Застройщики закончат этот год рекордными продажами жилья. А дальше все будет плохо

Банки и девелоперы ожидают рекордные продажи жилья в новостройках по итогам года. По прогнозам госкомпании «Дом.РФ», в России будет зарегистрировано 750 тыс. договоров долевого участия (ДДУ) — на 50 тыс. больше, чем год назад. Такой объем сделок стал возможен благодаря ипотеке: за девять месяцев банки выдали покупателям квартир 0,4 млн кредитов на 2,2 трлн рублей. Для сравнения: это больше, чем за весь предыдущий год.

Быстрее всего россияне раскупили квартиры в новостройках в августе и сентябре, когда пытались завершить сделки в преддверии повышения банковских ставок, инфляции и ослабления курса рубля. Из-за этого сформировался дефицит предложения в домах с высокой стадией готовности и, как следствие, подскочили цены.

Фото: Анна Коваленко, 66.RU

Застройщики успели создать задел под высокий покупательский спрос. По статистике, в последний год новых проектов они запустили на четверть больше, чем завершили старых. Запасов строящегося жилья хватит вплоть до 2026 года при сохранении нынешних темпов продаж. Банки, видя хорошие продажи, выдали в третьем квартале 2023 года рекордный объем проектного финансирования — 1,2 трлн рублей. Это те деньги, которые пойдут в стройку через пару месяцев.

Есть разные точки зрения, как будет развиваться рынок недвижимости ближайшие полгода. Аналитики Банка России в этом отношении пессимистично оценивают перспективы.

«Застройщики форсируют запуск новых проектов, рассчитывая на сохранение повышенного спроса, пока действуют масштабные льготные госпрограммы», — объясняют аналитики ЦБ. А следом подчеркивают: в ближайшем будущем спрос может сократиться из-за ужесточения условий льготных ипотечных программ (в том числе из-за повышения первоначального взноса до 20%) и сокращения выдачи высокорискованных кредитов.

В приватных разговорах друг с другом застройщики делятся опасениями насчет ситуации в следующем году. У компаний нет твердой уверенности, что сегодняшние условия на покупку квартир сохранятся и не придется переносить запуски новых проектов на более поздний срок.

Положение дел на рынке недвижимости находится в сильной зависимости от жилищной политики государства. Во времена ковида девелоперы оперлись на подставленный костыль в виде льготной ипотеки. И сегодня на льготные программы приходится до 80% продаж. Эта доля увеличивается. В нынешнем виде (лимиты — до 6 млн рублей для регионов) льготная ипотека будет действовать до 1 июля 2024 года. Как будет дальше — предмет обсуждений в правительстве.

Фото: Анна Коваленко, 66.RU

«Рынок недвижимости сегодня почти полностью зависит от политических решений, и неизвестно, как в будущем будут выглядеть льготные программы. Ничего хорошего в такой неопределенности нет ни для покупателей, ни для продавцов. Отчего-то считается, что для застройщиков такой сценарий — желателен, потому что на ажиотаже можно хорошо заработать. Но на самом деле принимать стратегические решения в таких условиях очень трудно», — рассуждает глава аналитического отдела Уральской палаты недвижимости Михаил Хорьков.

Первый вице-спикер Заксобрания Свердловской области и один из лоббистов стройкомплекса Аркадий Чернецкий выразился более конкретно. Он считает, что льготная ипотека из-за повышения ключевой ставки гарантированно будет сворачиваться. И предложил подготовиться к этому.

«Поэтому я предлагаю создать рабочую группу, которая будет готовить план мероприятий. В том числе по развитию арендного строительства. Это единственный выход для застройщиков в нынешних условиях», — обратился он к губернатору Евгению Куйвашеву.

Просто так отменить госпподдержку строителей правительство не может: тогда рухнут продажи жилья по всей стране. Поэтому и идет дискуссия между строительным блоком и ЦБ.

«Необходимо медленно корректировать госпрограммы, но не наделать новых ошибок. Например, сейчас обсуждается идея, когда льготную ипотеку сохранят только там, где мало строят и покупают. Если это произойдет, то пострадают крупные города типа Екатеринбурга, где за три года объемы стройки удвоились. Если у Екатеринбурга сейчас забрать низкие ипотечные ставки, то миллионы квадратных метров жилья, которые сейчас возводятся, останутся невостребованными. Рынку понадобится 2–3 года кризиса, чтобы переосмыслить ситуацию», — считает Михаил Хорьков.