«Тревога – постоянный атрибут отрасли». Зачем девелоперы строят все больше жилья, хотя спроса на него нет

В 2022 году Екатеринбург побил рекорд по объему строящегося жилья (порядка 3,7 млн кв. метров). Однако эти цифры не соответствуют реальному спросу: количество непроданных квартир в новостройках выросло на 82% — в основном за счет проектов, стартовавших в прошлом году.

С одной стороны, девелоперы наращивали объемы стройки. С другой — из-за решений политического руководства страны дважды происходил обвал рынка: в апреле-мае (вскоре после начала СВО) и октябре-ноябре (после объявления мобилизации). Льготные ипотечные программы, в «ковидные» времена перезапустившие рынок недвижимости, в этот раз смогли лишь смягчить падение. По данным «Дом.РФ», в России за год количество выданных ипотечных кредитов на покупку квартир в новостройках снизилось на 14% (-10% в рублевом выражении).

По статистике, с декабря 2022 года объем текущей стройки начал сокращаться. Аналитики, говоря о будущем рынка жилья, прогнозируют, что компании временно сократят инвестиции в новые проекты, чтобы распродать жилплощадь в строящихся домах. Об этом стали осторожно рассуждать и некоторые девелоперы.

При этом, судя по всему, тенденция не будет носить массовый характер. Надолго отказываться от реализации новых проектов и выхода на площадки никто не собирается. Обобщенно настроения участников рынка можно выразить так: «Мы верим в нашу страну и видим меры по поддержке бизнеса». Или так: «Кроме недвижимости людям больше некуда вкладывать деньги».

Застройщики признают, что есть предпосылки к тому, что возникнет затоваренность рынка жилья. Что с этим делать, каждый решает для себя самостоятельно.

Компания Prinzip осознанно притормозила вывод на рынок новых проектов (застройщик продал казанскому девелоперу «Унистрой» две площадки в Екатеринбурге — на ВИЗе и в Парковом микрорайоне), но через полгода готова выйти с другим предложением. Это будут 7-8 жилых комплексов в разных локациях.

Геннадий Черных, директор компании Prinzip:

— В бизнес-модель мы заложили решения, которые помогут нам без финансовых потерь пережить самый сложный период. Создали дополнительные резервы. Раньше в городе строили миллион квадратных метров жилья в год и столько же продавали. Теперь ввод увеличился в полтора раза, а спрос, даже при наличии льготных ипотечных программ, не вырос. С одной стороны, непроданное жилье требует дополнительных расходов на содержание. С другой — резко остановить новые проекты невозможно: нужно наполнять эскроу-счета. Главная наша задача — вовремя построить качественное жилье для граждан, поверивших нашей компании. Мы всегда эту задачу выполняем.

«Группа ЛСР» тоже продолжает инвестировать в строительство. Год назад девелопер приобрел территорию бывшего молокозавода Danone и в 2023 году планирует начать его застраивать. И это, как признается генеральный директор «ЛСР. Недвижимость — Урал» Владимир Крицкий, несмотря на то, что предложение на первичном рынке превышает спрос.

Владимир Крицкий, генеральный директор «ЛСР. Недвижимость — Урал»:

— Мы, как крупный федеральный застройщик, понимаем, что тех темпов продаж, которые были в 2020-2021 годах, пока ждать не стоит. Но у нас было время все переосмыслить, адаптироваться в новых реалиях, для того чтобы продолжить стабильно работать и демонстрировать высокие результаты. Мы плотно сотрудничаем с банками, поэтому можем рассчитывать на выгодные условия проектного финансирования.

Кроме того, по его словам, появляются новые инструменты приобретения жилья: та же траншевая ипотека.

Владимир Крицкий добавил, что нынешняя ситуация благоприятна для покупателя. Во-первых, он сможет выбрать из разных вариантов. А во-вторых, застройщики, ведя борьбу за клиента, вынуждены будут повышать качество продукта.

А руководитель компании «Астон» и глава Гильдии строителей Урала Вячеслав Трапезников вовсе не согласен с тем, что спрос упал. По его словам, минувший декабрь стал для застройщиков удачным с точки зрения продаж. Что касается остального, то все запланированные на этот год проекты будут запущены, пообещал он.

Вячеслав Трапезников, глава Гильдии строителей Урала:

— Тревога, ожидание стагнации или полноценного кризиса — постоянный атрибут строительной отрасли. Что такое настоящий кризис, застройщики ощутили в 2008 году (тогда цены рухнули на 20%, — прим. 66.RU) не по книжкам, а на собственном опыте. Вслед за стагнацией и кризисом рынок всегда восстанавливается. Наш продукт востребован в любые времена, и его ничем не заменить.

По его словам, в Екатеринбурге сложилось профессиональное сообщество, обладающее высоким запасом прочности. К тому же в развитии жилищной сферы и выдаче ипотеки заинтересованы банки. Они способны спрогнозировать ситуацию на 2-3 года вперед.

«В России, если обращать внимание и реагировать на каждый раздражитель, то заниматься бизнесом в принципе невозможно», — считает Вячеслав Трапезников.

Поэтому он ожидает, что в нынешнем году объем ввода жилья сохранится на прошлогоднем уровне (приблизительно полтора миллиона квадратных метров), а в следующем — показатель будет еще выше.