Юрий Романович: «Девелоперский рынок перерождался многократно. То, что не убивает, делает нас сильнее»

Глава TEN девелопмент Юрий Романович считает, что никаких новых потрясений рынок новостроек больше не ждет. Все, что могло и должно было произойти, произошло. Отрезвляющий эффект от отмены господдержки девелоперского сектора сложно переоценить. Это интервью с девелопером о том, каким будет рынок после отмены льготной ипотеки. Текст получился длинным, поэтому в начале мы по традиции изложили его краткими тезисами. Каждый из них кликабелен и ведет на соответствующий фрагмент текста.

1. Большая часть девелоперской отрасли (не путать со строительной) похожа на наркомана, которому сначала дали доступ к мощным медикаментам, чтобы он подлечился после covid, а теперь определили в рехаб на излечение, потому что он, к сожалению, увлекся и стал крайне зависим.
2. Эта зависимость вылилась в рост цен, бездумный запуск огромного количества новых проектов и ажиотаж на рынке земли. А последствием стали рост дефицит стройматериалов и рабочей силы.
3. Хотя государство неоднократно давало понять, что увлекаться не стоит.
4. Большинство участников рынка его не услышало. Особенно молодые игроки.
5. Они — молодые игроки — и пострадают больше всего. А меньше всего в этот раз пострадает покупатель, потому что выстроенные государством механизмы защищают его со всех сторон. Максимум неудобств, которые ему предстоит пережить, — это, возможно, отложить покупку квартиры на пару лет.
6. Из девелоперов не пострадает тот, кто сумел подготовился (здесь Юрий Романович говорит о том, какие шаги предприняли в TEN девелопмент, чтобы пережить ипотечный кризис).
7. «ПАДЕНИЯ ЦЕН ОЖИДАТЬ ТОЧНО НЕ СТОИТ, экономика проектов уже не позволит это сделать». Восстановление спроса ожидается через пару лет.
8. Кадровый голод на строительном рынке безусловно повлияет на качество жилья новостроек. А еще из-за него вырастут сроки строительства.
9. Фокус внимания государства заметно меняется с поддержки строительного сектора на поддержку промышленности.

Фото: Антон Буценко, 66.RU

— Сейчас большая часть девелоперской отрасли (не путать со строительной) похожа на наркомана, которому сначала дали доступ к мощным медикаментам, чтобы он подлечился после covid, а теперь определили в рехаб на излечение, потому что он, к сожалению, увлекся и стал крайне зависим.

Постановлением о государственной поддержке ипотечного кредитования в апреле 2020 года наше правительство сделало беспрецедентный в истории планеты шаг, сродни массовой прививке от полиомиелита в 50-х годах XX века. Любой гражданин Российской Федерации мог получить ипотечный кредит на квартиру в новостройке под 6% на весь период кредитования. Государство покрыло банкам из бюджета разницу от рыночной ставки.

Первоначально льготная ипотека вводилась на шесть месяцев, и программу должны были свернуть в ноябре 2020 года. За полгода банки выдали 220 тыс. кредитов на 630 млрд руб. Свыше 90% всех ипотечных займов на новостройки выдавалось по льготной программе. «Господдержку» продлили — в первый раз до 1 июля 2021 года, снизив размер первоначального взноса до 15%, второй раз — до 1 июля 2022 года, повысив ставку до 7%.

Цель государства была вполне понятна: с одной стороны, дать толчок в развитии строительной отрасли, сделав ее драйвером развития экономики страны, и, с другой стороны, обеспечить население доступным жильем. Заложенный в программу эффект был достигнут еще на начальном этапе. Но потом пациент-девелопер, злоупотребивший «лекарством», все испортил.

Фото: Антон Буценко, 66.RU

— Каким образом?

— Взрывной спрос на новостройки позволял «эффективным менеджерам» девелоперских компаний радостно рапортовать собственникам о сногсшибательных продажах и в ежечасном режиме поднимать цены. Как грибы после дождя начали возникать девелоперские компании, запускались сотни проектов застройки, скупались все мало-мальски пригодные для строительства земельные участки.

Последствия не заставили себя ждать: взрывными темпами вырос спрос на стройматериалы и рабочую силу. Впервые за 30 лет строители вспомнили страшное слово «дефицит». Дефицит рабочей силы и материалов, рост цены на земельные участки так взвинтили себестоимость строительства, что о росте прибыли у девелоперов речь уже не шла, а снизить цену и работать в убыток компании уже не могли.

С началом СВО льготную ипотеку снова продлили, но предупредили – это крайний раз. Добавилось проблем с логистикой, с зарубежными материалами и оборудованием, появился отток рабочей силы со стран ближнего зарубежья. Мера опять же была вполне оправданна и давала отрасли возможность приспособиться к новым условиям.

Все, что нужно было сделать, — услышать государство и подготовиться. Те, кто своевременно этого не понял, уже проиграли. Сейчас девелоперам предстоит взять себя в руки, переосмыслить жизненные ценности и принять решение, работать дальше или сворачивать бизнес. Вернуться на иглу льготной ипотеки, низких ставок и бешеных продаж ближайшие пару лет не удастся.

Фото: Антон Буценко, 66.RU

Все шансы обанкротиться

— Считаете ли вы, что господдержка закончилась слишком резко?

— Наш ипотекозависимый девелопер сам в этом виноват. В какой-то момент его все равно пришлось бы осадить, потому что дальше было бы только хуже. Вспомните, какой явный сигнал дала власть в декабре, когда банки как один заявили об отмене льготной ипотеки и участники рынка запаниковали. Вот тогда было резко, и в итоге решили повременить полгода. И что, это кого-то остановило? Ничего подобного, все эти полгода все как сумасшедшие скупали землю и запускали новые проекты. Особенно молодые девелоперы.

— Кого вы относите к молодым?

— Сейчас любой, у кого есть 200–300 миллионов, считает, что может идти в девелоперы. Таких на рынок навыползало десятками в разных городах. На дешевом банковском финансировании они разогнали стоимость земли, которой и так немного. Они соглашаются покупать участки за абсолютно сумасшедшие деньги, а наши лендлорды, видя спрос, гнут цены. Спрос рождает предложение. Нюанс кредита на покупку земли в том, что ты платишь проценты, только когда достроишь проект. Это очень небезопасная игрушка, если не умеешь считать экономику, потому что банк в любом случае в минусе не останется, а девелопер имеет все шансы свалиться в банкротство.

Фото: Антон Буценко, 66.RU

— Вы сказали, что в ближайшие пару лет вернуться на иглу льготной ипотеки не удастся. А что будет происходить?

— Покупатель насытился новостройками. Объем нераспроданных квартир в новостройках доходит до 40%. Девелоперы, которые, не особо думая о будущем, нахватали площадок и дешевых эскроу-кредитов и запустили объекты в стройку, остановиться уже не смогут. В лучшем случае они сумеют покрыть кредиты, но останутся с огромной затоваркой.

Новые проекты, не обеспеченные деньгами дольщиков, продолжат строиться, но недальновидные застройщики будут платить банкам проценты по ставкам 22-24%. И, скорее всего, закончат банкротством или продажей бизнеса более системным и крупным компаниям.

На мой взгляд, произойдет существенное изменение рынка и состава игроков на рынке. Я по-прежнему считаю, что дикая, агрессивная, наглая мелочевка, которая сейчас лезет в этот бизнес, начнет схлопываться. Для покупателей в этом ничего страшного нет — их деньги на эскроу-счетах, то есть они вернутся. Ну, придется отложить покупку. Но то, что с рынка отсеются неразумные игроки, это очень даже неплохо. Если после всего этого рынок возродится, а он уже многократно возрождался, то это будет гораздо более профессиональный рынок с гораздо меньшим количеством игроков.

Фото: Антон Буценко, 66.RU

Как Россия слезает с ипотечной иглы

— Часть девелоперов называют отмену льготной ипотеки потрясением. Вы, наоборот, говорите, что все идет по плану. Почему такие разные мнения?

— Кризис — в головах у тех, кто не верит в свою страну и ее будущее. Адекватные, разумные девелоперы прекрасно все понимали, потому что государство посылало четкие сигналы. Перед началом СВО бизнес тоже предупреждали, что «дома безопаснее», и тем, кто не услышал, нецивилизованное европейское сообщество показало, как там работают нормы права. Здесь тоже говорили изначально: льготная ипотека — она на то и льготная, что помогает остаться на ногах. Это не повод за счет госсубсидий получать сверхмаржу. И то, что с 1 июля она будет отменена, было сформулировано достаточно давно, это сложно назвать потрясением. Те, кто дружит с головой, еще в 2022 году увидели, какие будут последствия, и имели возможность подготовиться.

— Как подготовиться?

— Создать финансовый запас прочности. Мы, например, давно скорректировали планы продаж, не ломили цены — и создали такой запас. Кроме того, мы пошли в те регионы, где поддержка государства осталась. Например, на Дальнем Востоке, который наш президент определил как вектор развития на многие годы, мы запустили проект в Хабаровске. Хабаровск даже не почувствовал отмену льгот, люди там продолжают покупать жилье по дальневосточной ипотеке под 2%. Собственно, на территориях ДНР и ЛНР ипотека под 2% также осталась, и спрос на жилье там не шуточный. В миллионном Донецке с 2014 года не введено в эксплуатацию ни одной новостройки.

Как еще можно было подготовиться? Разработать разумные условия для покупки квартир. Создать работоспособную команду и здраво оценить объемы работы, с которой такая команда справится. Привлечь в свои ряды молодежь, научить и дать им правильную мотивацию. Заслужить у поставщиков и подрядчиков репутацию надежного и платежеспособного партнера. А еще — не быть иждивенцем у строителей, а заняться самостоятельным производством стройматериалов.

Мы все это сделали, так что для нас наступает время испытаний и возможностей, которое сделает компанию только сильнее.

Фото: Антон Буценко, 66.RU

— Как вы скорректировали объемы строительства?

— Всего в стройке у нас сейчас 600 000 кв. метров в трех регионах. Последние годы мы сдаем по 100 000 кв. м жилья в год и столько же вводим в стройку. У нас и маркетинг стал менее агрессивный. Раньше, если помните, у нас был слоган «Свежий девелопмент», сейчас я заскуфился и призываю применять более спокойные и менее эпатажные подходы. Нет цели привлечь к себе внимание какой-то дешевой рекламой, зато есть возможность работать через готовый продукт.

Мы практически ушли от точечной застройки, скучно и глупо втыкать «свечку» на мизерном клочке земли. В Екатеринбурге засели в трех своих локациях, где работы еще на несколько лет вперед. На пару лет — в «Екатерининском парке», на ВИЗе в проекте «Русь» стройки еще на 5-7 лет, в «Основинских кварталах» — года на 3-4. А там, я уверен, что со стабилизацией экономической и политической ситуации наша отрасль вернет свои позиции. Правда, увидят это далеко не все наши коллеги.

— Что будет с ценами на квартиры?

— Падения цен ожидать точно не стоит, экономика проектов уже не позволит это сделать. В ближайшие пару лет будут существенно подниматься зарплаты и нормализуется ставка по кредитам, которая напрямую зависит от ключевой ставки ЦБ. Это поможет восстановить спрос, но точно не ранее чем через год или два. Одно могу сказать покупателям: увидите у застройщика скидки более 10% — сто раз подумайте, достроит ли он дом. На мой взгляд, большие скидки говорят, что перед вами потенциальный банкрот.

Фото: Антон Буценко, 66.RU

Кадровый голод

— В одном из прошлых интервью вы называли кадры чуть ли не главной проблемой отрасли. Сейчас кадровый голод стал еще более ощутимым?

— Да, эта проблема усугубляется. Не хватает профессионального персонала в бэк-офис, не хватает на стройплощадках. Мы давно ходим по рынку рабочей силы с протянутой рукой, а в последнее время пошли по институтам. Но пока «Яндекс», Wildberries, «Озон» будут предлагать такие зарплаты курьерам, конкурировать с ним за трудовые ресурсы будет сложно. И хотя на стройке при нормальной выработке можно получать очень неплохие деньги, заработок на маркетплейсах кажется молодежи гораздо более легким.

Кроме того, сейчас приходится соревноваться за кадры и с возрождающимися промышленными предприятиями. Тем не менее удается найти в институтах тех, у кого горят глаза, устроить их сначала на практику, потом на работу – пусть не на полный день и поначалу с наставником, но все же потихоньку пополняем коллектив. Теперь ожидаем, когда начнут схлопываться недальновидные девелоперы. Народ оттуда так или иначе пойдет искать работу.

— Влияет ли нехватка кадров на качество строительства?

— На качество влияет у всех безусловно, слишком много непрофессионалов на рынке. Но есть другая тенденция — увеличение сроков строительства. Объекты, на которые ранее закладывали 2,5 года, сейчас будут возводить за 3-4 года. И это, кстати, еще сильнее уменьшит спрос в ближайшее время, потому что нет смысла нести деньги в стройку на четыре года при депозитах под 18-19%. За два года на депозитах можно заработать 40% к сумме, которая у тебя есть, а квартира в текущей ситуации вряд ли подорожает на 40%.

Фото: Антон Буценко, 66.RU

От строительства к промышленности

— Господдержка строительной отрасли закончилась?

— Конечно, нет. Не надо путать девелопера со строителем. Строительная отрасль — это ведь не только возведение жилья для продажи на рынке. Помимо него, сейчас по всей стране запускается огромное количество инфраструктурных бюджетных проектов — дороги, школы, садики, больницы, промышленные предприятия. В Ростове-на-Дону, например, к нам пришла большая промышленная компания с задачей построить при своих предприятиях жилье для сотрудников.

Правительство сейчас очень серьезно занимается тем, чтобы после окончания СВО перейти с рельсов военной экономики на гражданские, чтобы производственные мощности не остались без загрузки. И предприятия в том числе поэтому готовы обеспечивать сотрудников жильем, в Екатеринбурге тоже есть такие примеры.

— Фокус внимания господдержки сместился с девелопмента на промышленность?

— Наверное, да, и я думаю, это правильно. На самом деле удовлетворение потребности в жилье для государства сейчас история вторичная. Жилья более чем достаточно. Адресные программы семейной ипотеки, сельской ипотеки и по отдельным территориям сохранены в полном объеме. Понятно, что есть задача увеличения численности населения. Но при такой стоимости квадратного метра это затруднительно. Промышленность же может быть очень хорошим драйвером развития экономики для страны с безмерными запасами природных ископаемых, что в свое время показали нам примеры США, Китая и других стран.

Фото: Антон Буценко, 66.RU