Покупка квартиры в рассрочку. Как это устроено и кому подойдет

При растущих ипотечных ставках и ужесточении условий льготных программ покупатели стали чаще пользоваться рассрочкой для приобретения недвижимости. Особенно рассрочка становится популярна при покупке квартир сегмента «бизнес» и выше, когда нет возможности использовать какую-то из льготных ипотечных программ в связи с ограничением максимальной суммы в 6 млн рублей.

Что такое покупка жилья в рассрочку?

Определение рассрочки в случае с приобретением недвижимости стандартное — это выплата суммы покупки частями.

Как правило, квартиры в новостройках в рассрочку приобретаются по следующей схеме. Сначала покупатель оплачивает первоначальный взнос, который в среднем составляет 30% стоимости объекта (но бывает и меньше). Величина этой суммы во многом зависит от этапа возведения дома, поэтому определяется самим застройщиком. Остаток вносится покупателем равными частями в течение установленного периода или по графику, который согласуется с продавцом.

Чем тогда отличается рассрочка от ипотеки?

Участники сделки. В договорах рассрочкой не участвует банк — третья сторона, которая всегда присутствует в покупке недвижимости в ипотеку. При покупке в рассрочку будущий собственник квартиры напрямую взаимодействует с продавцом квартиры.

Тип жилья. Рассрочкой в основном пользуются для покупки квартиры в новостройках, так как на вторичном рынке редкий продавец согласится ждать, пока покупатель закроет сумму полностью.

Срок погашения обязательства при рассрочке гораздо меньше, чем при ипотеке. Как правило, речь идет о сроке от полугода до трех лет. В ипотечном кредитовании за квартиру приходится расплачиваться порой треть жизни.

Длительность процедуры. Сделка покупки жилья с использованием рассрочки не затягивается больше чем на неделю. При оформлении ипотечного кредита с момента первичного обращения в банк и до момента получения денег продавцом в среднем проходит месяц.

Отсутствие дополнительных издержек. При получении ипотеки покупателя вынуждают заключить договор страхования жилья, а также жизни и здоровья — без этого процентная ставка по кредиту будет выше. При покупке квартиры в рассрочку страховку не требуют.

Какие бывают виды рассрочки?

• Беспроцентная. Независимо от цены квартиры и периода погашения обязательства покупатель перечисляет только сумму, равную стоимости недвижимости. Это означает, что на остаток долга не начисляется процент — покупатель выплачивает обязательство отдельными платежами в оговоренные сроки или всю сумму сразу, но до окончания периода рассрочки.
• Процентная. В этом случае после первого взноса на остаток суммы начисляется процент. Он может начисляться как ежемесячно, так и на годовой период. Однако в любом случае итоговая переплата будет меньше, чем при ипотечном кредитовании.

Как происходят выплаты по рассрочке?

Покажем на реальных примерах. Мы взяли три квартиры в жилых экосистемах компании «Атлас Девелопмент» — «Парк Столиц»* и «Атлас Ауро»** — и сделали расчеты с учетом трех действующих у девелопера программ по рассрочке. Сам застройщик называет эти программы «возможнотекой» — альтернатива ипотеке с уникальными условиями, которые помогут без существенных переплат купить квартиру.

Вариант № 1: Короткий период без переплат

• Первоначальный платеж — 20% от стоимости квартиры.
• Срок рассрочки — 6 месяцев.
• Размер ежемесячного платежа: студии — 30 000 руб., 1-комнатные квартиры — 40 000 руб., 2-комнатные квартиры — 50 000 руб., 3-комнатные квартиры — 60 000 руб.
• Оплата в семь платежей: первоначальный взнос, ежемесячные платежи в течение 6 месяцев, оставшийся платеж.

Фото: 66.RU

Вариант № 2: на длительный период

• Первоначальный платеж — от 20% от стоимости квартиры.
• Срок рассрочки: 12 или 18 месяцев.
• Возможность выбрать частоту дальнейших платежей: ежеквартально или раз в полгода.
• Полугодовые платежи: при рассрочке на 12 месяцев — удорожание остатка 7%, при рассрочке на 18 месяцев — удорожание остатка 8,5%.
• Ежеквартальные платежи: при рассрочке на 12 месяцев — удорожание остатка 6%, при рассрочке на 18 месяцев — удорожание остатка 7,5%.

Фото: 66.RU

Вариант № 3: с первоначальным взносом 5%

• Первоначальный платеж — от 5% от стоимости квартиры.
• Остаток — 95% с удорожанием в 9,87% годовых.
• Второй платеж вносится за 3 месяца до ввода в эксплуатацию.
• Капитализация % ежемесячная.
• Максимальный срок действия рассрочки: «Парк Столиц» — 12 месяцев, «Атлас Ауро» — 18 месяцев.

Фото: 66.RU

Какие минусы у рассрочки?

• Предложений с рассрочкой на порядок меньше, чем квартир, которые продают за наличный расчет или через ипотечное кредитование.
• Нужно погасить большую сумму за более короткий период.

Кому подойдет рассрочка?

Часто в рассрочку покупают люди, которые зарегистрированы в качестве самозанятого или индивидуального предпринимателя. Дело в том, что из-за того, что такие категории заемщиков не трудоустроены официально, они считаются менее надежными с финансовой точки зрения. И ипотека для многих из них оказывается недоступной.

Также рассрочку применяют те покупатели, которые по каким-либо причинам не могут оформить ипотечный кредит, но у которых есть возможность погашать сравнительно большие ежемесячные или ежеквартальные платежи. Как правило, это владельцы собственного бизнеса, представители крупного бизнеса с большими доходами.

Популярна рассрочка и у тех, кто уже имеет свою квартиру и хочет улучшить свои жилищные условия, но не готов на сделку по обмену из-за того, что до ввода дома в эксплуатацию нужно будет снимать временное жилье.