Рассрочка вместо ипотеки: новые реалии рынка жилья

Резкий рост ставок по ипотеке и ограничения льготных программ привели к значительному увеличению популярности рассрочки как способа покупки квартир в новостройках.
По данным банка ВТБ, в октябре 2024 года общий объем выданных ипотечных кредитов составил около 280 млрд рублей. Это на 25% меньше, чем месяцем ранее, и на 60% ниже показателей октября 2023 года.

Среди льготных программ рабочей осталась лишь семейная ипотека со ставкой в 6%. Однако для банков ее выдача стала нерентабельной из-за отрицательного процентного дохода, который не покрывается субсидиями.

При этом средневзвешенные рыночные ставки приблизились к 21,7%.

В итоге к ноябрю 2024 года рассрочка заняла заметную долю на рынке новостроек — почти 35%. Для сравнения, год назад этот показатель не превышал 2–3%, а рассрочка применялась преимущественно в элитном сегменте. Да и сами условия рассрочек были строгими — требовалось внести 30–50% стоимости сразу, а остаток выплатить за три–шесть месяцев.

Теперь застройщики стремятся адаптироваться к запросам покупателей, предлагая более гибкие и доступные варианты покупки жилья. Среди них встречаются и оригинальные решения. Например, столичные девелоперы запустили акцию для беременных. Квартиру можно приобрести с первоначальным взносом 20%, а через 9 месяцев, в течение которых клиент не производит никаких платежей, ему обеспечивается переход на семейную ипотеку со всем необходимым сопровождением сделки.

В Екатеринбурге же наибольший интерес вызывают два классических формата рассрочки. Первый — без удорожания и ежемесячными платежами. Сроки рассрочки зависят от даты сдачи дома и составляют от одного до двух лет.

Например, у «Группы ЛСР» действует программа рассрочки с нулевым удорожанием, которая сопровождается дополнительной скидкой на покупку квартиры. Размер скидки зависит от величины первоначального взноса: 7% предоставляется при оплате 50% от стоимости жилья, а 5% — если внесено 20%.

После оформления программы покупатели выплачивают фиксированные ежемесячные суммы до ввода дома в эксплуатацию: 10 тысяч рублей для студий и однокомнатных квартир, 20 тысяч рублей — для двух- и трехкомнатных. Оставшаяся сумма оплачивается перед вводом объекта в эксплуатацию, что делает приобретение жилья максимально доступным и удобным.

По этой программе в ЖК «Зеленый остров» можно приобрести однокомнатную квартиру с чистовой отделкой и ежемесячными платежами всего в 10 000 рублей и внесением остатка суммы до 15 июля 2025 года. Для этого потребуется внести первоначальный взнос в размере 20% от стоимости жилья и получить скидку в 5%.

Второй популярный вариант рассрочки — «в три платежа». Она предполагает первый взнос в размере 15–30% от стоимости квартиры при заключении договора, регулярные платежи в течение установленного срока и окончательную выплату оставшейся суммы при сдаче объекта (с допуском нескольких месяцев).

Многие застройщики предлагают также возможность перевода рассрочки в ипотеку. Если прогнозы Банка России сбудутся и ключевая ставка снизится до 17–20% в следующем году или до 12–13% к 2026 году, покупатели, которые оформляют рассрочку на начальном этапе строительства (обычно это 2–3 года), смогут перейти на ипотеку с более выгодными условиями. Девелоперы обеспечат техническое и юридическое сопровождение такого перехода.

Однако, по словам аналитиков, в ближайшее время доля сделок с использованием рассрочки все же продолжит расти, а пик популярности этого инструмента наступит уже в следующем году.