«Развалинами Рейхстага удовлетворен». Юрий Романович — о том, как прошел 2022 год для строителей

Главная тенденция строительного рынка 2022 года, считает Юрий Романович, — он стал рынком банков. Не рынок покупателя и не рынок девелопера, как могло бы показаться. Банки стали основой принятия всех решений любой из сторон — участниц процесса. Доля ипотечных сделок в некоторых сегментах доходит до 80%, и это связано не с тем, что у людей нет денег, а с тем, что условия льготной ипотеки, появившейся при ковиде, очень удачно трансформировались под новое время. При том что инфляция так или иначе зашкаливает за 12%, ипотека все же осталась 6% (сейчас 8%). Так что большинство сделок зависело от того, даст ли банк льготную ипотеку.

Два направления, которые просели из-за отсутствия господдержки ипотеки, — рынок вторичного жилья (потому что господдержка на него не распространяется) и большие квартиры (потому что по программе господдержки кредита не может быть больше, чем на 6 млн). И тот и другой сегмент все это время стояли.

— Те застройщики, которые смогли доказать банкам свою устойчивость, кредитоспособность, платежеспособность, стабильность, смогли развиваться дальше, потому что получили проектное финансирование на хороших условиях. Несистемные застройщики, которые допускали просрочки, некачественное строительство, не получили финансирования и, соответственно, не смогли развивать и запускать новые проекты и просели. Кроме того, финансовые модели застройщиков были отформатированы в соответствии с требованиями проектного финансирования: динамика продаж и темпы строительства ориентируются не на денежный поток от дольщиков, а на ту финансовую модель, которую согласовал банк. Следование или не следование этой модели напрямую влияет на то, будет ли проект реализован в принципе. Потому что если застройщик отстает по стройке или по динамике продаж, банк может применить санкции вплоть до остановки финансирования.

— Как СВО повлияла на рынок?
— При всех глобальных проблемах, с которыми столкнулась страна, СВО спасла рынок. Помимо того, что и саму льготную ипотеку продлили до конца 2022 года, еще и застройщиков освободили от пеней за несоблюдение сроков сдачи объектов. Конечно, после объявления мобилизации был момент, когда банки сильно тормознули с выдачами ипотеки. Риск-менеджеры не понимали, что будет, если заемщика мобилизуют. Эту яму мы видим на всех графиках. В остальном продажи все равно шли, потому что вложение в недвижимость, пожалуй, осталось лучшим способом сохранить деньги.

— Вы сказали, что строительный рынок стал рынком банков. С ипотекой понятно, а как это сказалось на девелоперах?
— Девелоперы тоже пытались обогнать ипотеку, оформляя дешевые кредиты на землю. И еще стало очень важно, с каким финансовым партнером ты идешь в проект. Знаю банки, которые сразу после СВО тормознули своим застройщикам финансирование строительства. После мобилизации история с максимальным хеджированием рисков тоже ярко проявилась. Так что строительной частью рынка тоже по факту управляли банки, влияя на запуск новых проектов и выставляя девелоперам условия по привлечению денег. Нам в этом плане повезло, потому что мы реализуем свои проекты со Сбером с банком ДОМ.РФ. Эти банки дали нам возможность работать, не снижая темп.

— Участники рынка говорили о проблемах с логистикой. На данный момент они решены?
— Абсолютно. Изменились только сроки поставки. На один из объектов у нас было запроектировано немецкое остекление, и когда у них начались проблемы с поставками, местные производители аналогов повели себя, на мой взгляд, не гибко и подняли свои цены до их уровня. Но мы все равно нашли, как доставить немецкое, и логистика прибавила в стоимости всего 5%. Да, стало дольше — после оплаты аванса мы ждем поставку четыре месяца, — но это надо просто закладывать в производственный план, не более.

— Сколько раньше занимала доставка?
— Раньше она не требовалась, профиль был в наличии в Екатеринбурге. Премиальную приточную вентиляцию для другого объекта тоже нашли и везем, хотя наш же подрядчик убеждал нас, что это невозможно. Нет, это возможно, просто ждать шесть месяцев. Так что логистика вернулась, сроки увеличились, но это все равно лучше, чем ситуация полного непонимания.

— А она была?
— Еще как. Нам говорили, что мы в полной изоляции, закрываются заводы, уходят производители оборудования. Но в итоге все громко и с пафосом вышли и тихонько через балкон вернулись обратно. Например, лифты. Не буду называть марку, известная, премиальная. Долго искали и нашли-таки, где их взять, логистика есть, хоть и очень хитрая. Единственный нюанс: называются они не как раньше, а иначе, и едут из Китая. Я говорю: ваш «иначе» никто не знает, как я это продам? Оказалось, эта надпись будет только в паспорте, а в кабине мне выгравируют тот шильдик, который мне нужен. Точно так же сейчас происходит со многими производителями теплового и насосного оборудования.

Фото: Антон Буценко, 66.RU

— Как это отразилось на стоимости жилья? Цены на материалы скакали весь год, еще и стоимость доставки добавила.

— В 2021 году средний ценник в Екатеринбурге был 95 тыс. рублей за квадратный метр, это еще считалось более-менее. К концу 2021 года эта цифра стала 120—125. В 2022-м — 135—150. Это существенный рост. При этом ЦБ пытался уличить девелоперов в кратном росте маржи — но я пересчитываю себестоимость на вот эти непривычные для людей цены и понимаю, что нет, моя маржа не выросла. Нам некуда снижаться, и если бы в начале 2023 года мы словили отмену льготной ипотеки, это была бы катастрофа. Все потому, что себестоимость строительства скакнула гораздо раньше — в 2020–2021 годах. И цены на новостройки только догоняли этот разрыв.

«Позвонил папа, сказал возвращаться»

— Этой весной рынок на время замер от непонимания, что будет дальше. Было ли такое, когда в сентябре объявили мобилизацию? Как это повлияло на стройку?
— Да, паника точно так же затронула всех участников девелоперского рынка, от покупателей до сотрудников. Некоторые побежали. У нас в компании на 400 сотрудников паникер-беглец оказался один. Повесток пришло две. Мы столкнулись с тем, что побежали сотрудники наших контрагентов — маркетологи, рекламщики, причем до этого нам декларировали, что они могут работать из любой точки мира, включая Казахстан и Грузию, но этого почему-то не произошло. В целом это бегство носило эмоциональный характер и не сильно повлияло на процесс стройки. И освободившуюся нишу быстро заняли компании, не поддавшиеся эмоциональной панике.

— Со стройки никто не уехал, только маркетологи?
— Вот со стройкой чуть иначе. Там снова обострилась проблема нехватки рабочих рук, потому что потянулись домой мигранты. Я лично спрашивал: «Вы-то зачем?» Средний ответ — «Позвонил папа, сказал возвращаться». В азиатских братских республиках сильно развит культ семьи, старших. Старшие — точно так же, как наши родители, — бывает, такого насмотрятся по телевидению, что начинают паниковать. И работяга даже понимает, что здесь все в порядке, работа есть, деньги платят и если он уедет, он потеряет сезон и не отправит денег семье. Все это он понимает, но родители сказали вернуться, и он взял расчет и поехал. Заменить этих людей пока некем.

— Какие работы имеются в виду?
— Кладка, отделка, фасады. ТЭНу с этим опять-таки повезло: на большинстве объектов мы либо еще льем монолит, либо уже выдаем ключи новоселам. С монолитом можно как минимум дождаться лета, а там уже и рабочие вернутся.

— Год назад вы говорили, что самый верный способ набрать бригады — ехать за ними в Беларусь.
— Я и сейчас уверен в том, что нас всех это ждет. Пока меня убеждают, что работать есть кому — ну ладно, работайте. Вспомните мои слова позже. Квалификация белорусских бригад будет еще и повыше, чем у рабочих из других стран СНГ.

Фото: Антон Буценко, 66.RU

— Не грустно все время ориентироваться на приезжих?
— Невыносимо больно все время на них ориентироваться! Я утверждал и утверждаю, что восстановление системы профтехобразования стало уже жизненной необходимостью для строительного рынка. ПТУ должны давать кадры, а не быть местом пересидки бездельников, в которое они превратились в нулевых. Пока мы не возродим эту систему, мы так и будем сидеть на игле приезжих однодневок, которые учатся и экспериментируют на наших же стройках. При том что молодежи, готовой работать за вменяемые деньги, достаточно. Но этим ребятам даже в голову не приходит, что заработать их можно на стройке. Если в ближайшие годы этого не произойдет, мы и дальше будем терять в качестве. TEN уже отказался от внутренней отделки, потому что я лучше продам квартиру дешевле, чем буду краснеть за качество. Единственный объект, куда со скрипом нашли нормальных отделочников на чистовую отделку, — «Светлый», в котором сама концепция ее предполагает.

— HeadHunter в ноябре провел исследования, по результатам которых дефицит кадров в Свердловской области был назван «острым». Корректно ли утверждать, что он касается не только таких работ, как кладка, отделка и фасады?
— Безусловно. У нас в компании недозаполнение штата 25%. Не хватает персонала, который нам необходим и которому мы готовы платить. HeadHunter увешан нашими объявлениями. И хотя работать в «TEN девелопмент» вроде как считается престижным, люди думают, что сейчас не то время, когда можно менять работу. И когда компания наращивает объемы, она сталкивается с этой проблемой. Одним из способов добыть ценные кадры оказался институт наставничества, который мы внедрили с октября. Мы берем молодежь без опыта, молодой специалист закрепляется за куратором, и если через три месяца он вливается в коллектив, куратор получает премию.

— А если не вливается?
— Не получает.

— А как вы оцениваете эффективность работы куратора, чтобы избежать неправомерного получения премии?
— Этого не требуется. Кураторы становятся руководителями новых специалистов. Если руководитель принимает человека в свой коллектив, он знает, что теперь он будет работать с ним не три месяца, а годы.

«Делай, что должен, и будь что будет»

— Во всем пытаемся оптимизироваться. Прокачали собственное генподрядное направление. Недавно поддержал идею создания нового направления — производство работ собственными силами, уже закупили экскаваторы, самосвалы, бульдозеры. Уже с января часть работ мы будем делать на своих площадках самостоятельно. Основная задача — сохранить себестоимость, чтобы она не убивала экономику проектов. Попутная задача — не потерять в качестве. Вышли на прямые договоры с поставщиками материалов и оборудования, что тоже неплохо позволяет держать экономику. Словом, развитию строительного направления сейчас уделяем особое внимание, потому что рынок генподрядчиков в Екатеринбурге, пожалуй, схлопнулся окончательно.

— На рынке не осталось генподрядчиков?
— А кто? «Атомстройкомплекс» — застройщик. «Астра» — застройщик. «Стройтэк» — застройщик. Свои объекты появились у ГК «Практика», теперь это тоже застройщик. Все, генподрядчиков не осталось, все строят для себя, и только в этом случае у них складывается экономика. Ценник, который они озвучивают на сторону, не выдержит ни один проект. Об это, кстати, начинают спотыкаться новые для Екатеринбурга застройщики. Того, кто, не найдя генподрядчика, начал строить сам, ближе к конечным стадиям проекта ожидает очень неприятный сюрприз по себестоимости. Потому что теоретически, конечно, можно провести тендер, и 5–6 компаний на него точно заявятся, но они не будут обладать достаточной обороткой и вряд ли достроят объект. А генподрядчикам с достаточной обороткой и так есть что строить, они же застройщики. Большего объема они и не проглотят.

— Что еще помогает оптимизировать себестоимость?
— То, что компания здорово цифровизировалась за время ковида. Мы вовлекли в цепочку электронного документооборота и своих специалистов, и подрядчиков, и достаточно хорошо научились с этим работать.

Фото: Антон Буценко, 66.RU

— Оцените, насколько упал спрос после начала СВО?
— В первой половине года в целом по рынку он упал на 30–40% от плановых показателей. Но в 4-м квартале мы наблюдаем его существенное восстановление

— Когда он восстановится в полном объеме?
— Когда закончится СВО.

— Зачем на таком спросе вы выводите в продажу новый объект каждый месяц?
— Мы верим в нашу страну и видим беспрецедентные меры по поддержке бизнеса. А нам надо занять нишу тех, кто сворачивает бизнес.

— Кого вы имеете в виду?
— Во-первых, в 2022 году мы лишились зарубежных девелоперских компаний. Во-вторых, я вижу, что локальные игроки перестали выводить новые площадки в стройку и продают активы. Это понятно и по официальной информации о сделках, это подтверждает кадровая миграция — есть компании, взявшие курс на выход из девелопмента. Уверен, что в 2023 году будет появляться еще больше площадок, перекочевывающих в руки федеральным девелоперам — прибыль крупнейших игроков исчисляется миллиардами, эти деньги надо куда-то девать, почему бы не вкладываться в земельный банк в регионах.

— Оживило ли рынок то, что до последнего было непонятно, продлят ли господдержку ипотеки?
— Скорее, это сами застройщики подогревали эту тему. Это тоже некий «спрос на панике», за счет которого подросли показатели ноября и декабря, но это аукнется в 1–2 кварталах 2023 года, когда будет жесткий минус. Это, плюс четкая тенденция на остановку проектов и вымывание рынка уже сейчас приводят к дефициту хорошего жилья. И есть риск, что к концу 23 года мы увидим, как сокращение объемов предложения приведет к росту цены.

— Кто вообще сейчас покупает квартиры в новостройках?
— Сейчас покупают только те, кто пытается спасти деньги. Все устали. Еще не отошли от ковида, как всех накрыла СВО. Информационное поле настолько активно, что психика некоторых людей не выдерживает. Доступность информации за последние годы выросла в десятки раз, а фильтровать ее мы так и не научились. Хотя количество информационного шлака тоже выросло в десятки раз, если не в сотни. Я представляю, что творится в головах у покупателей. Одним из критериев того, что психика народа измучена, стала последняя «черная пятница». Обычно в этот день везде очереди и толкучка, а в этот раз — никого. Люди не идут туда, они устали, они хотят под одеялко и какао с зефиркой. Причем только все начали свыкаться с реальностью — объявили мобилизацию, и вот уже народ снова отчаянно демонстрирует неумение фильтровать информационный шлак, мечется, паникует и не знает, что делать.

Вот он, наш покупатель. Ему вообще не до покупки жилья. Но гримаса времени еще в том, что такие настроения не только у покупателей, но и у застройщиков. Им тоже неуютно в ситуации неопределенности: поднимут ли ключевую ставку, как я буду достраивать, если поднимут, что будет с людьми, которые у меня работают, и так далее. И нет никаких прогнозов о том, когда и чем это закончится. Единственное, что понятно, — что это будет зависеть от того, когда и чем закончится СВО.

Фото: Антон Буценко, 66.RU

— По своим сотрудникам вы тоже видите усталость?

— Вижу. Пытаюсь немножко компенсировать усталость разными приятными мероприятиями. Мы запустили программу ДМС, и все активно пошли лечиться. Во-вторых, по итогам года линейный персонал в определенном объеме получил 13-ю зарплату.

— Как вообще прошел этот год для «TEN девелопмент»?
— Как сказал герой фильма «В бой идут одни старики», «развалинами Рейхстага удовлетворен». При всем творящемся вокруг могу сказать, что все планы реализованы в полном объеме. Не был остановлен ни один проект, мы, как и обещали, каждый месяц выводили в продажу по одному проекту. Играли против рынка, но продажи показали, что решение было правильным, ни один из проектов не провалился, все показали замечательные результаты по продажам. Особенно выделяется проект «Екатерининский парк», где одновременно строится 120 тысяч квадратных метров. Одна эта локация генерирует контрактаций примерно на полмиллиарда рублей в месяц — от 3 до 5 тысяч проданных квадратных метров. «Екатерининский парк» — проект, который можно даже не рекламировать, он продается на саморазогреве. Мы такое уже видели в «Светлом». Так что итогами года я доволен, отметку в 10 млрд рублей по годовой выручке мы преодолели и вошли в топ-3 рейтинга застройщиков Екатеринбурга по продажам.

— За счет чего?
— За счет того, что мы следуем принципу «Делай, что должен, и будь что будет». Но и во многом благодаря риелторскому сообществу, для которого мы делаем все, чтобы ему было комфортно с нами работать.

«Как бы нас ни пытались поучать, спрос на этот продукт есть»

— Летом вы объявили, что будете выводить в продажу по одному проекту каждый месяц, и следовали этому до конца года. Продолжится ли тенденция в 2023 году?

— Какое-то время да, мы намерены выводить новые проекты, как минимум в первом полугодии. Сейчас у нас порядка 430 000 кв. метров в стройке, и добавится еще примерно 150 000 кв. метров только в Екатеринбурге, так что мы уверенно приближаемся к миллиону. В загашнике по-прежнему остается большой проект комплексной застройки в Екатеринбурге, подробности которого я по-прежнему не готов раскрывать.

— Что за объекты вы будете выводить в 2023 году?
— У нас новый проект на въезде в Академический. «Инфлюенсеров» он не порадует, потому что это дом из «Светлого», состоящий из студий и «однушек». Но мы изучили спрос в этой локации и намеренно идем именно с таким проектом. Как бы нас ни пытались поучать, спрос на этот продукт есть, и в феврале-марте мы выйдем на площадку.

В январе выпускаем в продажу элитный дом в «Екатерининском парке» — последнюю очередь.

Все готово с нашей стороны для начала строительства на Широкой Речке, но в этом проекте участвуют последние обманутые дольщики со всего города, и вот эти согласовательные процедуры чуть затянулись.

И еще одна площадка, на которую выйдем в 2023 году, находится в Хабаровске. На этом пока все.

— Изменились ли планы экспансии во Владивосток и Хабаровск?
— Хабаровск первый на очереди, но сейчас туда поехали все федеральные девелоперы. Не исключаю, что для нас это возможность выгодно продать одну, а то и обе площадки. Локации бомбические, участки полностью готовы и обеспечены всем, включая разрешение на строительство, так что если можно получить с ним планируемую маржу сейчас, а не через пять лет, почему бы не продать? Когда поймем, какие у нас планы в Хабаровске, переключимся на Владивосток. Пока в планах на 2023 год Владивостока нет.

— А что с той площадкой под комплексное освоение в Екатеринбурге, которую вы в который раз анонсируете?
— Слежу за дискуссиями на тему арендного жилья в стране. Падение продаж у девелоперов среди прочего повлияло на то, что тема снова в топе. 66 млн кв. метров непроданного жилья по стране — это значит, что маржа девелоперов не в деньгах, а в этих квартирах. Продать дом на этапе строительства уже нереально, ты будешь продавать его еще пару лет после сдачи в эксплуатацию. Мы это знаем, но когда об этом говорит Минстрой, я воспринимаю это как сигнал. Полгода назад мы с вами обсуждали, что арендное жилье не взлетит, пока у него не будет экономики. А тут уже целый комитет Госдумы по строительству и ЖКХ готовит законопроект, чтобы освободить застройщика арендного жилья от налога на прибыль на 10 лет. По-моему, помимо льготы на налог в качестве поддержки, заявляется бесплатная сетевая инфраструктура. Если закон примут, экономика арендного жилья тут же появится, и я, скорее всего, буду работать с этим сегментом. Тут нам и пригодится площадка на 2,5 млн кв. метров. Отдать под арендное жилье можно любую часть. В любом случае будет лучше реализовывать такой проект комплексно.

Фото: Антон Буценко, 66.RU

— Что за стимулирующие акции анонсирует «TEN девелопмент»?

— Мы начали работать с лояльностью тех клиентов, которые уже покупали у нас квартиры. Стали напоминать им о себе в директ, а чтобы напоминалка была не такой навязчивой, ввели скидки на повторную покупку. Скидка не глобальная, это не про то, что нам срочно нужны деньги, это именно про лояльность во время повторной покупки. 2% — это 120 000 рублей при покупке квартиры за 6 млн рублей. Пустячок, а приятно. Такая скидка никак не повлияет на ваше решение — скорее всего, вы и так купите, — но продемонстрировать лояльность для нас важно. Вторая акция — «Приведи друга». Если вторую покупку ты совершаешь не сам, то из тех же 2% вам с «другом» достается по 1%.

— И последний вопрос. Недавно стало известно, что вы отдали все свои объекты в управление сторонней УК. Как прокомментируете?
— Решили отказаться от собственного управления домами. Оставили себе флагманский проект «Екатерининский», а весь остальной жилой фонд, который мы построили, передали компании группы «Огни» — профессионалам этого рынка, по крайней мере, мы их таковыми считаем. Для граждан юрлицо не поменялось. Жилой фонд у нас достаточно большой — больше 300 тысяч кв. метров, — для «Огней» это существенный прирост. Посмотрим, как эта коллаборация сработает. Как минимум, я ожидаю от нее объективности. У «Огней» есть репутация адекватной УК, так что жителям, я надеюсь, они дадут сервис и снимут вопрос о том, что управляшка покрывает грехи застройщика.