Стройку загородных домов отдадут банкам и крупным девелоперам. Покупателям легче не станет

В Свердловской области с января по май 2024 года построили 1,3 млн кв. метров жилья. Две трети ввода приходится на индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). За год объемы ввода выросли на 35%, сообщает Росстат.

То, что рынок коттеджей сейчас на подъеме, а участки в пригороде Екатеринбурга будут пользоваться большим интересом у застройщиков и покупателей, подтверждают все опрошенные риелторы.

Почему растет рынок ИЖС?

В основе роста — развитие ипотечных программ. К примеру, к апреле 2024 года на индивидуальное домостроение банки выдали россиянам кредитов на 101,9 млрд рублей — на 20% больше, чем на эту же дату год назад.

Развитие кредитования участники рынка связывают с законом об эскроу-счетах для проектов ИЖС по договорам подряда. Сейчас такая система действует только при возведении многоквартирных домов и коттеджных поселков системными девелоперами.

Фото: Анна Коваленко, 66.RU

Эскроу-счет — это счет в банке, на котором деньги покупателя замораживаются и будут находиться там, пока застройщик не передаст ключи от дома. Строительство компания ведет на собственные или заемные средства.

Но рынок загородной недвижимости в основном состоит из небольших подрядчиков, которые возводят жилье на землях заказчиков, а не в рамках организованных поселков. Банкам сложно просчитать реальную стоимость предмета залога — участка и дома. Поэтому они относят такие кредиты к рискованным. Новая система финансирования поможет стандартизировать продукт.

В конце ноября Государственная дума приняла законопроект об эскроу-счетах для подрядчиков в первом чтении. В этом году, как ожидается, закон вступит в силу.

Для покупателей загородная недвижимость интересна, поскольку квартиры в многоэтажках становятся все дороже и дороже.

«Стоимость квадратного метра в ИЖС — 100–120 тыс. рублей. Столько же стоят бюджетные квартиры на окраинах города. Люди больше не хотят жить в 30-этажных домах с 300 соседями в подъезде. Они предпочитают дома на 100 «квадратов» и участок в 6–8 соток с парковкой, но без огорода или бани», — перечисляет запросы покупателей директор Центра недвижимости «МАН» Николай Савин.

По статистике Уральской палаты недвижимости (УПН), покупатели, рассматривающие возможность покупки собственного дома, помолодели. Сейчас это семьи в возрасте до 40 лет, которые хотят жить в спокойной среде в получасе езды от города и сохранить привычные блага: магазины, рестораны, тренажерный зал, школу и детсад в шаговой доступности.

Но предложения, полностью удовлетворяющего запросам массового покупателя, мало.

Почему проекты ИЖС не соответствуют ожиданиям покупателей?

Девелоперов, разбирающихся в качественном продукте, на рынке ИЖС не хватает. Крупные игроки только присматриваются к сегменту и пытаются найти выгодные форматы. Тем не менее сегмент активно и успешно развивается, утверждает вице-президент УПН Эдуард Богданов.

«Эволюция, для меня лично, видна прекрасно. Рынок становится конкурентным и цивилизованным. Растет количество проектов и качество строительства. С точки зрения продукта, для конечного потребителя появляется выбор. Но с точки зрения девелопмента, интересных концептуальных поселков, где для жителей продуманы жизненные сценарии, — такого продукта не хватает», — объяснил эксперт.

Фото: Анна Коваленко, 66.RU

По его словам, владельцы земли без знаний и опыта часто сами решают возводить коттеджные поселки и совершают элементарные ошибки на этапе проектирования. Они не владеют навыками сбора и анализа информации, опираются не на маркетинговые исследования, а на свое представление об идеальном устройстве ИЖС.

«Какие проблемы я вижу? Мало подходящих под строительство домов земель. Специалистов, готовых создавать интересные проекты коттеджных поселков, также не хватает. Как правило, землю нарезают прямоугольными участками. Дороги — узкие и не имеют нормального покрытия. Многие поселки не имеют газификации. Практически нигде нет ландшафтного озеленения. Нет прогулочных зон, спортплощадок и мест сбора по интересам, где можно было бы провести праздник, обсудить текущие дела», — говорит Богданов.

Часть подрядчиков работают в «серой зоне», а значит, неподконтрольны для надзорных ведомств. Поэтому гендиректор ГК «ИЖС РФ» Максим Назаренко предложил ввести строительный контроль при сделках с ипотекой. При такой схеме специальная организация будет отслеживать каждый этап работ и сверяться с проектом.

Еще одна идея — ужесточить отбор подрядчиков и допускать до строек с эскроу-счетами только те компании, которые сдали минимум 50 домов (в нынешней редакции закона — от 5).

На сегодня рынок частного домостроения оценивается в триллион рублей в год (это сумма сделок по ипотеке) и при комплексном подходе к 2030 году способен вырасти еще в пять раз, оценивает перспективы Максим Назаренко.