Что такое траншевая ипотека и можно ли мне такую взять? Примеры жизненных ситуаций и расчеты платежей

Траншевая ипотека — это когда банк выдает вам ипотечный кредит несколькими частями. Первая часть (транш) — сразу после заключения договора долевого участия. В этот момент фиксируется процентная ставка, сумма кредита и цена квартиры. Последняя часть — ближе к дате вашего переезда в новое жилье.

Ваши ипотечные платежи рассчитываются исходя из суммы, которую банк выдал вам на данный момент. Размер траншей, их количество и даты выдачи устанавливает застройщик. Банк же определяет процентную ставку и срок кредита.

Иван Соболев, руководитель продаж компании «Брусника»:

— Как правило, последний кредитный транш от банка клиент получает за месяц-два до получения разрешения на ввод. Это связано с тем, что после сдачи дома банк раскрывает эскроу-счета и застройщик получает хранившиеся на них средства дольщиков. Если денег на том или ином счету не будет, у девелопера возникнет кассовый разрыв.

Вячеслав Антипов, руководитель отдела продаж жилого района «Изумрудный бор» от «УГМК-Застройщик»:

— Условия по договору долевого участия предусматривают передачу квартиры только при стопроцентной оплате. То есть если к моменту выдачи застройщику разрешения на ввод покупатель еще не оформил последний транш, нет оснований для передачи ему ключей. Дата последнего транша указана в кредитном договоре и договоре долевого участия, и ее можно изменить с помощью допсоглашений, если застройщик сдает объект с опережением графика.

Главный плюс траншевой модели — возможность платить по ипотеке меньше, пока квартира строится. Самый простой пример: вам для покупки жилья не хватает 5 млн рублей. Банк одобряет кредит на всю сумму, но после заключения ДДУ выдает всего миллион. Он и будет считаться вашим долгом почти до сдачи дома в эксплуатацию.

Такую программу кредитования внедрил Сбербанк. Аккредитованы по ней далеко не все застройщики и далеко не со всеми объектами.

Не стоит путать траншевую ипотеку и ипотеку с господдержкой. Государственная поддержка отрасли устанавливает процентную ставку, по которой вы берете кредит. А будет ли этот кредит выдаваться траншами — это решает застройщик, если он аккредитован по этой программе в Сбере. Поэтому сравнивать траншевую ипотеку с ипотекой без господдержки некорректно.

Вместе с руководителями продаж крупных застройщиков — Иваном Соболевым из «Брусники» и Вячеславом Антиповым из «УГМК-Застройщик» — мы сформулировали три типичные жизненные ситуации, в которых траншевая ипотека может стать оптимальным решением.

Вариант 1. Снимать квартиру, пока строится новая

В качестве первоначального взноса можно использовать средства, вырученные с продажи старой квартиры. В этом случае, пока ваша новая квартира строится, а платежи по первому траншу минимальны, деньги, которые вы экономите, можно пустить на аренду жилья. После сдачи дома, оформления последнего транша и выдачи ключей можно сразу переехать из арендного жилья в собственное (если квартире не требуется отделка) и начать выплачивать уже всю сумму ипотечного кредита.

Вячеслав Антипов:

— Чтобы покупателю не пришлось искать дополнительно средства на ремонт, в жилом районе «Изумрудный бор» предусмотрена возможность включить отделку и даже мебель (кухонный гарнитур и шкаф) в сумму ипотечного кредита. В этом случае квартира передается вам уже с чистовой отделкой и мебелью. А после подписания акта приема-передачи в ней сразу можно жить.

Возможность включить чистовую отделку в стоимость ипотеки есть, к слову, и у «Брусники», но пока только в проекте «Академический».

Вариант 2. Жить в своей квартире, пока строится новая

Зная срок сдачи вашей квартиры в новостройке, можно подгадать продажу старой квартиры к этой дате. Минимальные платежи за первый ипотечный транш не давят, так что продажей старой квартиры можно заниматься в спокойном режиме. Главное — чтобы к моменту получения застройщиком разрешения на ввод вы были готовы переезжать. Такой подход сделает новоселье «бесшовным», а стоимость квартиры и процентная ставка фиксируются на самом старте.

Иван Соболев:

— Первоначальным взносом может стать ваша квартира — благодаря сервису «Брусника.Обмен». Он предполагает, что застройщик выкупает вашу квартиру, даже если она в ипотеке и в ней прописаны дети. При этом в течение пяти месяцев после продажи вы еще можете проживать в ней — это бонус от «Брусники». Деньги от продажи квартиры можно использовать как первоначальный взнос — как полностью, так и частично. Обратите внимание, что в программе обмена может участвовать и квартира с ипотечным «хвостом» — в этом случае «Брусника.Обмен» погасит за вас ипотеку.

Вариант 3. Вступить в права наследования, пока строится дом

Кто сталкивался с этим, тот знает: процедура вступления в права наследования небыстрая. Только по закону она занимает шесть месяцев, а если наследникам еще только предстоит договориться или наследуемое имущество надо продать, то процесс и вовсе может затянуться на неопределенный срок.

В этом случае траншевая ипотека также поможет зафиксировать стоимость квартиры и процентную ставку по кредиту. И что еще важно — выбрать именно ту квартиру, которую вы не хотите упустить ввиду удачной планировки или хорошего вида из окон. Выплачивая минимальные платежи за первый транш, можно уладить все наследные дела.

Вячеслав Антипов:

— Важно помнить, что досрочное погашение ипотеки никто не отменял. Вполне возможно, что оформлять последний транш не придется, если унаследованной суммы будет достаточно для закрытия кредита.

«Главный принцип в том, что за счет экономии на ипотечных платежах в начальный период действия ипотечного договора, можно создать финансовую подушку безопасности для проведения ремонта, досрочного погашения, аренды жилья на время строительства или, в конце концов, просто отдыха», — резюмирует Иван Соболев.

Примеры расчетов

Фото: 66.ru

Иван Соболев:

— Мы выбрали для расчета ипотеку с двумя траншами. Их размеры зависят от количества комнат в покупаемой квартире. Для трехкомнатной квартиры первый транш вместе с первоначальным взносом составляет 10%, а второй — 90% от стоимости квартиры. Для двухкомнатной, как в этом примере, пропорции будут 30% на 70%, а для однокомнатной — 50% на 50%. Чтобы сумма кредита подошла под условия ипотеки с господдержкой (до 6 млн рублей), в расчетах мы увеличили первоначальный взнос с 15% до 19%. Расчеты показывают, что разница суммы платежей по обычной и траншевой ипотекам всего 762 рубля. Но при траншевой вы платите на 27 тысяч меньше, пока строится ваша квартира. В нашем примере это два года.

Расчет 2 («УГМК-Застройщик»):

Фото: 66.ru

Вячеслав Антипов:

— «УГМК-Застройщик» тоже использует вариант ипотеки с двумя траншами. Сумму первого транша мы определили как один рубль, так платежи в первый период были совсем невесомыми (хоть и обязательными). У нас размер первого транша не зависит от характеристик объекта. Разница между платежом по обычной и траншевой ипотеке составляет 796 рублей, при этом фактически вы начинаете вносить их после ввода объекта.