В России меняют правила отселения и сноса домов. Аркадий Чернецкий объясняет, как это будет работать

Новый закон — поправки в Градостроительный кодекс и ряд федеральных законов, которые прописывают единый механизм комплексного развития территорий как для аварийного и подлежащего сносу жилья, так и для бывших промышленных площадок. Они позволяют сносить не только ветхие дома, но и стоящие рядом с ними здания, что позволит застраивать участки целиком и решит проблему дефицита земли. Также предусмотрена возможность расселять жилые дома за счет самого застройщика, без привлечения средств бюджетов.

Депутаты и участники строительного рынка инициативу концептуально поддержали, но настаивали на серьезной доработке. Ключевых замечаний было три: слабая градостроительная обоснованность проектов, недостаточные гарантии имущественных и жилищных прав граждан и нарушение базовых принципов градостроительного регулирования. Так, застройщики требовали исключить норму, по которой для КРТ не менее 50% участка должны занимать аварийные и ветхие дома. Они заявляли, что таких площадок не существует вовсе.

В результате после первого чтения текст был значительно переработан. Вместо пропорции в 50% в законе указаны федеральные критерии для аварийных домов и региональные — для ветхих. Последними могут быть как площадь, так и степень износа зданий или высокая стоимость капремонта. Документ вступит в силу 1 января 2021 года. Однако и в нынешней редакции закон вызывает массу споров.

— Аркадий Михайлович, главный вопрос к новому закону — не станет ли он карт-бланшем для застройщиков, позволяющим получать землю в центре города за счет сноса зданий, которые еще могли бы стоять?
— Здесь нет никаких оснований сомневаться, потому что механизмы, которые прописаны в этом законе, учитывают и интересы государства, города, и интересы жильцов. Формирование участка и включение в границы участка домов помимо аварийных будет осуществляться только по решению органов региональной власти. С другой стороны, учитывается мнение жителей. Для реализации проекта, если участок сформирован, должно проголосовать за этот проект не менее двух третей жильцов. Это было одно из принципиальных изменений ко второму чтению. Изначально было более 50%. Более того, жители, которые не хотят реализации этого проекта, категорически настаивают на выходе из него в количестве не менее одной трети, могут обратиться органы власти, тогда проект реализовывать не будут. Поэтому, думаю, эти гарантии обеспечиваются достаточно полно.
Но главная ценность этого законопроекта в том, что расселение аварийного жилья может осуществляться не только за счет бюджетных средств, которых всегда не хватает, особенно с учетом того, насколько активно фонд аварийного жилья пополняется сейчас, а за счет ресурсов бизнеса. Потому что освоение вот такой территории и выделение жилья будут вестись на средства застройщика. Это решающий фактор, поскольку сегодня деньги выделены на программу по аварийным домам, поставленным на учет до 1 января 2017 года. А число поставленных на учет с 1 января 2017-го практически сравнялось с предыдущим перечнем, то есть нужно уже двойную программу выполнять. Без использования возможностей бизнеса это сложно.
Этот принцип может позволить начать реальную реновацию старого жилья. Тот проект, который осуществляется в Москве, для абсолютного большинства регионов к исполнению нереален, потому что Москва все делает в первую очередь за счет бюджета, а в регионах такого ресурса нет. На тех площадках, где экономика проекта позволяет работать, может быть начата локальная реновация.
— Я озвучу вам аргументы, которые высказываются против этих поправок. Первое — голосование. Мы знаем, что подобные решения часто принимаются фиктивно, без участия собственников, потом они оспаривают их в судах. При этом в новом законе на процедуру отводится только месяц…
— Ну а сколько должно отводиться на принятие решения? Зачем мы с вами обсуждаем варианты явного криминала. А если принимается фиктивное решение — это уже уголовное преступление, которое наказывается соответствующим образом. У нас в законе написано, что воровать нельзя, но кто-то ворует. Есть правоохранительные органы, которые имеют возможность вмешаться и наказать тех, кто совершает подобные деяния.
- Вы сказали, что несогласные жильцы даже при положительном решении по сносу дома могут оспорить его. Каков механизм?
— Обратиться в региональные и местные органы власти. Федеральный Минстрой в данной ситуации свою функцию выполнил, закон подготовил.
- На каком этапе это будет возможно? Не будет такого, что застройщик уже начал работы и вдруг все останавливается?
— Я думаю, что будут дополнительные разъяснения по этому поводу даны. Думаю, что будет граница определена подзаконными актами, но принципиально такая возможность существует.
— Я правильно понимаю, что для застройщиков этот законопроект ценен тем, что теперь отдельные жильцы, которые отказываются съехать, не смогут требовать завышенную цену, у них будут покупать по рыночной цене?
— Да, совершенно правильно. Но завышенную цену никто никогда не платил просто потому, что ни у кого лишних денег нет. То есть в конечном итоге расчет идет по рыночным ценам по решениям судебных органов. Но идет потеря времени, а время — это деньги. Застройщики берут кредиты. Если они взяли кредит и деньги не осваиваются, выхода нет готовой продукции, то это большие потери, поэтому в принципе все операции по регламенту должны быть проведены в относительно короткое время.
- В законе прописано равнозначное жилье. Но тут же возникает опасность, что людей будут отселять на окраину?
— Равнозначное жилье — это не меньшее количество комнат, не меньшее количество метров в том же населенном пункте. Ну, у каждого человека есть возможность согласиться или нет. Согласиться на переезд или получить деньгами. Тем более что будет осуществляться оплата по рыночным ценам.
- Если детально. Есть две квартиры: одна «убитая», другая в очень хорошем состоянии с авторским ремонтом. Площадь и число комнат одинаковые. В таком случае сумма будет разная?
— Сумма будет одинаковая. Ее проводят оценщики, но, я думаю, базовые оценки стоимости все-таки не завязаны на качестве ремонта. Хотя, может быть, по каким-то методикам оцениваются и эти параметры, но в принципе основные параметры — это все-таки количество комнат и квадратные метры, то есть планировочные решения и площадь.
— Вы на пресс-конференции говорили о том, что в Екатеринбурге есть локации, где жильцам могут предоставить равноценное жилье на той же территории в новом доме. Проводилась ли оценка, какой объем жилья там можно расселить?
— Я для примера рассчитывал два участка в Екатеринбурге, чтобы оценить возможную экономику проекта. Просчитывал с карандашом в руке, где экономика может состояться, где можно часть старого жилья снести, построить новый квартал, обеспечить жильем тех, кто живет на этом участке, а оставшиеся квартиры продать и получить еще экономический эффект. В Екатеринбурге такие локации есть в силу достаточно высокой рыночной цены. Но у нас немного городов, где экономика может сложиться. В глубинке это проблематично, там в основном расселение будет проводиться за счет бюджетного ресурса.
Естественно, я не рассматривал полный перечень. Ну и с учетом этого закона компоновка этого участка — это прерогатива органов власти, поэтому сегодня надо оценивать отдельно каждый участок и смотреть, какие строения в него попадают, сколько аварийного жилья, сколько ветхого.