Алексей Фалько, «СКМ Девелопмент»: «Ничем драматичным отмена льготной ипотеки в 2024 году не грозит»

Про развитие торгового центра «Алатырь»

Фото: архив 66.RU

Компания, связанная с «СКМ Девелопмент», приобретает торговый центр «Алатырь». Аукцион с ценой в 1,75 млрд рублей стал одним из крупнейших в сфере коммерческой недвижимости в Екатеринбурге.

— Задача — сделать торговый центр доходным для себя и для наших арендаторов. При запуске торгового центра для него была выбрана правильная концепция, но со временем она устарела. Сейчас мы с консультантами работаем над планом изменений в объекте.

Один из первых шагов в развитии — увеличить площадь фуд-корта. Зона кинотеатра и прилегающая часть фуд-корта на сегодняшний день избыточна. Важно правильно скомпоновать этаж. Не исключено, что заведения переедут и на нижние этажи — это будет зависеть от ротации арендаторов.

В торгово-развлекательных центрах функция общепита очень важна. Люди всегда ходят в кафе и рестораны: в хорошие времена, когда позволяет семейный бюджет, и в плохие. Мы в этом убедились в прошлые годы, когда произошел всплеск посещений мест общественного питания.

Мы оставим на месте батутный парк. Он узнаваем среди горожан и занимает первые строчки, ради него люди в том числе приходят в «Алатырь».

Про ожидания от рынка недвижимости – 2024

Фото: Антон Буценко, 66.RU

Российское правительство ужесточило условия выдачи ипотеки, которая обеспечивала основные объемы продаж квартир. Из-за этого, как прогнозируют аналитики, продажи жилья в новостройках упадут на треть, а количество новых проектов сократится.

— 2023 год девелоперы тоже ожидали с опасением, но по итогу все планы по продажам были перевыполнены.

Понятно, что произошли изменения, которые повлияют на темпы продаж квартир: ЦБ увеличил ключевую ставку — осложнилось привлечение заемного финансирования. Мы слышим разговоры про отмену или существенную корректировку льготной ипотеки. Но ничего драматического в 2024 году мы не ожидаем. Это негативно скажется на продажах в последующие годы.

Стройки, которые стартовали в прошлом году, идут с хорошими продажами. В 2024 году мы не будем запускать все запасы наших проектов. А наши строящиеся объекты предусматривают возможность реализации этапами. Дальше в зависимости от ситуации на рынке недвижимости будем корректировать планы на 2025 год.

Про комиссии за выдачу льготной ипотеки

Фото: архив 66.RU

Крупнейшие российские банки ввели комиссии для девелоперов, чьи покупатели хотят приобрести жилье по льготным ипотечным программам. Такая надбавка приведет к удорожанию квартир в новостройках.

— Субсидирование льготных ипотечных программ со стороны девелоперов увеличивает себестоимость квартир. Каждая компания встает перед выбором: или снижать рентабельность своей деятельности, или перекладывать надбавку в цену квадратного метра. Мы увидели, что наши коллеги в основном повышают стоимость жилья

Есть девелоперы (в том числе и мы), кто так не делает. Это связано с тем, что у них есть партнеры, которые не требуют с застройщиков субсидировать часть ипотечной ставки. Ряд крупных и средних банков заняли подобную позицию (например, «Банк Дом.РФ» и УБРиР, — 66.RU). Я думаю, они смогут обслужить всех желающих оформить льготную ипотеку.

Про конкуренцию с федеральными девелоперами

Фото: Антон Буценко, 66.RU

Группа «Самолет», застраивающая Подмосковье, приобрела на торгах по комплексному развитию территорий две площадки в Екатеринбурге. Риелторы считают, что компании, которые начали работать в городе за последние три года, займут четверть строительного рынка.

— Приход на местный рынок большого количества новых застройщиков усилит конкуренцию между участниками. Но Екатеринбург и так тот город, где у лидеров никогда не было большой доли. Конкуренция привела к тому, что у нас сформировался качественный девелоперский продукт — выше уровнем, чем в среднем по стране.

У всех разные преимущества: кто-то имеет почти неограниченный доступ к финансированию, а кто-то создает продуманные проекты.

Про рост цен на квартиры

Фото: Антон Буценко, 66.RU

Средняя цена квадратного метра на первичном рынке Екатеринбурга к 1 февраля превысила 143,3 тыс. рублей. Аналитики и риелторы считают, что рост продолжится.

— Себестоимость квартиры растет во многом из-за того, что все больше застройщиков выводят свои проекты в Екатеринбурге. Из-за этого увеличивается спрос на землю, соответственно, она начинает дорожать.

Еще два фактора, влияющих на цены, — удорожание строительных материалов и дефицит рабочих рук.

В последнее время многие генподрядные организации переквалифицировались в застройщиков, создающих собственные проекты. Строители вынуждены становиться девелоперами, чтобы иметь возможность удовлетворять зарплатные ожидания за счет девелоперской маржи.

Про дефицит строителей

Фото: архив 66.RU

За последний год дефицит кадров в Свердловской области вырос в полтора раза. В стройке больше всего не хватает сантехников, кровельщиков, электрогазосварщиков, инженерно-технических работников, инженеров-проектировщиков, монтажников.

— Специалистов действительно не хватает. Раньше мы как девелоперы сталкивались с трудностями по привлечению управленческого персонала. А сегодня сложно найти подрядчиков, выполняющих определенный вид работ, — бригады монолитчиков и каменщиков.

С одной стороны, проблема стала заметной на фоне увеличения объемов стройки: цифры по вводу жилья ежегодно бьют рекорды. С другой — количество предложения иностранной рабочей силы снизилось из-за ослабления рубля. Для иностранцев это снижение доходов в пересчете на их валюту. В результате часть мигрантов уезжает из страны, другие — переходят на более высокооплачиваемую работу, третьи — требуют повышения зарплаты.

Выходов два: платить больше или увеличивать количество рабочих рук, популяризируя рабочие специальности внутри страны. Но эту задачу не решить силами одних девелоперов и за один день.