Каким будет рынок жилья в 2024 году. Аркадий Чернецкий — об ипотеке, ценах и прибыли строителей
— Девелоперы и банкиры все чаще признаются, что следующий год будет трудным. Вы разделяете мрачные прогнозы о том, что продажи жилья и объемы стройки упадут?
— Я всегда стараюсь думать о будущем и при принятии решений не опираться исключительно на текущее положение дел.
На сегодня ситуация на строительном рынке Екатеринбурга — отличная. Мало какие города могут похвалиться нашими достижениями. Мы — четвертые в России по вводу жилья после Москвы, Петербурга и Краснодара. У нас живой рынок недвижимости: только 4% квартир в готовых домах не раскуплено.
 Фото: 66.RU |
|---|
Но сейчас нарастают экономические проблемы, которые могут сказаться на темпах строительства и стоимости жилья.
— Что вы имеете в виду?
— Во-первых, это неопределенность в отношении льготной ипотеки, которая в последние годы обеспечивала продажи жилья. Оставит ли ее государство? Если да, то в каком виде? Количество ипотечных договоров объективно будет сокращаться, что скажется на покупательском спросе.
Во-вторых, растут цены на стройматериалы. Например, за сентябрь металлопрокат, идущий на строительство, подорожал от 21% до 28%.
В-третьих, в этом году количество выданных разрешений на строительство значительно сократилось по сравнению с прошлым годом. Это тревожный сигнал, который свидетельствует о соответствующих настроениях девелоперов.
— И как подготовиться к кризису? В чем нуждается строительная отрасль?
— Субсидирование со стороны государства ставки по ипотеке — то условие, которое полностью устраивает строителей и региональные власти. Другое дело, что государство ограничено в финансовых ресурсах и существует вероятность сворачивания льготных программ и ужесточения требований к заемщикам.
— Большая зависимость от льготной ипотеки — проблема?
— Пока ипотека является основным драйвером развития строительного сектора. Но нужно думать, чем ее можно заместить, если последуют такие решения правительства России.
На одном из заседаний областного парламента я задал вопрос губернатору: «Какие инструменты мы можем применить на региональном уровне, чтобы сохранить существующий объем строительства?» Один из вариантов, который обсуждался на рабочей группе, — создание арендного жилья.
Нужно с карандашом в руках начинать подсчеты возможных схем строительства, формулировать предложения и выходить на общероссийский уровень. Проблема коснется всех.
— Но ведь застройщикам невыгодно этим заниматься.
— Действительно, продажи жилья обеспечивают такую маржинальность и скорость возврата средств, что девелоперам не хочется переходить на формат работы, предполагающий более длительный срок возврата инвестиций.
Без софинансирования со стороны федерального бюджета системно проекты арендного жилья «не взлетят». Государство тратит большие деньги на субсидирование ставки по льготной ипотеке. Часть средств можно было бы направить и на стимулирование арендного строительства.
Можно рассматривать варианты региональной поддержки. Или финансовое участие промышленных холдингов: предоставление квартир на условиях найма могло бы стать хорошим подспорьем для того, чтобы решать проблему дефицита кадров.
Еще необходимы специальные банковские программы, рассчитанные на долгосрочное финансирование на приемлемых условиях. И, конечно, политическая воля.
 Фото: предоставлено 66.RU героем материала |
|---|
— Вам не кажется, что программы льготной ипотеки, помимо очевидной пользы, несут и определенный вред: разгон цен на первичном рынке, появление проблемных заемщиков?
— Почему такие заемщики проблемные? Они берут кредиты на квартиру по выгодным ставкам.
— В структуре семейного бюджета долговая нагрузка увеличивается, а средний срок по ипотечному кредиту приближается к 30 годам.
— Каждый человек принимает решения исходя из потребностей в улучшении жилищных условий и своих финансовых возможностей. Общий объем заемных средств растет, поэтому логично, что и продолжительность ипотечного договора увеличивается.
Банки оценивают риски и когда одобряют очередной заем, понимают, что чрезмерной нагрузки на бюджет семьи не будет и заемщик сможет регулярно вносить платежи.
— Очевидно, что государство полностью не отменит льготные ипотечные программы летом 2024 года, иначе наступит коллапс: упадут продажи, объемы стройки, рухнут цены…
— Цены не рухнут. Падение объемов строительства, как правило, наоборот, тянет цены вверх. Но Екатеринбург отличается от других городов-миллионников: здесь минимальная монополизация девелоперского бизнеса. Пять крупнейших застройщиков обеспечивают ввод всего 36% жилья. Для сравнения: в Воронеже и Омске эта доля превышает 80%.
Высокая конкуренция — что всегда было предметом нашей гордости — не только положительно влияет на качество продукта, но и препятствует разгону цен. Поэтому в Екатеринбурге стоимость квадратного метра выросла меньше, чем на рынках других городов.
 Фото: © 66.RU |
|---|
— Давайте порассуждаем про разные сценарии будущего. Есть пример Китая, где рынок недвижимости за счет кредитования вырос до непропорционально больших размеров (20% от ВВП). Когда приток денег замедлился, это создало большие проблемы для всех девелоперов. В России прямо сейчас не надувается ипотечный пузырь?
— Я не вижу таких предпосылок. У нас были проблемные застройщики, из-за которых появилось много обманутых дольщиков. Сегодня в России действует система эскроу-счетов и проектного финансирования, которая, с одной стороны, защищает граждан, а с другой — обеспечивает инвесторам суммы, необходимые для достройки домов.
Банки, которые аккумулируют деньги, отслеживают ситуацию и становятся контролером расходования средств. Они в первую очередь заинтересованы, чтобы застройщики были платежеспособны.
— Получается, банки — основные выгодоприобретатели девелоперского бизнеса? Деньги не уходят из их контура: они получают от государства компенсацию за льготные ставки, выдают населению ипотеку, а застройщикам — проектное финансирование.
— Банки, конечно, заинтересованы в развитии строительного рынка. Для них это приличные доходы. Когда мы реформировали систему долевого строительства, у нас были опасения, что финансовые организации будут ориентироваться исключительно на собственные корыстные интересы, что приведет к значительному удорожанию всех процессов. В тот момент одним из основных условий внедрения новой системы предполагался принцип поэтапного раскрытия эскроу-счетов. Центральный банк возражал, доказывая, что ставка будет приемлема.
В результате на сегодняшний день ставка по проектному финансированию в целом посильна для девелоперов, в среднем — 3,6%. С учетом умеренных аппетитов банков острота этой темы потихоньку сошла на нет.
— Заемные деньги дорожают, ключевая ставка достигла 16%. Не логичнее ли, если государство хочет поддержать стройкомплекс, субсидировать ставку по проектному финансированию?
— Проектное финансирование выделяется за счет собственных средств банков, за счет той дополнительной ликвидности, которую они ранее получили от реализации строительных проектов.
К тому же если сравнить себестоимость стройки и цены, скажем, в Москве, Петербурге и Екатеринбурге, то можно констатировать, что девелоперы — не самые бедные люди. Доходность проектов в таких центрах достаточно высокая и можно обойтись без дополнительной господдержки.
 Фото: предоставлено 66.RU героем материала |
|---|
— А не обсуждается вариант отмены долевого строительства и продаж только готового жилья?
— А зачем это нужно?
— У застройщиков накопился солидный запас прочности и большой объем строящегося жилья, которое нереально распродать меньше чем за год. Это позволит людям покупать не обещания с рендеров, а реальные квартиры.
— Удлиненный цикл позволяет девелоперам спокойно работать, в том числе над качеством продукта, и параллельно наполнять эскроу-счета. Система гарантирует, что у нас не появятся новые обманутые дольщики.
— Девелоперы на старте проекта закладывают в финансовую модель те цены, которые будут актуальны только через два года. Получается, что покупатели переплачивают за недвижимость?
— Каждый продавец хочет продать подороже, а покупатель — купить подешевле. И их желания сходятся где-то посередине.
Маржинальность проектов в миллионниках действительно высокая, но таких городов мало. В основном в регионах платежеспособный спрос ограничен и ни о каких злоупотреблениях со стороны строителей там речи не идет. Им бы покрыть себестоимость проектов.
— Не надо рушить систему?
— Продажи строящегося жилья — это востребованный продукт, работающий процесс. И если в него вмешаться, то можно только навредить.
Нынешняя система договоров долевого строительства (ДДУ) стимулирует развитие строительного комплекса. Я допускаю, что она нуждается в точечной корректировке. Например, в адресной поддержке определенных категорий населения, например жителей Дальнего Востока или молодых семей.
— Молодые семьи берут ипотеку и покупают небольшие квартиры: студии или «однушки». Тут нет противоречий?
— Сегодня стоимость квадратного метра высока, поэтому молодой семье проблематично сразу приобрести четырехкомнатную квартиру. Хорошо, если молодая семья сможет поэтапно решать квартирный вопрос.
Мы точно так же жили: сначала ютились в комнате в коммуналке, потом переехали в двухкомнатную квартиру и так постепенно улучшали жилищные условия. А что делать? Чтобы было «все и сразу» может не получиться. Главное — чтобы система работала и граждане видели перспективы решения своих жилищных проблем.
