Зачем Екатеринбургу программа КРТ. Главархитектура — о старте реновации и разговорах с жильцами

«Приходят люди, слушают, а потом возмущаются, что мы им якобы не то рассказываем», — описывают представители городской администрации типичный эпизод с собрания жильцов по поводу включения дома в программу комплексного развития территории (КРТ).

По словам чиновников, путаница происходит из-за альтернативного термина проекта КРТ — всероссийской реновации. В отличие от московской реновации, в регионах снос старых домов будет происходить иначе: за счет девелоперов и без гарантий получить новое жилье в том же районе.

Недавно чиновники встретились с собственниками помещений в нескольких домах на Эльмаше и Уралмаше, именно эти здания планируется снести в первую очередь. На встречах сотрудники мэрии пытались объяснить, как работает закон, и призвали дождаться оффера от застройщиков. Именно заместителю начальника Главархитектуры Григорию Сурганову приходится вести с ними не самый простой диалог и пытаться найти решение, которое устроит всех.

Фото: Антон Буценко, 66.RU

— Как проводятся общие собрания жильцов? Как о них все узнают?

— Центр муниципальных услуг организует весь процесс, уведомляет жильцов. Мы разместили оповещение в издании «Екатеринбургский вестник», развесили объявления на каждом подъезде, направили конкретно людям.

— Допустим. А есть какой-то кворум?

— Да, 50% от числа собственников. Но, как показывает практика, приходят практически все.

— Какие впечатления от собраний? Что за люди на них приходят?

— Действительно, сейчас мы проводим общие собрания жильцов многоквартирных домов, которые включены в границы КРТ. Они должны изъявить волю, принимать или не принимать участие в этом механизме. Могут отказаться, имеют на это право.

Наша задача — рассказать о плюсах этой программы, объяснить, как она будет происходить, перечислить все финансовые и административные гарантии, которые будут у жильцов. И ответить на вопросы.

— А какие существуют гарантии?

— В договоре КРТ мы намерены прописывать определенные требования к девелоперу: сроки расселения (не более двух лет) и этапность (какой дом будет расселен в первую очередь).
Предусматривается несколько вариантов компенсации: денежное возмещение, которое рассчитывается по рыночной стоимости их жилья.

Второй вариант — обмен на жилье общей площадью не менее той, какую они сегодня имеют. В эту площадь будут входить и места общего пользования, и процент от размера участка. Также застройщик обязан будет покрыть затраты на временную аренду квартиры, услуги риелтора и переезд.

Фото: Антон Буценко, 66.RU

— Кто определяет рыночную стоимость квартир? Могут ли ее занизить?

— Цена определяется после аукциона. По итогам собраний жильцов мы понимаем, какие дома согласились войти в программу, а какие нет. Дальше устанавливаем границы застройки, проводим конкурс, определяем компанию, которая займется развитием этой территории.

И застройщик начинает переговоры с каждым жильцом. Каждый раз есть свой порядок. Во-первых, процедура оценки. Стоимость жилых помещений становится известной после отчета оценщика. Здесь мы будем следить, чтобы это была действительно рыночная стоимость. Во-вторых, если человек пожелает, девелопер предложит ему не менее трех вариантов на выбор для переезда.

— Можно ли обязать девелопера переселить жителей в тот же район, где у них и была квартира? Как это делается в Москве.

— Нет.

— Почему?

— Закон о комплексном развитии территории (что реализуется у нас) и московский закон о реновации — это разные законы. Федеральным законодательством этого не предусмотрено. Варианты должны быть в том же населенном пункте.

— Вы же понимаете, что именно это условие многих не устраивает?

— Безусловно. На общих собраниях этот вопрос часто звучит. Мы пытаемся людям объяснить их права, даем понять, что у них существует несколько вариантов: застройщик может предложить разные районы города.

— Объяснить или уговорить?

— Объяснить.

— Программа КРТ, да и вообще объемы стройки, — это важный показатель для федеральных чиновников. По нему оценивается, насколько хорошо работают губернаторы. Неужели никто из областного правительства не требует от муниципалитета выполнения каких-то планов, достижения определенных показателей?

— Задачи уговорить — точно нет. Мы хотим объяснить людям, как работает этот механизм. Мы хотим довести до конца все три пилотные площадки, которые объявили. Но понимаем, что желание собственников стоит на первом месте.

— Тогда в чем ваш KPI?

— Неправильно оценивать людей в каких-то характеристиках.

— Я не про людей, а, например, про введенные квадратные метры на расселяемых площадках.

— У нас задача — сделать качественный проект. Чтобы на месте старых двухэтажных домов появилось что-то новое и полезное для людей и города.

— А оно точно появится? Вообще, мэрия собирается участвовать в разработке проекта планировки (документ, который определяет расстановку, назначение и высоту зданий)?

— Обязательно. Мы будем оценивать решение, которое нам принесет девелопер. Право утверждения градостроительной документации в этом случае остается за муниципалитетом. Будем настаивать на том, чтобы повышалась не плотность застройки, а качество жилья.

— Но плотность неизбежно повысится?

— Посмотрим.

Фото: архив 66.RU
Первыми в программу реновации попали участки улиц Баумана, Шефской и Энтузиастов (13 домов); улиц Донбасской, переулка Черниговского и переулка Суворовского (10 домов) и улиц Краснофлотцев, Донской, Корепина, Шефской (20 домов).

— Почему в программу КРТ попали именно эти три квартала? По каким критериям их выбирали?

— Когда мы подходили к выбору площадок, оценивали изношенность жилого фонда и необходимость модернизации транспортной и социальной инфраструктуры. Эльмаш — район, где требуются обновления. Не единственный, один из. Исходя из степени износа домов, его градостроительного потенциала, мы поняли, что здесь стоит попробовать.

На примере трех пилотных площадок мы поймем, как люди реагируют. Пока каких-то резко негативных отзывов нет.

— По поводу площадок вы советуетесь с застройщиками? Спрашиваете, какие кварталы им интересно освоить?

— С застройщиками не советуемся. Механизм предусматривает разработку мастер-планов, где наши специалисты рассчитывают градостроительный потенциал территории, приблизительную экономику проекта. Исходя из экономики, возможности строительства вблизи садиков, школ и дорог, мы решаем, подходит тот или иной участок под КРТ или нет.

— Какие следующие площадки подготовлены для реновации?

— Во избежание спекуляций я не хочу называть конкретные адреса до их официального утверждения. Но могу сказать, что в следующем году их будет от семи до десяти.

Фото: 66.RU

Потенциальные участки под КРТ обсуждаются на заседаниях депутатских групп. Например, в Ленинском районе 58 домов имеют физический износ более 70%. В связи с этим депутат Виталий Чачин на одной из комиссий гордумы предложил рассмотреть площадки ближе к центру и как пример привел микрорайон автовокзала — квадрат улиц 8 Марта, Отто Шмидта, Уктусской, переулка Кыштымского. В этом квартале находится восемь старых двухэтажных домов (один из них признан аварийным) и одно общежитие. Решение относительно этой территории не принято.

— По сути, программа комплексного развития территорий пришла на смену программе развития застроенных территорий (РЗТ), которая у нас в городе прекрасно работала. Муниципалитет торговал землей вместе с домами, девелопер на аукционе ее выкупал, а потом самостоятельно договаривался с жителями о выкупе недвижимости. Объясните, чем КРТ лучше РЗТ?

— РЗТ — это устаревший механизм. Законодатель ввел много норм, которые защищают интересы людей. Вся процедура стала понятной и прозрачной. Появилось больше возможности для компенсаций. КРТ в этом плане гораздо гибче.

— Вам ответят: «Как закон защищает наши интересы, если стирается право частной собственности?» Раньше застройщик, чтобы снести дом, должен был договориться со всеми, кто в нем живет. А сейчас достаточно голосов двух третей. Это справедливо?

— Вообще, я хочу подчеркнуть одну важную мысль. Механизм КРТ позволяет выйти из программы до момента утверждения застройщиком граддокументации. Например, один из домов проголосовал за, но потом передумал — если жильцам не понравилось то, что предлагает инвестор, то они могут переголосовать.

На наш взгляд, важно, что они могут оценить программу не только на входе, но еще побыть внутри нее и принять решение.

Фото: Антон Буценко, 66.RU

— Как вам кажется, кто получит большую выгоду от реновации? Власть, которая расселяет старый жилой фонд за чужой счет? Застройщики, у которых появятся новые участки? Или люди?

— Зря вы говорите, что власти не нужно больше расселять старый жилой фонд.

Практика покажет, но, на мой взгляд, выгоду прежде всего получат жильцы расселяемых домов. Дома объективно не соответствуют современным представлениям о жилье, а людям предложат варианты улучшения их жилищных условий.

Какая выгода у муниципалитета? Обновленные кварталы, новые дороги, садики и школы.

Выгода застройщиков? Мы чужие деньги не считаем. Если застройщики изъявят желание, увидят экономику, то поучаствуют в аукционах. Мы пока сами не понимаем, насколько им будет интересно.