Ставки падают, квартиры растут в цене: куда вложиться, чтобы не пожалеть

Если в начале года банки обещали вкладчикам свыше 21% годовых, то сегодня ставки по депозитам опустились до 13–14%. И это, по словам аналитиков, еще не конец. Центробанк 12 сентября снизил ключевую ставку до 17%, и рынок быстро отреагировал: банки снова пересматривают условия, снижая доходность по вкладам.

На этом фоне вновь актуален старый вопрос: в чем сохранять и приумножать деньги в 2025 году — на счете в банке или в квадратных метрах?

Вклады: просто, но мало

На первый взгляд, вклад — это удобно и безопасно. Но реальная доходность сегодня весьма скромная.

Средняя ставка — около 14%. При инфляции 8,14% (по данным на сентябрь) это даёт только 5,8% прибыли в год.

Часть дохода может дополнительно «съесть» налог: с 2021 года проценты по вкладам облагаются НДФЛ, если превышают установленный лимит (в 2025 году — 210 тыс. рублей).

Пример: при вложении 3 млн рублей под 14% годовых прибыль составит 420 тыс. рублей. Из них 210 тыс. освобождены от налога, с оставшейся суммы придется заплатить около 27,3 тыс. рублей. На руки останется 392,7 тыс. рублей. То есть с учетом инфляции реальная доходность — около 4,6–4,8% в год.

«Вкладчики еще могут зафиксировать высокую доходность на ближайшие 3–6 месяцев — банки не успели полностью пересмотреть условия. Но это ненадолго. Если вклад заканчивается в ближайшие месяцы, рассчитывать на продление под 17–20% уже не приходится», — отмечает Артем Минаев, коммерческий директор «ЛСР. Недвижимость — Урал».

Недвижимость: дороже, но прибыльнее

В долгосрочной перспективе жилье стабильно обгоняет инфляцию и приносит доход сразу из двух источников: рост стоимости объекта и последующая сдача объекта в аренду.

За последние десять лет квартиры в Екатеринбурге подорожали почти втрое: с 66 тысяч рублей за квадрат в 2015 году до 167 тысяч в 2025-м. В отдельных районах рост достигал четырех раз.

При перепродаже квартиры средний доход превысил инфляцию в 2,7 раза, а в отдельных районах — более чем в четыре. При этом «новая вторичка» с ремонтом от застройщика продаётся примерно на 20% дороже «голых» аналогов. То есть квартиру, купленную 10 лет назад, сегодня можно реализовать в среднем в 3,2 раза дороже.

Покупка на этапе котлована позволяет заработать еще до сдачи: стоимость квартиры к вводу дома обычно увеличивается на 17–20%.

Дополнительный доход приносит аренда. Например, студию в ЖК «Меридиан» от «Группы ЛСР» можно сдавать за 20–25 тыс. рублей в месяц, а однушку в проекте «Азина, 16» после того, как дом будет сдан — уже за 30–50 тыс. рублей. В пересчете это около 5–10% годовых.

Эти суммы облагаются налогом, но его можно снизить, если подтвердить расходы на ремонт, коммунальные услуги или работу риелтора. Так, при доходе 300 тыс. рублей в год налог составит около 39 тыс. рублей, а чистая прибыль — порядка 261 тыс. рублей.

Собственность также облагается налогом ежегодно — 0,1% от кадастровой стоимости, что для студии составляет около 1–2 тысяч рублей в год.

Итого: суммарная доходность недвижимости — 13–20% годовых. И эта динамика почти не зависит от ключевой ставки.

Что с рисками и налогами?

У вклада — максимальная ликвидность. Деньги можно снять в любой момент (в случае досрочного расторжения — без процентов). В недвижимости такой свободы нет: выход из актива занимает 1–3 месяца.

Но и риски у этих инструментов разные:

• у вклада — снижение ставок и инфляция, которая «съедает» прибыль;
• недвижимость требует больших вложений «на входе», а кроме того — времени и сил. Возможны задержки строительства, дополнительные траты на ремонт или мебель. Арендный доход тоже не гарантирован: квартиру могут простаивать без жильцов, особенно если локация выбрана неудачно.

Где квадратные метры приносят больше всего

Инвесторы традиционно смотрят на компактные форматы — чаще всего это студии или небольшие «однушки». Такие квартиры проще сдавать, они быстрее находят арендаторов и не требуют больших затрат на обстановку.

Доходность также сильно зависит от района. В центре предложения ограничены, поэтому спрос стабильно высокий. Хорошо показывают себя и локации рядом с университетами или транспортными узлами — там квартиры реже простаивают без арендаторов.

Примеры последних лет подтверждают эту логику. В «Мичуринском» рост цены на студии от старта до сдачи составил около 20%, а в «Малахите» возле УрФУ квартиры раскупают буквально за часы после публикации объявлений.

Вместо вывода

Универсального ответа на вопрос — куда вложиться, чтобы не пожалеть — нет. Если цель — сохранить «подушку» и иметь быстрый доступ к деньгам, депозит по-прежнему остается самым простым решением.

Но в горизонте 3–5 лет исторически недвижимость показывала более высокую доходность: цены на квадратные метры в Екатеринбурге за десятилетие росли быстрее инфляции и депозитных ставок.

Фото: © 66.RU