, поскольку в рамках добровольной покупки обязаны договариваться. Единственный рычаг — время. Мы перенесли его участок в конец очереди строительства, фактически оставив без движения на несколько лет. В какой-то момент ему потребовались деньги, и он согласился на небольшую премию к рыночной цене. Это не победа, а вынужденная тактика, которую приходится применять, когда других инструментов нет. Подобные примеры — частое явление в абсолютном большинстве проектов комплексной застройки в Екатеринбурге, и всегда эти затраты отражаются на стоимости жилья, поскольку над каждым застройщиком стоит банк, который не позволит снизить рентабельность.
Еще один негативный тренд — в последнее время наблюдается массовый перенос сроков ввода объектов. Мы тоже скорректировали графики, хотя официальные даты, зафиксированные в договорах долевого участия, не менялись. Внутри компании мы закладываем резерв в 6–9 месяцев, чтобы минимизировать риски. Основная причина задержек — медленное наполнение эскроу-счетов. Если ввести объект раньше срока, а средств не хватит на погашение кредита, банк начинает начислять проценты по полной ставке — сейчас это может быть до 25% годовых. В одном из завершенных проектов нам не хватило 700 млн рублей. Мы закрыли разрыв за счет внутренних ресурсов группы компаний, но такой вариант не является системным решением.
С 2025 года в Свердловской области вводится новое обязательство: застройщики платят налог на имущество по непроданным квартирам — 2% от их стоимости. Раньше квартиры считались товарами, как продукция на складе, и не облагались налогом. Теперь они приравниваются к активам. При среднем уровне нереализованного жилья в 40% после ввода, эта статья расходов становится существенной. Кроме того, теперь мы обязаны зарегистрировать все непроданные квартиры в собственность в течение шести месяцев после ввода объекта. Регистрация одной квартиры стоит около 44 тысяч рублей, что также ложится на себестоимость. В 2026 году на эти цели мы закладываем около 100 млн рублей, тогда как в 2023-м аналогичные затраты были на уровне 2 млн.
Банк, финансируя строительство, требует рентабельность проекта на уровне 1,2 — то есть 20%. Однако сегодня большинство проектов не достигают даже нулевой рентабельности. По разным оценкам, около 40% девелоперских проектов в стране не соответствуют требованиям банков, а треть компаний находятся в зоне риска банкротства. Без увеличения стоимости реализации поддерживать финансовую модель невозможно. Поэтому дальнейший рост цен — не вопрос желания, а экономическая необходимость.
Для покупателя это означает, что текущий уровень цен может оказаться одним из последних до коррекции в сторону роста. Несмотря на высокие ставки по ипотеке, сейчас доступны программы рассрочки, которые позволяют войти в рынок с меньшим давлением по платежам. Однако ЦБ уже сигнализирует о необходимости ограничения таких инструментов — в ближайшие годы их могут сократить или полностью исключить. Это сделает покупку менее гибкой.
Мы следим за рядом внешних факторов, которые могут повлиять на рынок. В частности, обсуждается повышение НДС с 20% до 22% и отмена льготного режима для ИП с оборотом до 10 млн рублей. Сейчас около 20% наших закупок проходят через поставщиков без НДС — производителей мебели, декора, работ по клинингу и благоустройству и других. Любое изменение налогового режима приведет к росту цен на эти позиции, что автоматически ускорит инфляцию и замедлит снижение ключевой ставки. Это, в свою очередь, повлияет на доступность ипотеки и спрос.
Все эти факторы требуют осторожного подхода к инвестиционной активности. После последних сигналов по налоговой политике и прогнозам по ключевой ставке мы временно приостановили приобретение новых участков и ожидаем утверждения федерального бюджета и решений ЦБ, по итогам которых станет понятен уровень бюджетного дефицита, какие расходы и приоритеты закладываются на ближайшие три года, а также — какие источники его покрытия будут использованы. До конца октября рынок, по сути, находится в режиме ожидания. От того, какие будут приняты решения, зависит не только наша стратегия, но и устойчивость всего девелоперского сектора.
