Ипотека после всеобщих 8%: как Екатеринбург пережил год дорогих кредитов

25 августа 2025, 11:30

Фото: 66.RU

Год назад в России завершилась эпоха «ипотеки для всех» под 8% — программы, которая четыре года держала на плаву рынок новостроек. С тех пор ключевая ставка успела достичь 21%, а рыночные кредиты закрепились в диапазоне 21–27% годовых. Продажи «на рынке» почти исчезли, зато семейная ипотека заняла до трех четвертей сделок, а застройщики начали активно предлагать рассрочки и точечные скидки. При этом цены на жилье в Екатеринбурге вопреки ожиданиям продолжают расти — за год почти на 10%. Почему дорогие кредиты не остудили рынок, какие механизмы работают для покупателей и как изменились стратегии девелоперов и горожан – в материале 66.RU.

Четыре года «всеобщей льготы» и ее последствия

Всеобщая льготная ипотека просуществовала почти четыре года — с апреля 2020 по июль 2024 года. Она позволяла любому россиянину купить квартиру в новостройке под сниженный процент, без требований к детям, профессии или региону. Первоначально ставка была ниже 8%, и именно эта программа стала главным драйвером бума на первичке.

Завершение программы 1 июля 2024 года стало шоком. Уже за первый месяц объем выдачи ипотеки упал вдвое: с пиковых 0,8 трлн руб. в июле до 0,36 трлн руб. в августе. В дальнейшем просадка только закрепилась: в период с июля 2024-го по июнь 2025-го объем кредитования сократился почти на 50% год к году.

Причина была двойная: исчезновение доступной всем льготы и параллельный рост ставок. Банк России к осени 2024 поднял ключевую до 21% и рыночная ипотека ушла выше 20%. По данным ДОМ.РФ, это привело к перелому: если в 2023 году сделки на первичке выросли на 43%, то в 2024 году — упали на 21%.

Как перестроился рынок

Парадоксально, но объем строительства не рухнул. По данным ЕИСЖС, на середину 2025 года в стране строилось 117,8 млн кв. м — на 2,8% больше, чем годом ранее.

Однако за этим ростом стоит «инерция»: запуск новых проектов резко сократился. За январь–май 2025 года выдача разрешений на строительство упала на 22%. В Минстрое прямо предупредили: пока застройщики держатся на накопленном запасе прочности, но при сохранении нынешней финансовой конъюнктуры рынок может измениться.

Что произошло с ценами

Одним из аргументов ЦБ против затянувшейся субсидированной программы был рост цен: льгота разгоняла стоимость «квадрата». Предполагалось, что отмена остудит рынок. Но этого не случилось.

В Екатеринбурге новостройки за год подорожали почти на 10% (9,8% по данным агенства недвижимости «Этажи»). Средняя цена квадрата на август 2025-го составила — 168 тыс. ₽.

«Причины кроются в инфляции и удорожании строительства. В начале 2025 года потребительские цены в России выросли на 10,3%, в Екатеринбурге — на 11,5%. Стройматериалы и рабочая сила тоже дорожают быстрее, чем доходы населения: зарплаты в городе за прошлый год прибавили всего 6,2%, тогда как стоимость жилья увеличилась на 10–12%, — объясняет коммерческий директор «Группы ЛСР» на Урале Артем Минаев.

Что покупают люди

На фоне дорогих кредитов многие покупатели ушли из рыночной ипотеки. По данным Сбербанка, доля сделок без ипотеки с июля 2024-го по июнь 2025-го не опускалась ниже 35% (против 19% годом ранее).

При этом почти две трети покупок (63,8%) приходятся на первичный рынок. Причина проста — на них по-прежнему распространяются программы господдержки, в первую очередь «семейная ипотека».

По оценке ДОМ.РФ, к концу года банки выдадут свыше 1 млн жилищных кредитов в рамках этой программы. Совокупный объем составит 2,3–2,6 трлн рублей — это сопоставимо с масштабами «всеобщей льготной» в лучшие годы и подтверждает, что именно «семейная» стала главным драйвером рынка после сворачивания массовой поддержки.

Реальность: ставка и программы

На августа 2025 года ключевая ставка — 18%. Рыночные ипотечные кредиты колеблются в диапазоне 21–27% годовых, отдельные банки предлагают 18,5–19%, но с оговорками. Сделки по «рыночной» ипотеке почти исчезли: их платеж часто выше арендного.

Работают точечные льготы:

Семейная ипотека (6%) — ключевой драйвер (70–75% выдач). Программа продлена до 2030 года, но расширения на детей старше 6 лет пока нет.
ИТ-ипотека (6%) — для специалистов отрасли с высоким доходом.

Тем, кто не подходит под условия «семейной» или ИТ-ипотеки, остается инструмент беспроцентной рассрочки от застройщика. Такой формат позволяет на срок до года и дольше не платить процентов и одновременно зафиксировать цену квартиры, что фактически защищает от инфляции.

«Но у схемы есть важное условие: нужен первоначальный взнос. Чем он выше, тем большую скидку на стоимость жилья готов предложить застройщик. На практике это работает как баланс — экономия на процентах и дисконте при крупном ПВ против риска единовременного платежа в будущем», — уточняет Минаев.

Екатеринбург: как это выглядит на практике

Квартал «Мичуринский» (Широкая речка). Базовая цена от 2,7 млн ₽. При минимальном первонаачальном взносе 20,1% (542 тыс. ₽) и семейной ипотеке 6% платеж составляет от 12,9 до 15,5 тыс. ₽/мес. Для сравнения, аренда аналогичной «однушки» сегодня — 30–33 тыс. ₽/мес. То есть ипотека в льготном сегменте остается выгоднее аренды в 1,5–2 раза.

Квартал «Азина, 16» (Центр). Здесь при покупке по семейной ипотеке действует промо-ставка 4% на время стройки: платеж от 17,5 тыс. ₽/мес. Дополнительно предлагается скидка до 20% на ряд лотов. Это пример того, как девелоперы адаптируются к высокой ставке: они «субсидируют» клиента на период стройки, фиксируют цену и создают внятную экономику для покупки.

Итог: что делать покупателю

Если подходите под «семейную» или ИТ-ипотеку — действовать стоит сейчас: ставка фиксирована, цены растут медленно, а акции дают дополнительный выигрыш.
Если не подходите — рассрочка станет рабочим вариантом, но здесь важны расчеты и подушка безопасности.
Ждать падения цен бессмысленно: за год рынок показал, что «минус» не случился. Максимум — замедление роста и точечные скидки.


Застройщик: АО СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК ЛСР. НЕДВИЖИМОСТЬ — УРАЛ. Проектные декларации на сайте наш. дом.рф. Полная стоимость кредита рассчитывается от 6,579 до 7,091%. Ставка от 4% годовых на срок до ввода объекта недвижимости в эксплуатацию доступна в рамках программы ПАО Сбербанк «Ипотека с государственной поддержкой для семей с детьми» при приобретении строящегося жилья у юридического лица по ДДУ или готового жилья у застройщика — партнера Банка: АО «СЗ «ЛСР. Недвижимость — Урал», при нахождении объекта застройщика на проектном финансировании в Корпоративном Блоке Сбербанка и присвоении в связи с этим снижении ставки на 2% годовых. Предложение действительно в период с 10.07.2024 по 31.12.2030 г. вкл. Ипотечное кредитование осуществляется ПАО Сбербанк, генеральная лицензия Банка России на осуществление банковских операций № 1481 от 11.08.2015 г. Подробнее об условиях кредитования в ПАО Сбербанк, необходимых документах, ограничениях уточняйте на сайте www.sberbank.ru. Банк вправе отказать в предоставлении кредита без объяснения причин. Продажи осуществляются по договорам участия в долевом строительстве с использованием счетов эскроу в соответствии с Федеральным законом № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Полная стоимость кредита рассчитывается от 24,343% до 24,669%. Ставка от 6% годовых доступна в рамках программы ПАО Сбербанк «Ипотека с государственной поддержкой для семей с детьми» при приобретении строящегося жилья у юридического лица по ДДУ или готового жилья у застройщика — партнера Банка: АО «СЗ. ЛСР. Недвижимость — Урал», при нахождении объекта застройщика на проектном финансировании в Корпоративном Блоке Сбербанка и присвоении в связи с этим снижении ставки на 6% годовых, на срок кредитования от 12 до 360 месяцев и первоначальном взносе от 20,1% от стоимости кредитуемого жилого помещения. Минимальная сумма кредита — 300 тыс. руб. Максимальный размер кредита до 12 000 000 руб — при покупке жилья в Москве и Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области; до 6 000 000 руб при покупке жилья в других регионах. Валюта — рубли РФ. Кредит предоставляется гражданам РФ, у которых имеется ребенок не достигший возврата 7 лет на дату заключения кредитного договора, гражданин РФ; либо имеется ребенок, гражданин РФ, которому установлена категория «ребенок-инвалид»; либо имеются двое или более детей, граждане РФ, которые не достигли возраста 18 лет на дату заключения кредитного договора (приобретение объекта недвижимости возможно в 35 регионах РФ с недостаточным уровнем строительства многоквартирных домов, либо в городах с населением до 50 тыс. человек по данным Росстата, кроме городов Московской и Ленинградской областей). Необходимо предоставление свидетельств о рождении и подтверждение гражданства всех детей. Дополнительные расходы: страхование и оценка объекта недвижимости, оформляемого в залог (тарифы зависят от индивидуальных особенностей заемщика), нотариальное заверение документов, направление документов на гос. регистрацию ДДУ в электронном виде. Обеспечение по кредиту — залог кредитуемого объекта недвижимости. Итоговая сумма кредита определяется индивидуально, на основании оценки платежеспособности и стоимости обеспечения заемщика. Банк вправе отказать в выдаче кредита без объяснения причин. Изменение условий — Банком в одностороннем порядке. Предложение действительно в период с 10.07.2024 по 31.12.2030 г. вкл. Подробнее об условиях кредитования, необходимых документах и ограничениях на www.sberbank.ru. Реклама. ПАО Сбербанк. Генеральная лицензия Банка России на осуществление банковских операций № 1481 от 11.08.2015. Рассрочку предоставляет АО «АО СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК «ЛСР. НЕДВИЖИМОСТЬ — УРАЛ» Реклама. АО «Специализированный застройщик «ЛСР.Недвижимость-Урал», www.lsr.ru, erid:F7NfYUJCUneTSTkYm3UY

Застройщик: АО СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК ЛСР. НЕДВИЖИМОСТЬ — УРАЛ. Проектные декларации на сайте наш. дом.рф. Полная стоимость кредита рассчитывается от 6,579 до 7,091%. Ставка от 4% годовых на срок до ввода объекта недвижимости в эксплуатацию доступна в рамках программы ПАО Сбербанк «Ипотека с государственной поддержкой для семей с детьми» при приобретении строящегося жилья у юридического лица по ДДУ или готового жилья у застройщика — партнера Банка: АО «СЗ «ЛСР. Недвижимость — Урал», при нахождении объекта застройщика на проектном финансировании в Корпоративном Блоке Сбербанка и присвоении в связи с этим снижении ставки на 2% годовых. Предложение действительно в период с 10.07.2024 по 31.12.2030 г. вкл. Ипотечное кредитование осуществляется ПАО Сбербанк, генеральная лицензия Банка России на осуществление банковских операций № 1481 от 11.08.2015 г. Подробнее об условиях кредитования в ПАО Сбербанк, необходимых документах, ограничениях уточняйте на сайте www.sberbank.ru. Банк вправе отказать в предоставлении кредита без объяснения причин. Продажи осуществляются по договорам участия в долевом строительстве с использованием счетов эскроу в соответствии с Федеральным законом № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Полная стоимость кредита рассчитывается от 24,343% до 24,669%. Ставка от 6% годовых доступна в рамках программы ПАО Сбербанк «Ипотека с государственной поддержкой для семей с детьми» при приобретении строящегося жилья у юридического лица по ДДУ или готового жилья у застройщика — партнера Банка: АО «СЗ. ЛСР. Недвижимость — Урал», при нахождении объекта застройщика на проектном финансировании в Корпоративном Блоке Сбербанка и присвоении в связи с этим снижении ставки на 6% годовых, на срок кредитования от 12 до 360 месяцев и первоначальном взносе от 20,1% от стоимости кредитуемого жилого помещения. Минимальная сумма кредита — 300 тыс. руб. Максимальный размер кредита до 12 000 000 руб — при покупке жилья в Москве и Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области; до 6 000 000 руб при покупке жилья в других регионах. Валюта — рубли РФ. Кредит предоставляется гражданам РФ, у которых имеется ребенок не достигший возврата 7 лет на дату заключения кредитного договора, гражданин РФ; либо имеется ребенок, гражданин РФ, которому установлена категория «ребенок-инвалид»; либо имеются двое или более детей, граждане РФ, которые не достигли возраста 18 лет на дату заключения кредитного договора (приобретение объекта недвижимости возможно в 35 регионах РФ с недостаточным уровнем строительства многоквартирных домов, либо в городах с населением до 50 тыс. человек по данным Росстата, кроме городов Московской и Ленинградской областей). Необходимо предоставление свидетельств о рождении и подтверждение гражданства всех детей. Дополнительные расходы: страхование и оценка объекта недвижимости, оформляемого в залог (тарифы зависят от индивидуальных особенностей заемщика), нотариальное заверение документов, направление документов на гос. регистрацию ДДУ в электронном виде. Обеспечение по кредиту — залог кредитуемого объекта недвижимости. Итоговая сумма кредита определяется индивидуально, на основании оценки платежеспособности и стоимости обеспечения заемщика. Банк вправе отказать в выдаче кредита без объяснения причин. Изменение условий — Банком в одностороннем порядке. Предложение действительно в период с 10.07.2024 по 31.12.2030 г. вкл. Подробнее об условиях кредитования, необходимых документах и ограничениях на www.sberbank.ru. Реклама. ПАО Сбербанк. Генеральная лицензия Банка России на осуществление банковских операций № 1481 от 11.08.2015.

Рассрочку предоставляет АО «АО СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК «ЛСР. НЕДВИЖИМОСТЬ — УРАЛ»

Реклама. АО «Специализированный застройщик «ЛСР.Недвижимость-Урал», www.lsr.ru, erid:F7NfYUJCUneTSTkYm3UY

Фото: © 66.RU

Марина Шулева