Российские девелоперы начали торговать цифровыми квадратными метрами

Что такое цифровые финансовые активы?

Российские застройщики начали выпускать цифровые финансовые активы (ЦФА), которыми можно расплатиться за квадратные метры. Пока такая возможность есть при покупке квартир у двух девелоперов: «Самолета» и «Джи-групп».

ЦФА представляют собой цифровые права, в основе которых лежит технология блокчейна. Работает это так: девелопер (эмитент) выпускает ЦФА на платформе оператора, отобранного Центробанком. Сейчас в списке десять аккредитованных компаний. Среди них — Сбербанк, Альфа-Банк и «Атомайз».

Инвестор может приобрести с помощью токенов квадратные метры квартир в строящихся домах. Доходность зависит от прироста стоимости после ввода дома в эксплуатацию, но не меньше 10%. К примеру, вкладчик купил один ЦФА за 100 тыс. рублей, через год он сможет рассчитывать на выплату в 110 тыс. рублей. Если цена квадратного метра выросла только на 5%, то он все равно получит те же 110 тыс. рублей. А если жилье подорожало на 15%, то его доход составит 115 тыс. рублей.

Концепция токенов часто используется в финансах, здравоохранении, индустрии развлечений и даже современном искусстве. Недавно Эрмитаж продал пять NFT-токенов картин из своей коллекции и заработал 32 млн рублей. А вот применение токенов на рынке недвижимости — относительно молодое явление.

Один из первых случаев использования цифровых валют при сделках с недвижимостью произошел в 2014 году, когда виллу на Бали продали за 800 биткоинов (по тогдашнему курсу — 500 тыс. долларов). В 2017 году особняк в лондонском районе Ноттинг-Хилл был выставлен на продажу за 17 млн фунтов стерлингов. Причем продавец написал в объявлении, что принимает оплату в биткоинах. А через год небольшой дворец (палацетто) XVI века в Риме купили за 42 млн долларов в криптовалюте.

Что касается ЦФА, то в девелопменте это пока единичные проекты, но тенденция будет набирать обороты, считают профессионалы рынка.

Во-первых, токены позволяют привлечь на рынок недвижимости новых клиентов — тех, кого останавливала высокая стоимость жилья. Не каждый розничный инвестор может собрать деньги на покупку студии под сдачу в аренду, а ЦФА позволяют раздробить площадь.

Во-вторых, давно сформировался пул крупных инвесторов, которые скупают квартиры этажами. Цифровые квадратные метры для них — это возможность приобрести то же самое жилье без регистрации прав собственности и расходов на ЖКХ, а потом его перепродать.

В-третьих, сокращается дистанция между инвестором и девелопментом, так как токены дают удобную и простую в использовании инфраструктуру. Более того, до конца 2023 года должна начаться торговля ЦФА на Московской бирже.

Дело продвигают крупные игроки. К примеру, на ПМЭФ-2023 корпорация «Дом.РФ» подписала с Мосбиржей меморандум о сотрудничестве. Стороны хотят разместить первый выпуск ЦФА на платформе для институциональных и частных инвесторов.

Следом на очереди — «СПБ Биржа», утверждают аналитики. Таким образом, в России начнет действовать вторичный рынок ЦФА.

Токены — такой же альтернативный инструмент вложений в рынок недвижимости, как облигации и паевые инвестиционные фонды, но имеет несколько принципиальных отличий. В чем — 66.RU объяснил вице-президент ГК «Кортрос» Филипп Третьяков.

ЦФА и ПИФ

— ПИФ (паевой инвестиционный фонд) тоже представляет собой форму коллективных инвестиций в рынок недвижимости, а также позволяет реинвестировать средства фонда без уплаты налога на прибыль. Однако регулирование работы ПИФа очень сложно организовано — он подчиняется одновременно Центробанку и специализированному депозитарию. Еще более важно, что чаще всего ПИФы недвижимости относятся к закрытому типу, то есть пайщики не могут купить или погасить паи, когда захотят, а только в момент открытия и закрытия фонда. Более того, паи не торгуются на бирже, а именно такая практика запланирована для ЦФА. Таким образом, основное отличие ЦФА от ПИФа — это более простая процедура покупки и продажи, а также связанная с этим более высокая ликвидность инвестиций.

ЦФА и облигации

— В свою очередь, основное отличие ЦФА от облигаций в том, что облигация предполагает только обязательство финансовой выплаты. То есть инвестор выдает средства компании и получает купонный доход. В то же время законодательство позволяет выпускать ЦФА так называемого смешанного типа, они предусматривают как право финансового требования, так и право получения физического товара. Например, так работают ЦФА на золото: в конце срока инвестирования покупатель может получить как деньги, так и непосредственно золотые слитки. Такие ЦФА можно выпускать не только на золото, но и на квадратные метры.

Зачем это нужно застройщикам?

ЦФА могут стать альтернативным источником финансирования девелоперских проектов. Дело в том, что по нынешнему законодательству у застройщиков не так много способов привлечения денег на стройки — в основном это банковское финансирование. До момента ввода дома в эксплуатацию средства заморожены на эскроу-счетах.

В свою очередь, спрос на жилье формируется прежде всего за счет ипотечных кредитов.

«Это делает, с одной стороны, строительную отрасль полностью зависимой от банковского сектора, а с другой — сильно ограничивает возможности застройщиков по привлечению финансирования в период экономической турбулентности. Падение рубля и увеличение ключевой ставки Центробанка неизбежно приведут к росту ставок по ипотеке, а значит, сокращению числа выданных кредитов. В такой ситуации ЦФА могут стать альтернативным источником финансирования для девелоперов», — говорит Филипп Третьяков.

Проблемы при использовании ЦФА

Потенциально ЦФА — это удобный технологический инструмент: все сделки записываются в блокчейн, доступ к которому есть у Центробанка. Для рынка недвижимости это важно, поскольку такая процедура исключает двойные продажи.

Но есть и проблемы, связанные с внедрением ЦФА на рынке недвижимости. Во-первых, это неопределенность регулирования. Статус токенизированной недвижимости не ясен во многих юрисдикциях. Поэтому нет понимания, как будут решаться вопросы прав собственности, налогообложения и другие юридические моменты.

Во-вторых, операторы, выпускающие ЦФА, пока не могут взаимодействовать между собой, обмен информацией не налажен. Это значит, что если купить ЦФА на одной платформе, то там же их придется и продавать. Это серьезно ограничивает оборот.

Директор филиала «БКС Мир инвестиций» в Екатеринбурге Андрей Цуран соглашается с тезисом, что «цифровой токен» позволяет сильно расширить целевую аудиторию по сравнению с покупкой пая в закрытом паевом фонде недвижимости. Однако, по его мнению, пока это маркетинговый ход, который показывает, что девелопер идет в ногу со временем.

«Потенциально этот инструмент может стать интересным, однако нужно понимать, что реальную доходность никто гарантировать не может. Минусы цифровых токенов в том, что инвестор не становится реальным владельцем квадратных метров и его средства не защищены договором долевого участия в строительстве. Следовательно, он несет риски банкротства застройщика и так далее», — объясняет финансист.

Другой минус — не самая высокая доходность. «В текущей ситуации объект за период строительства — 2–3 года — прибавляет к цене 20–30%. С такой доходностью, возможно, выгоднее приобретать облигации тех же строительных компаний, без привязки к конкретному объекту, при этом с высокой ликвидностью и возможностью покупки на любую комфортную сумму», — рассуждает Андрей Цуран.

Несмотря на эти ограничения, в России уже есть примеры выпуска ЦФА на квадратные метры.

«Самый интересный пример — это компания «Норильский никель», которая решила выпустить сертификаты на жилье в виде ЦФА для сотрудников. Такой сертификат можно обменять на реальные квадратные метры в Норильске или другом городе присутствия компании. При этом компания добилась поддержки Центробанка для реализации пилотного проекта», — говорит Филипп Третьяков.