По данным Центробанка, весной в стране рухнули объемы выдачи ипотеки — с 521 млрд рублей в марте до 162 млрд рублей в апреле. Основное снижение произошло за счет сокращения числа рыночных кредитов, которые не субсидируются государством. Спрос на льготную ипотеку практически не изменился. Сегодня, когда ключевая ставка ниже, чем была до 24 февраля, логично было бы ожидать, что и продажи вернутся на уровень рекордного 2021 года, а цены опять пойдут вверх. Но это не так.
В июне люди стали брать ипотеку чаще (208 млрд рублей), чем в два предыдущих месяца, однако до привычных объемов еще далеко. Например, среднемесячный показатель в прошлом году — 400 млрд рублей, сообщил в ходе конференции «Многоквартирное строительство: новые вызовы и перспективы» руководитель портала «Единый ресурс застройщиков» Кирилл Холопик.
После кризиса 2014 года население готово было покупать квартиры под жилищный кредит в 12%. Сейчас люди привыкли к ставке 6%.
«Рынок к этому адаптировался. Адаптировались цены, сроки кредита, первоначальный взнос — вся инфраструктура ипотеки. Граждане не могут брать жилищные кредиты по более высоким ставкам и ждут улучшения условий», — говорит эксперт.
По словам Кирилла Холопика, для тех, кто приобретает квартиру, определяющим фактором становится именно размер ежемесячного платежа, а не цена квадратного метра. Сегодня он приближается к потолку.
По статистике «Единого ресурса застройщиков», с 2012 года средний платеж по ипотеке находился на уровне примерно 35 тыс. рублей. За десять лет доходы населения тоже практически не изменились. А весной 2022 года, скорее, упали. В апреле, с учетом инфляции, реальная заработная плата уменьшилась на 13,5% по сравнению с предыдущим месяцем, а сбор НДФЛ (косвенный показатель, по которому можно судить о финансовом благополучии граждан) — снизился на 16,8%.
Чтобы наращивать продажи жилья, застройщики вынуждены за свой счет дополнительно субсидировать процент по жилищному кредиту. Именно поэтому на первичном рынке часто можно встретить ставки в 4,9% или даже 3,8% — ниже, чем по льготным госпрограммам.
Кстати, льготная ипотека под 6,5%, принятая весной 2020 года, остановила повышение сроков ипотечного кредитования: люди стали брать ипотеку в среднем на 17,5 лет, а не на 19, как раньше. Однако вслед за последующим удорожанием квартир сроки выросли.
«Граждане увеличивали средние сроки кредитов для того, чтобы выдержать средний ежемесячный платеж. С 16 лет в 2018 году за 4 года мы добрались до 24,5 лет. То есть мы приближаемся к максимально возможному пределу: банки не выдают кредиты дольше, чем на 30 лет», — напомнил Кирилл Холопик.
Таким образом, если квартиры опять начнут дорожать, то временного запаса хватит ненадолго. Значит, цены должны компенсироваться ростом доходов населения или улучшением доступности ипотеки и снижением ставок, например, до 3%.
Теоретически ипотечные ставки можно вообще обнулить, но в этом случае застройщики будут делать наценку к стоимости квадратного метра, что неизбежно спровоцирует новый скачок цен. К примеру, аналитики ЦИАН посчитали, что в Московском регионе при нулевой ипотечной ставке от девелоперов ежемесячный платеж снизится до 40%, а конечная цена за квартиру вырастет на 25%. А при ставке в 1,9% нужно будет доплатить 10% от стоимости жилья.
Нынешние условия по ипотеке аналогичны тем, что были до начала специальной военной операции, но ухудшился внешний фон, который обязаны учитывать потенциальные покупатели.
«Часть граждан заняла выжидательную позицию. Они не уверены, сохранится ли зарплата, будет ли все хорошо у работодателя, у застройщика и банка. Те застройщики, которые до старта продаж собирали предварительные заявки с граждан, наверняка заметили, что процент превращения собранной брони в реальные продажи гораздо ниже, чем обычно», — говорит Холопик.
Он считает, что по итогам года продажи недвижимости по договорам долевого участия снизятся на четверть. Рынок может восстановиться за два года. В 2014-2015 годах этот процесс занял шесть лет: тогда предложение превышало спрос вдвое. В результате обвалились цены, объекты стали убыточны, а часть застройщиков обанкротилась.
Сегодня все иначе. Застройщики притормозили вывод на рынок новых проектов. Парадоксально, но, по данным Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС), наоборот, объемы текущего строительства только растут. Это объясняется тем, что многие компании получают разрешения, загружают в систему проектные декларации, но продажи не открывают и на стройплощадки не выходят.
Кирилл Холопик считает, что следует ожидать падения стоимости квартир на 5% в среднем по стране из-за давления высокого предложения на слабый спрос.
С руководителем «Единого ресурса застройщиков» не согласен глава «Гильдии строителей Урала» Вячеслав Трапезников. Он считает, что аналитики не учли такой важный фактор, как сокращение числа инструментов инвестирования.
«У людей стало меньше вариантов, куда потратить деньги. Это ощущается со времен пандемии. Люди перестали ездить за границу — это сказалось на количестве денег, которые поступили на рынок недвижимости. Авторынок сейчас находится в поиске баланса, доллар перестал быть средством сбережения и накопления, банковские депозиты становятся менее выгодными, перестали быть доступными предметы роскоши», — говорит девелопер.
К тому же, добавил Вячеслав Трапезников, российский рынок недвижимости очень разный, и логичнее сравнивать между собой только города-миллионники. Поэтому данные могут не в полной мере отражать реальную ситуацию в Екатеринбурге.
