Что на самом деле значит «квартира в рассрочку» и подойдет ли мне этот инструмент? Примеры расчетов

Главное отличие рассрочки от ипотечного кредита вовсе не в том, что по ней не начисляются проценты. При ипотеке рассчитывается такой срок погашения, чтобы платежи были соизмеримы с ежемесячным доходом семьи. Как правило, банки считают вас платежеспособным, если этот платеж будет составлять не более 60% от вашего бюджета, чтобы остальные 40% могли тратиться на семейные нужды.

Рассрочка же — это инструмент краткосрочного действия, когда погасить стоимость квартиры нужно всего несколькими платежами, обычно в срок от полугода до года.

У девелопера «Голос» рассрочка напоминает траншевую ипотеку: сперва оформляется первоначальный взнос (у застройщика он оставляет от 5% от стоимости квартиры), первые полгода выплачиваются равные платежи по 30 тысяч рублей, а потом нужно погасить оставшуюся часть. Для этого можно оформить ипотеку, но тогда первоначальный взнос надо будет увеличить уже до банковских требований (чаще всего это больше 20% — зависит от банка). Также остаток можно погасить с помощью собственных средств — например, вырученных от продажи старой квартиры.

Еще один важный момент, который придется учитывать, — срок сдачи вашей новой квартиры. Лишь в редких случаях к концу рассрочки в нее уже можно переезжать. Жилой комплекс «Голос Заря», на примерах квартир в котором мы произвели показательные расчеты, сдается в третьем квартале 2027 года.

Итого:

1. первый платеж — от 5% стоимости квартиры;
2. пять фиксированных платежей по 30 000₽;
3. на шестой месяц нужно погасить остаток. Этого времени должно хватить на то, чтобы продать старую квартиру и/или оформить ипотеку. Во втором случае денег от реализации недвижимости должно хватить на первоначальный взнос по ипотеке.

Давайте наглядно покажем это все в деньгах. Для расчетов мы взяли три разные по цене квартиры в жилом комплексе «Голос Заря» — проекте девелопера «Группа Голос» на Уралмаше. В инфографике видно, сколько денег потребуется в начале и сколько — через полгода. Оцените свои возможности.

При стоимости 14 млн первоначальный взнос (ПВ) для оформления рассрочки составит чуть более 700 тысяч. Но вот к концу рассрочки нужно быть готовым внести сразу остальные 13,3 млн рублей. Либо 4,3 млн — такую сумму нужно выручить, например, за продажу старой квартиры, — а остальное взять в ипотеку.

Меньше полумиллиона рублей — и квартира ваша. Если по окончании срока рассрочки вы рассчитываете на ИТ-ипотеку, то до первоначального взноса потребуется еще 1,2 млн рублей. Сумма кредита при этом составит чуть более 7 миллионов. По семейной ипотеке такую сумму не дадут, так что первоначальный взнос должен быть еще больше.

Задача купить «однушку» и вовсе сводится к простым и понятным величинам: первоначальный взнос по рассрочке менее 400 тысяч рублей, доплата до ипотечного ПВ с продажи недвижимости — еще миллион, и на кредит приходится сумма меньше шести миллионов рублей, укладывающаяся в лимиты по обоим видам льготной ипотеки.

Рассрочка от застройщика — это простой инструмент, если в нем разобраться и правильно все посчитать. Две главные вещи, которые нужно включить в план действий, — источник средств для каждого этапа покупки квартиры и место, где вы живете, пока она строится. Другие важные факторы: сумма первоначального взноса, срок рассрочки и условия по ипотеке, если вы планируете ей воспользоваться.