Что будет с рынком новостроек после отмены льготной ипотеки. Прогнозы по ценам и продажам

Программа льготной ипотеки на новостройки под 8% годовых, запущенная в мае 2020 года, закончилась 1 июля. За четыре года она стала одной из самых востребованных госпрограмм.

Льготная ипотека изменила портрет покупателя: на рынке новостроек появилось больше молодежи, молодых пар без детей, одиноких горожан и других покупателей, которые прежде ориентировались на аренду. Еще одна часть людей приобретала квартиру «на вырост» — например, для ребенка, который через несколько лет поступит в университет и будет жить отдельно.

Итоги действия льготной ипотеки застройщики предсказуемо оценивают положительно — в отличие от ЦБ, который неоднократно указывал на риски перегрева на рынке. По данным «Дом.РФ», всего за время действия программы по ней было выдано более 1,5 миллионов кредитов. Средний размер займа по программе составил 3,8 миллиона рублей. Общий объем сделок достиг 6 триллионов рублей.

Как изменится спрос на новостройки

После окончания льготной ипотеки спрос на новостройки неминуемо просядет, считают эксперты отрасли. Но, по их словам, снижение не будет катастрофическим, просто рынок новостроек от аномального спроса придет к нормальному состоянию. Причем восстановление произойдет уже к сентябрю. Во-первых, в сентябре начинается традиционный для рынка недвижимости рост продаж. Во-вторых, к этому времени застройщики и банки разработают новые программы стимулирования продаж.

Дело в том, что после завершения льготной программы средневзвешенная ставка на рынке ипотеки, которая сегодня составляет 8,4%, вырастет, по подсчетам аналитиков, до 10–12% с учетом других программ с государственной поддержкой. При этом средняя рыночная ставка по ипотеке сегодня составляет 16%, а максимальная достигает 20%, что сильно снижает возможности и желание населения брать ипотечные кредиты.

«Ипотека должна быть доступна всем, а это возможно только при ставке ниже 10%. Только в этом случае кредит способно взять большое количество заемщиков. Но уменьшение ставки до 10% возможно только при снижении инфляции до 4%, а этого пока не происходит», — объясняет заместитель председателя Уральского банковского союза Евгений Болотин.

Какие инструменты для покупки уже появляются

Для удержания потенциальных клиентов застройщики будут использовать новые инструменты, но такие акции, что были в 2022—2023 годах, с околонулевой ипотекой продвигать не получится. Центробанк следит, чтобы на рынке больше не появлялись подобные программы.
Вот что могут предложить девелоперы:

• Новые варианты рассрочек. Например, девелоперы будут увеличивать сроки выплат, чтобы снизить ежемесячные или ежеквартальные платежи.
• Ипотеку с отсрочкой первоначального взноса. Например, когда первый платеж (первоначальный взнос) можно внести через 3–6 месяцев после заключения договора.

Отмена безадресной льготной ипотеки может быть частично компенсирована и семейной ипотекой. По итогам первого квартала 2024 года, на долю последней пришелся 51% всех выданных льготных кредитов. Более того, на смену прежним госсубсидиям могут прийти новые — например, адресованные участникам спецоперации.

Почему цены на новостройки не упадут

Но рассчитывать на то, что сейчас цены на недвижимость пойдут вниз, не стоит. Во-первых, за последние годы кратно подорожали строительные материалы и работы. Во-вторых, финансовые модели застройщиков достаточно четко регламентируются условиями проектного финансирования банков.

Вторичный рынок тоже не станет полноценной альтернативой первичному даже после завершения программы льготной ипотеки. Во-первых, большинство покупателей считают новостройки ликвиднее вторичного жилья. Во-вторых, на рынке новостроек еще пока остаются уже упомянутая семейная и IT-ипотека, а процентные ставки на вторичном рынке никак не зависят от льготных программ. Они зависят от ключевой ставки ЦБ. Если ключевая ставка будет повышена в июле, то процентные ставки по кредитам вырастут еще. И так будет продолжаться, пока ЦБ РФ не начнет снижать ключевую ставку. Но предпосылок к этому нет.

«На момент июньского решения по ключевой ставке нет решающих аргументов, чтобы отвергнуть базовый сценарий в пользу альтернативного и повысить ключевую ставку. Однако если будут получены убедительные свидетельства реализации альтернативного сценария в статистических данных, на июльском заседании может быть принято решение о существенном повышении ключевой ставки», — говорится в официальном релизе Банка России.