Девелоперы запускают новые проекты быстрее, чем распродают жилье. Центробанк опасается возможного кризиса

В России объемы запуска новых проектов превысили объемы продаж жилья, следует из обзора Центробанка, посвященного проектному финансированию.

С апреля по июль в стране начали строить 11,4 млн кв. м (больше, чем в первом квартале 2023 года и втором квартале 2022 года). На этом фоне площадь квартир в строящихся домах впервые превысила доковидный уровень марта 2020 года (101,1 млн кв. м).

Высокие темпы запуска новых проектов могут создавать предпосылки для возникновения избыточного предложения — то есть лишних квадратных метров, которые не переварит рынок, считают в Центробанке.

«По оценкам Банка России, во втором квартале в большинстве регионов и в целом по России объем запуска новых проектов с эскроу превысил объем продаж жилья. Объем нераспроданной площади увеличился с 65 млн до 67 млн кв. м», — предостерегает регулятор.

За квартал доля распроданных квартир в самых ликвидных вариантах — готовых новостройках — снизилась с 75% до 73%. С начала года падение оказалось более заметным — 7%.

Есть риски того, что из-за повышения кредитных ставок и возможного ухудшения условий льготной ипотеки застройщики будут отставать от графика продаж. В наибольшей степени это касается недавно запущенных проектов (со степенью готовности до 40%), на которые приходится почти половина строек.

Девелоперы и чиновники опасений Центробанка не разделяют. Первые говорят, что расширение предложения — это хорошо для покупателей, потому что позволяет сдерживать цену квадратного метра. А вторые добавляют: проблемы затоваривания на рынке недвижимости на самом деле нет.

Михаил Волков, министр строительства Свердловской области:

— Екатеринбург на сегодняшний день является вторым после Москвы городом, где жилье продается максимально оперативно. Тот задел, который сейчас существует, реализуется быстрее, чем в других городах: Казани, Краснодаре.

На основе данных Центробанка и компании «Дом.РФ» мы составили два графика. Из них можно сделать два вывода. Во-первых, с точки зрения спроса на новое жилье Екатеринбург действительно выглядит лучше, чем многие другие города. Во-вторых, даже такие хорошие показатели не отменяют сложившийся в стране тренд: доля нераспроданных квартир в последние годы увеличивается.

Фото: Анастасия Кеда, 66.RU

Фото: Анастасия Кеда, 66.RU

В краткосрочной перспективе местному стройкомплексу проблемы не грозят. За последний год продажи в новостройках выросли в полтора раза. Более того, по итогам августа аналитики ожидают более внушительных цифр.

Рост рыночных ставок перераспределил спрос в пользу первички, где действуют ипотечные программы с господдержкой, а настойчивые разговоры о пересмотре условий на них привели к очередям в офисах строительных фирм. Например, в июле 2023 года 80% квартир в Екатеринбурге было куплено в ипотеку (для сравнения: в 2021 году доля сделок с ипотекой не превышала 60%).

По мнению Центробанка, ипотечный ажиотаж сопровождается ухудшением качества заемщиков. Кредиты часто выдают людям, чей показатель долговой нагрузки превышает 80% от доходов (таких по итогам квартала было 39%). Кроме того, у 63% ипотечников первоначальный взнос составляет меньше 20% стоимости квартиры.

«С учетом мер, принятых Банком России для ограничения выдач высокорискованных ипотечных кредитов (в том числе повышения надбавок к коэффициентам риска с 1 октября 2023 года), а также с учетом увеличения ключевой ставки во втором полугодии следует ожидать сокращения выдач таких кредитов и, вероятно, продаж и поступлений на счета эскроу в целом», — говорится в отчете регулятора.