«Это будет борьба за выживание». Девелоперы предсказали самый затяжной кризис на рынке жилья

Ситуация на рынке жилья в Екатеринбурге неоднозначная. С одной стороны, застройщики на фоне недоступной ипотеки ожидают падение продаж и говорят о сокращениях инвестиций в новые проекты. С другой — по сравнению с другими городами стройкомплекс Екатеринбурга находится в более устойчивом положении. Проблемы отрасли девелоперы и чиновники обсудили на традиционном круглом столе издательского дома «Коммерсантъ-Урал».

Вице-мэр Екатеринбурга Рустам Галямов, подводя итоги прошлого года, заметил, что мэрия выдала разрешений на строительство на 2,8 млн кв. метров (годом ранее было — 1,6 млн кв. метров). Такой задел позволяет оптимистично смотреть в будущее.

«Упаднических настроений точно нет. Мы с каждым застройщиком отдельно встречаемся и откровенно разговариваем», — сказал Рустам Галямов.

Тезис о девелоперском оптимизме цифрами подтвердил глава аналитической службы Уральской палаты недвижимости (УПН) Михаил Хорьков. Он подчеркнул, что в Екатеринбурге, в отличие от многих других крупных городов, одинаковыми темпами росли и зарплаты, и цена квадратного метра жилья. В результате у большинства квартир находились покупатели еще на стадии строительства.

Ситуация в этом году будет принципиально отличаться от предыдущих периодов, считает Михаил Хорьков. Если последние пять лет рынок жил в условиях, когда возникали «окна возможностей» — месяцы ажиотажного спроса на новостройки — и когда девелопер мог закрыть годовой план продаж, то теперь будет больше сложной работы.

«После отмены льготной ипотеки объемы продаж в течение полугода восстановились и достигли средних значений предыдущих лет, но нюанс в том, что тогда квартир было в два раза меньше. Ожидаем, что инвестиции в новые стройки снизятся. В этом году на рынок будут поступать только те проекты, которые не могут быть остановлены», — прогнозирует эксперт УПН.

Кредиты

Президент Гильдии строителей Урала Вячеслав Трапезников заявил, что Екатеринбург выиграл конкуренцию в масштабах России. В качестве примера он привел аукционы, где участники неделями торгуются за землю под комплексное развитие территории (КРТ). Это означает, что интерес к новым проектам в городе сохраняется.

«Тезис «отлив покажет, кто купался голым» уместен для описания текущей ситуации. Кризис совершенно точно есть. Целый ряд крупных федеральных компаний чувствуют себя не очень хорошо. Начиная с 2021 года у застройщиков и банков возник аппетит к риску, а количество выданных кредитов превысило все разумные пределы», — подчеркнул Вячеслав Трапезников.

И добавил: «Никто из первой десятки не обанкротится, но и в 2008 году тоже никто не обанкротился. Просто сменились их хозяева. На мой взгляд, сегодня этот сценарий реалистичный».

С самыми мрачными прогнозами выступил гендиректор «Синары Девелопмент» Тимур Уфимцев. По его словам, компания весь прошлый год готовилась к нынешнему кризису: погасила бридж-кредиты (займы для покупки участков), увеличила объемы стройки в качестве службы заказчика — фактически генподрядчика на сторонних проектах, покрыла эскроу-счета, чтобы сохранить проектное финансирование по низкой ставке.

«В отличие от предыдущих кризисов в этот раз нас спасать никто не собирается. Государство всеми силами пытается показать, что льготной ипотеки в прежнем виде точно не будет. К доступной рыночной ставке мы в ближайшие годы не вернемся. Кризис с нами надолго. Это будет борьба за выживание. А потом — пир выживших», — образно завершил выступление Тимур Уфимцев.

Конкуренция

Негативным фактором, по мнению некоторых девелоперов, стала высокая конкуренция. В последние пару лет проекты в Екатеринбурге запустили множество иногородних застройщиков, в результате чего подорожала земля и произошла гонка зарплат.

«Все хорошо в меру. Бокал вина — хорошо, а пять, пожалуй, перебор. Конкуренция приносит проблемы всему строительному сообществу. Застройщики, которые зашли в Екатеринбург, разогнали цену на участки. В аукционах КРТ участвуют компании, которые не понимают специфики места и принципов ценообразования. Они ничем не обогащают наш город», — пришел к выводу глава ГК «Атлас Девелопмент» Владимир Городенкер.

В итоге, по мнению девелопера, это приводит к росту себестоимости строительства. Поэтому даже на фоне падения продаж ожидать снижения цен на квартиры не стоит. «Возможно, локально — на остатки или для поддержания текущей ликвидности. А в целом стоимость недвижимости будет только расти — минимум на уровень инфляции. Никто себе в убыток работать не будет», — добавил он.

Земля

Проблема еще и в том, что в Екатеринбурге не осталось свободных участков. Девелоперам приходится выкупать землю с обременением: отселять жильцов, переносить производство, а потом решать юридические вопросы с ее статусом. Этот процесс тоже усложняет запуск новых строек.

По словам сооснователя компании Baza Development Марка Заводовского, сегодня возвращается практика, когда застройщики рассчитываются с землевладельцами возведенными квадратными метрами. Это гораздо выгоднее, чем платить деньги, которые можно разместить на депозитах под 23% годовых, или взять банковский кредит под 29%.

Многие девелоперы, пережидая окончание кризиса, диверсифицировали бизнес. К примеру, Baza Development начала строить апартаменты на Бали, а «УГМК-Застройщик» — вкладываться в офисную недвижимость в Екатеринбурге (бизнес-центр на улице Челюскинцев и еще два в планах — на Пирогова и Татищева), а также курортную — на Алтае и в Шерегеше.

Итог обсуждениям подвел Сергей Антонов, исполнительный директор компании «Разум» из Астрахани. Он резюмировал, что дешевая ипотека разогнала спрос в сегменте жилья эконом-класса и теперь девелоперам предстоит определить, cколько люди реально готовы покупать квартир.

«Все говорят, что стройки замораживаются. Они не замораживаются, а приводятся в соответствие с темпами продаж. Если вчера мы строили за два года, то сегодня реальность такова, что будем строить за три, а может, и четыре года. Чтобы больше выживших добежали до пира, нужно вспомнить про математику и честно признавать факты», — сказал Сергей Антонов.